（2014）穗中法民五终字第228号
裁判日期: 2014-01-16
公开日期: 2014-03-05
案件名称
周初与张小剑房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张小剑,周初,广州淘房房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第228号上诉人（原审被告）张小剑，女，1982年4月10日出生，汉族。被上诉人（原审原告）周初，男，1977年6月11日出生，汉族。原审第三人广州淘房房地产代理有限公司。上诉人张小剑因与被上诉人周初及原审第三人广州淘房房地产代理有限公司（以下简称淘房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。经传唤，淘房公司未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道105号大运花园3栋F座202房，权属人为张小剑。2012年12月21日，周初（买方）与张小剑（卖方）及淘房公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：买卖的房屋为上述涉案房屋，面积96.85平方米，总楼价100万元。合同附件约定：物业有抵押登记情况：涂销抵押后付款；赎契出资方：卖方。定金：50000元，买方须在2012年12月21日支付给卖方；卖方应在签订本合同后7天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起7天内还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；买方按揭付款的，买方须在合同签订后7天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助；首期楼款30万元，应于2013年3月30日前由买方直接支付卖方本人或卖方账户……。合同另约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则：1、逾期未超过十天，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价的5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费8000元，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费5000元，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，周初于2012年12月22日向张小剑支付定金5万元，张小剑向周初出具落款时间为2012年12月21日的收据。签订合同后7天内，周初未到银行办理按揭贷款手续，张小剑未到抵押银行办理提前还贷手续。签订合同后至今，周初未办理按揭贷款手续，张小剑亦未办理提前还贷手续，提前还贷。除定金外，周初未支付任何楼款。另查，周初的住所地是湖北省洪湖市，周初自认在签订购房合同的前2年内在广州地区没有交纳过个人所得税和社会保险，在广州地区属限购对象，即没有购房资格。但周初称在其签订合同时，在实际操作中，可以通过一次性补缴个人所得税和社会保险获取购房资格，故与张小剑签订房屋买卖合同。因2013年3月中旬，国家出台了新的房地产调控政策，规定在2013年4月1日起适用新的政策，新政策规定不得通过补缴个人所得税和社会保险方式获取购房资格，故周初在新政实施后无购房资格，周初因此要求解除合同并返还定金。张小剑对此不予认可，辩称双方签订合同后口头约定由周初支付第一笔首期款后，张小剑才去银行办理还贷手续，但因周初一直未支付首期款，故张小剑未办理还贷。张小剑并认为周初隐瞒其没有购房资格的事实，且没有及时通过补缴个人所得税和社会保险的方式获取购房资格，导致买卖合同不能继续履行，周初对此应承担违约责任。根据国务院的房地产市场调控政策，2011年2月24日，广州市人民政府办公厅发出的穗府办（2011）3号文《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，该意见第六条规定：“严格执行国家住房限购措施，合理引导住房需要。自本意见发布之日起，在一定期限内，暂定对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”根据国务院新的房地产市场调控政策，2013年3月31日，广州市人民政府办公厅发出的穗府办（2013）14号文《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，该意见第二条规定：“自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”第十条规定：“穗府办（2011）3号文与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。”在穗府办（2013）14号文发出之前，非广州市户籍居民家庭存在通过一次性补缴个人所得税及社会保险来获取购房资格的情况。周初于2013年6月13日向原审法院提起诉讼称：2012年12月21日，周初与张小剑签订《房地产买卖合同》，随后周初支付了50000元定金给张小剑，双方约定于2013年3月30日办理相关过户手续。由于国家购房新政于2013年4月1日实施，周初暂无购房资格，故向张小剑提出解除合同，并要求张小剑退回定金，张小剑却以种种借口推拖。据此，请求法院判令：1、解除周初、张小剑签订的《房地产买卖合同》。2、张小剑向周初返还周初支付的购房定金50000元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类借款利率计至付清款日止）。3、张小剑赔偿周初中介服务费5000元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类借款利率计至付清款日止）。张小剑辩称：不同意周初的诉讼请求。涉案合同是周初、张小剑经过仔细考虑后签订的合同，合法有效。周初单方解除合同，理据不充分。另外，合同签订后，周初方以拖延的方式蓄意毁约才造成今天的诉讼，本案过错在周初，依照约定和法律规定，张小剑有权没收周初的定金，请求法院驳回周初的诉讼请求。淘房公司称：我方作为中介方促成双方签订合同，双方约定按合同的内容和时间去办理手续，办理过程中，周初没有购房资格，发现周初补税单补不了，交易无法继续进行，双方协商不成，周初遂向法院提起诉讼。原审法院认为，周初、张小剑双方签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《房地产买卖合同》的约定，周初应在签订合同后7天内向银行办理按揭贷款手续，张小剑应在签订合同后7天内向银行办理提前还贷手续，张小剑称其已按时向银行递交了文件，因签订合同时口头约定由周初筹足第一笔首期款后才去办理涂销手续，但周初一直没有向张小剑支付第一笔款，故张小剑没有办理提前还贷手续，张小剑对此没有提交证据证明，周初对此不予确认。根据双方签订的合同附件，约定：涂销抵押后付款，赎契出资方为卖方。因此，原审法院对张小剑上述抗辩不予采信。另，因周初在签订合同时已不具备购房资格，虽然当时存在通过一次性补缴个人所得税和社会保险来获取购房资格，但周初签订合同后至2013年3月31日期间的几个月里也一直未补缴个人所得税和社会保险，因此，对合同未能履行，双方均有过错。根据购房新政，周初现不能通过补缴个人所得税和社会保险获取购房资格，合同不能继续履行，因此，周初要求解除合同，原审法院予以支持。周初在与张小剑签订合同时不具备在广州市内购房的资格，其仍与张小剑签订了购房合同，签订合同后又没有及时办理一次性补缴个人所得税和社会保险，没有在合同约定7天内办理按揭贷款手续，而张小剑在签订合同后也没有按合同约定7天内办理提前还贷手续，之后也没有提前还贷，双方对造成合同不能履行均有过错。因此，合同解除后，张小剑应当向周初返还定金50000元。因周初对造成合同不能履行有过错，故周初要求支付定金50000的利息，原审法院不予支持。另，周初要求张小剑赔偿中介服务费5000元及利息，没有提供证据证明其已缴纳中介服务费，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决：一、被告张小剑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周初返还定金50000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由原告负担126元，被告负担1050元。判后，张小剑不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判张小剑无须向周初返还定金50000元；2、一审、二审诉讼费用均由周初承担。事实与理由如下：张小剑与周初、淘房公司于2012年12月21日签订《房地产买卖合同》，约定周初应在合同签订之日起7日内到银行办理按揭贷款申请，且合同签订时张小剑与周初口头约定周初支付首期款30万元后张小剑再到抵押银行办理提前还贷手续。事实上，在合同签订时周初隐瞒了其没有购房资格的事实，亦未及时通过补缴个人所得税和社会保险的方式获得购房资格，导致购房新政出台后合同不能继续履行，且周初在合同签订之日起7日内未到银行办理按揭贷款申请。故周初的行为已构成严重违约，作为守约方的张小剑有权按照《房地产买卖合同》没收周初的定金50000元。周初答辩称，1、我方并没有隐瞒不具备购房资格，签订合同时我方是外地户口，我方说过需要通过补交个人所得税和社会保险后才具备购买资格。2、办理按揭手续应当由张小剑首先办理赎契手续，我方才能办理相关的按揭手续。3、我方不具备购买资格属于不可抗力因素，对方应当完全退回我方支付的定金。4、我方不同意张小剑的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，周初、张小剑签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。双方当事人均确认在2013年3月31日广州市人民政府办公厅穗府办（2013）14号文出台之前，周初可通过一次性补缴个人所得税及社会保险以获取购房资格，合同履行本无政策方面的障碍。然而，在履行过程中，张小剑未按合同约定办理提前还贷手续。至于张小剑主张与周初口头约定由周初支付30万元房款用于张小剑提前还贷，周初予以否认，淘房公司在一审庭审中亦予以否认，张小剑未在一审期间举证证明其主张，其在二审提交的证据不属于新的证据，故张小剑的主张不能成立。由于张小剑未在合同约定期限内办理提前还贷，而周初亦未及时办理一次性补缴个人所得税和社会保险以取得购房资格，双方当事人均未积极履行合同约定义务，对于《房屋买卖合同》因新限购政策出台而不能履行均有过错。因此，原审法院判令张小剑退还定金50000元，而对周初主张的利息不予支持，公平合理，并无不当。综上所述，张小剑的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经传唤，淘房公司未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张小剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 张 怡代理审判员 黄春成二〇一四年一月十六日书 记 员 郝 烨黄浪 更多数据：搜索“”来源：