（2013）汕澄法民二初字第57号

裁判日期: 2014-01-15

公开日期: 2014-04-24

案件名称

原告林杨诉被告吴玩笋、被告吴昂福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

汕头市澄海区人民法院

所属地区

汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林杨,吴玩笋,吴昂福

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广东省汕头市澄海区人民法院民事判决书（2013）汕澄法民二初字第57号原告林杨，女，汉族，19XX年X月XX日出生，住汕头市澄海区。委托代理人林峰，广东潮之荣律师事务所律师委托代理人张喜成，广东潮之荣律师事务所实习律师。被告吴玩笋，女，汉族，19XX年X月X日出生，住汕头市澄海区。被告吴昂福，男，汉族，19XX年X月XX日出生，住汕头市澄海区。原告林杨诉被告吴玩笋、被告吴昂福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告林杨的委托代理人林峰、张喜成到庭参加诉讼。被告吴玩笋、被告吴昂福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林杨诉称，2012年4月10日，原告与被告吴玩笋签订《买卖转让合约书》，约定被告吴玩笋将位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产，建筑面积约128.88平方米，包括该房屋内所有装修饰品及电器，以总价788000元转让给原告，约定被告吴昂福为担保人。原、被告之间的买卖合同依法成立，合同合法有效。《买卖转让合约书》约定2012年3月31日原告支付给被告吴玩笋定金20000元，于2012年4月15日前被告吴玩笋交房给原告，原告支付给被告吴玩笋280000元，余下房款488000元自被告吴玩笋办理完过名手续后付清；约定被告吴玩笋保证所卖房产产权清晰，产权如同他人有纠葛，应由被告吴玩笋无条件自行处理清楚，如处理不清楚而违约，被告吴玩笋应在三天内退还原告已付房款并赔偿因违约而给原告所造成的损失200000元，并应支付原告已付房款按月1.5%利息。原告已按约定支付给被告吴玩笋定金20000元和购房款280000元，共计300000元，被告吴玩笋于2012年4月15日履行了交房义务。该房屋由被告吴玩笋于2010年8月实际出资，并以同居男友马某某的名义购买，被告吴玩笋对该房屋进行装修并支付装修费用，后因性格不合分开，澄海区人民法院于2011年10月14日作出《民事调解书》，确认该房屋析产后归被告吴玩笋所有，并判令马某某办理房屋析产分割过名手续。之后一直拖着不办理过名手续，一直到2013年4月16日该房屋取得房产证，原告一直催告被告吴玩笋办理过名手续，但被告吴玩笋总是以各种理由拖着不协助办理过名手续。被告吴玩笋于2012年8月15日向原告借款600000元，并约定按月付2%的利息，被告吴玩笋一直没支付利息。2013年1月10日，被告吴玩笋向原告付还借款40000元，尚欠原告借款560000元。2013年6月23日，原告与被告吴玩笋签订《协议书》，双方确认被告吴玩笋欠原告借款545000元，并约定欠款545000元中的488000元抵销购房款，即原告已全额还清被告吴玩笋全部购房款，被告吴玩笋还欠原告57000元，作为被告吴玩笋办理该房过户至原告名下所需的手续费和税费。并约定若57000元不足过户手续费和税费则不足部分仍由原告承担，若57000元超出过户手续费和税费则超出部分由被告吴玩笋返还给原告。原告以最大的诚意和实际行动履行了合同义务，在该房还没过户就已付清全部房款，并支付57000元给被告吴玩笋，以作为办理过户之所需。但被告吴玩笋总是不履行办理该房过户手续，以诸多借口拖着，给原告及其家庭带来极大的困扰和精神折磨。被告吴玩笋的恶意行为已严重违反了合同法的公平公正原则，直接导致合同的根本目的不能实现，构成违约。请求判令：1、依法解除原告林杨与被告吴玩笋签订的《买卖转让合约书》，被告吴玩笋、被告吴昂福连带向原告偿付购房款788000元、违约金200000元，共计988000元；2、被告吴玩笋、被告吴昂福连带向原告偿付前期定金20000和房款280000元共计300000元自2012年4月15日起暂计至2013年6月30日止按月1.5%计的利息165375元；3、被告吴玩笋、被告吴昂福连带向原告支付办理房产过户所需手续费和税费57000元及利息（自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由两被告承担。原告当庭变更诉讼请求，第2项变更为：被告吴玩笋、被告吴昂福连带向原告偿付前期定金20000元和购房款280000元共计300000元自2012年4月15日起暂计至2013年12月11日止按月1.5%计的利息90394元。原告林杨对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《居民身份证》1份，证明原告的主体资格；2、《人口信息查询表》2份，证明两被告的主体资格；3、《买卖转让合约书》1份，证明原告与被告吴玩笋约定其将位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产以总价788000元转让给原告，被告吴昂福作为担保人，被告吴玩笋保证房产产权清晰，如吴玩笋违约，被告吴昂福对被告吴玩笋退还房款，付还违约金、利息及57000元的过户手续费进行担保；4、《民事调解书》1份，证明讼争房产为被告吴玩笋所有；5、《收据》2份，证明原告依约向被告吴玩笋支付了定金20000元和前期购房款280000元；6、《借款借据》1份，证明被告吴玩笋于2012年8月15日向原告借款600000元，约定利息按月2%计付；7、《协议书》1份，证明2013年1月10日被告吴玩笋付还原告40000元，被告吴玩笋保证领到讼争房产产权证后及时办理过名手续，并及时付清该房产所有按揭款项；后讼争房产于2013年4月16日办理了房屋产权证，但被告吴玩笋没有履行合同约定的过户义务，已构成根本违约的事实；8、《协议书》1份，证明原告与被告吴玩笋确认被告吴玩笋欠原告545000元，并约定欠款中的488000元抵销房款，即原告已全额还清全部房款，被告吴玩笋仍欠原告57000元，双方约定57000元作为其办理过户手续费和税费的事实；9、《房地产权证》复印件1份，证明讼争房产已于2013年4月16日办理了《房地产权证》，被告吴玩笋没有履行合同约定的过户义务，已构成违约。被告吴玩笋未到庭，也未提供任何证据材料。被告吴昂福开庭时未到庭参加诉讼，也未提供任任证据材料。其辩称，按照原告林杨与被告吴玩笋订立的《买卖转让合约书》，除原告先支付的定金20000元、购房款280000元外，其余购房款应于该房产到房地产交易中心办理交易过名手续后才能交付，因此在该房产的交易过名手续未办妥的情况下原告自己支付其余购房款及手续费、税费不符合《买卖转让合约书》的约定，未向我告知也未经我同意，这是他们重新订立协议的行为，我认为我不应该对原告自己支付的其余购房款承担担保责任。本院查明，被告吴玩笋没有到庭参加诉讼，也没有提交与本案有关的证据和对原告提交的证据提出质证意见，本院视为其自动放弃举证和质证的权利；被告吴昂福没有到庭参加诉讼，也没有提交与本案有关的证据，经被告吴昂福辨认原告提供的证据3和证据5中2012年4月10日的收据，被告吴昂福承认该2份证据中担保人栏后面书写体“吴昂福”三个字均是其本人亲笔书写，2份证据中书写体“吴玩笋”三个字均是被告吴玩笋本人亲笔书写，其对该2份证据无异议；经查，本案没有其它影响原告提供证据的证据效力的因素存在，本院对原告提供的上述证据的证据效力予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告吴玩笋前与马某某以马某某的名义，共同购买位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产，后被告吴玩笋向本院起诉请求分析该房产。根据本院2011年10月14日作出的（2011）汕澄法凤西民初字第79号《民事调解书》确认的调解协议，位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房归被告吴玩笋所有，尚欠中国工商银行股份有限公司汕头高新支行的按揭余款全部由被告吴玩笋负责清偿。2012年3月31日，被告吴玩笋收取原告支付的定购汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房定金20000元，被告吴玩笋签下收据1份交原告收执。2012年4月10日，原告与被告吴玩笋签订《买卖转让合约书》，约定：1、被告吴玩笋将位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产，建筑面积约128.88平方米，包括该房屋内所有装修装饰物及电器，以总价788000元转让给原告；2、原告于2012年3月31日付给被告吴玩笋定金20000元；3、被告吴玩笋于2012年4月15日前将该房产搬迁完毕交房给原告后，原告应付还被告吴玩笋购房款280000元；4、该房产目前被告吴玩笋已在办理按揭手续中，按揭手续及付款由被告吴玩笋继续办理，待该房产办理房地产所有权证清楚，该房产到房地产交易中心办理该产权的交易过名手续清楚后原告应将该房款全部付清给被告吴玩笋；5、交房时间为2012年4月15日；6、被告吴玩笋应无条件负责为原告办理该房产的过名有关手续，该房产过名交易涉及的各项税费、费用由原告负责付还；7、本买卖合约被告吴玩笋的房产产权清晰，与他人无债权、债务纠葛，产权如同他人有纠葛，应由被告吴玩笋无条件自行处理清楚，如处理不清楚而违约，被告吴玩笋应在三天内退还原告已付房款并赔偿因违约而给原告所造成的损失200000元，并应支付原告已付房款按月1.5%计算的利息，如原告违约，未付清应交的房款，应赔偿因违约而给被告吴玩笋所造成的损失200000元，被告吴玩笋有权将该房产自行另作处理。被告吴昂福在上述合约书中的担保人栏后面签名作为被告吴玩笋的担保人。2012年4月10日，原告付给被告吴玩笋购房款280000元，被告吴玩笋签下收据1份交原告收执，被告吴昂福在该收据的担保人栏后面签名确认。2012年4月15日，被告吴玩笋将上述房产交给原告管正。2012年8月15日，被告吴玩笋向原告借款600000元，被告吴玩笋签下借款借据1份交原告收执，并约定利息按月2%计付。2013年1月10日，被告吴玩笋付还原告借款40000元，同日，原告与被告吴玩笋签订《协议书》1份，对被告吴玩笋尚欠原告借款560000元的归还期限及利息负担等作出约定。2013年4月16日，汕头市房产管理局对汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产作出确权登记，房地产权属人为马某某，房地产权证证号列：粤房地权证澄字第20000817**。2013年6月23日，原告与被告吴玩笋签订《协议书》1份，约定：1、汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产系被告吴玩笋所有，被告吴玩笋自愿将该房产以788000元的价格转让出售给原告，被告吴玩笋按《买卖转让合约书》的约定已收取原告购房定金20000元和先期付购房款280000元，被告吴玩笋已合共收取原告300000元，现原告尚欠被告吴玩笋购房款488000元；2、被告吴玩笋于2012年8月15日向原告借款600000元，被告吴玩笋已陆续付还55000元，现被告吴玩笋尚欠原告借款545000元；3、原告将被告吴玩笋尚欠的借款545000元，抵销原告尚欠的购房款488000元，即原告已全额还清被告吴玩笋全部购房款，抵销后被告吴玩笋尚欠原告借款57000元，作为被告吴玩笋为原告办理该房产过户至原告名下所需的手续费和税费，若该57000元不足过户手续费和税费，则不足部分仍由原告承担，若该57000元超出过户手续费和税费，则超出部分由被告吴玩笋返还给原告；4、现该房房地产权证已清晰，证号：粤房地权证澄字第20000817**号，被告吴玩笋应尽快陪同原告到相关部门办妥该房过户到原告名下的一切手续。此后，被告吴玩笋没有履行办理该房过户手续的义务，经原告多次催告，被告吴玩笋借口拖延。2013年7月后，原告因无法与被告吴玩笋联系，经与被告吴昂福及被告吴玩笋的家属沟通，被告吴昂福及被告吴玩笋的家属均无法与被告吴玩笋联系，原告遂向本院起诉。此外，本院在以简易程序审理本案过程中，因无法向被告吴玩笋直接送达或者留置送达应诉通知书，依照《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第八条第（一）项的规定，依法于2013年8月20日将本案转入普通程序审理。本院认为，本案是一宗房屋买卖合同纠纷。被告吴玩笋以经本院生效法律文书确认归其所有的房产为标的与原告签订的《买卖转让合约书》，主体适格，双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，属有效合同。原告与被告吴玩笋于2013年1月10日和6月23日分别达成的协议书系对双方于2012年4月40日签订的《买卖转让合约书》的相关内容自愿进行补充约定，均属有效合同，原告与被告吴玩笋均应全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。原告与被告吴玩笋签订的《买卖转让合约书》约定，被告吴玩笋的合同义务是依约交付转让房屋并办理该房过户至原告名下，是一项行为，并非债务，且该转让房产是特定物，在被告吴玩笋违约无交房给原告或没有履行合同约定的办理交易房屋过户义务时，被告吴昂福无法代替被告吴玩笋履行该行为，因此，被告吴昂福虽自愿在《买卖转让合约书》的担保人栏亲笔签名确认其作为被告吴玩笋的担保人，但该保证担保的内容不符合法律规定，属无效合同。原告已依约向被告吴玩笋支付了全额购房款及相应的手续费和税费，全面履行了自已的合同义务，被告吴玩笋虽在约定期限内将位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产交由原告管正，部分履行了自已的合同义务，但其在交易房产确权后并未依约办理房产的交易过名手续，且被告吴玩笋现去向不明，原告无法与其取得联系，被告吴玩笋的行为已构成违约，并致使原告无法实现办理房产交易过名手续等合同目的，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……第（四）项，当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的。故现原告要求解除其与被告吴玩笋签订的《买卖转让合约书》的请求，理由成立，依法可予照准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。故原告要求被告吴玩笋偿还其支付的购房款788000元、手续费和税费57000元，共计845000元，理由成立，本院予以照准。原告要求被告吴玩笋支付违约金200000元的请求，符合合同约定及法律规定，理由成立，可予采纳。因被告吴玩笋已将转让房产交由原告管正，故按上述规定，原告应将转让房产交还被告吴玩笋。被告吴玩笋因其违约行为已向原告承担支付违约金的赔偿义务，另行支付购房款利息明显加重被告吴玩笋的赔偿义务，显失公平，故原告要求被告吴玩笋支付定金20000元和购房款280000元共计300000元按月利率1.5%计算的利息的请求，理由不成立，本院不予采纳。原告要求被告吴玩笋支付手续费和税费57000元按人民银行同期贷款利率计算的利息的请求，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告吴昂福承担担保责任的问题，因原告与被告吴玩笋、被告吴昂福所签订的保证合同无效，本案尚无证据证明被告吴昂福存在过错，故原告要求被告吴昂福对被告吴玩笋应返还的购房款及违约金承担连带偿还责任的请求，理由不成立，本院不予采纳。被告吴玩笋、被告吴昂福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告林杨与被告吴玩笋签订的《买卖转让合约书》。二、被告吴玩笋应于本判决生效之日起30日内偿还原告林杨购房款788000元、手续费、税费57000元及违约金200000元，共计1045000元。三、原告林杨应于本判决生效之日起30日内将位于汕头市澄海区同益路南侧某花园XX幢XXXX号房产交还被告吴玩笋管正。四、驳回原告林杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15694元，公告费600元，共计16294元，由被告吴玩笋承担；原告已预交受理费7847及公告费600元，被告吴玩笋应于本判决生效之日起10日内付还原告8447元并向本院交纳7847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审　判　长　　林培森人民陪审员　　陈　瑀人民陪审员　　林欣才二〇一四年一月十五日书　记　员　　林丽琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”