（2013）辽审四民申字第523号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-05-27
案件名称
申请再审人大连新河公司与被申请人杨慧琳买卖合同申请再审裁定书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
大连新河房屋开发有限公司,杨慧琳,大连金翅鹏房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）辽审四民申字第523号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连新河房屋开发有限公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：刘长禄，系该公司董事长。委托代理人：孙忠岐，系该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨慧琳，女，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连金翅鹏房地产开发有限公司。住所地：大连市沙河口区。法定代表人：郭衍钧。系该公司董事长。再审申请人大连新河房屋开发有限公司（以下简称新河公司）因与被申请人杨慧琳、大连金翅鹏房地产开发有限公司（以下简称金翅鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2010）大民二终字第1083号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。新河公司申请再审称：1、案涉《商品房内部认购书》是被申请人杨慧琳与金翅鹏公司签订的，根据合同相对性原理，杨慧琳与金翅鹏公司存在房屋买卖合同关系，新河公司不应是本案适格的被告。2、2004年3月9日新河公司与金翅鹏公司签订的《工程项目抵债协议书》第五条约定：“本项目在开发过程中已发生的商品房销售，乙方在已收取的售房定金、首付款及商品房销售合同，乙方须向甲方全部支付。乙方向甲方交纳购房定金首付房款部分的商品房销售合同，由甲方履行商品房销售合同（在合理销售价格标准内）。”2004年11月1日新河公司发出的《相关问题解答》第一项：“承认原与宏济公司签单老客户（经核对无误），包括其所签订的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及附属条款”。从以上规定看，新河公司承接金翅鹏公司的售房合同是附条件的，一是金翅鹏公司向新河公司支付已收取的售房定金、首付款及商品房销售合同，二是购房者得是经核对无误的原与宏济公司的签单老客户，关于第一点金翅鹏公司没有证据证明将收取的售房定金或首付款交付给新河公司，在原审中其自认已将上述款项用于工程建设。关于第二点，本案杨慧琳的合同不符合“签单老客户”的条件，也没有经过“核对无误”的程序。因此，新河公司没有承接杨慧琳与金翅鹏公司签订的《内部认购书》。原判在忽略了金翅鹏公司没履行向新河公司交付售房定金或首付款义务的事实，又将“经核对无误”错误的理解为已经核对了，是完全错误的。3、合同权利义务转让的前提条件是该合同合法有效，而本案中，原判认定杨慧琳与金翅鹏公司签订的《商品房内部认购书》因金翅鹏公司没有取得商品房预售许可证而无效，无效合同不存在权利义务转让的问题。因此，原判以新河公司出具《相关问题解答》承接了杨慧琳与金翅鹏公司的《商品房内部认购书》，适用法律错误。其再审申请符合《民事诉讼法》第二百条第（二）、（三）、（六）项规定的应当再审的情形，请求再审，判由金翅鹏公司承担返款责任。本院认为，杨慧琳于2003年10月19日与大连宏济房屋开发有限公司（该公司于2004年11月17日更名为大连钧·宏济房地产开发有限公司，于2007年8月29日更名为大连金翅鹏房地产开发有限公司）即金翅鹏公司签订《商品房内部认购书》，并已按合同约定向金翅鹏公司交纳部分购房款，本应由金翅鹏公司向购房人履行相应合同义务。但金翅鹏公司与新河公司因他案签订《工程项目抵债协议书》，将案涉房屋所在的“如意园”工程项目抵值给新河公司所有。2004年11月l日，新河公司在《相关问题解答》中承诺由其向购房人履行金翅鹏公司未履行完毕的案涉商品房内部认购合同约定的义务。杨慧琳对新河公司承接案涉商品房内部认购合同的权利、义务至今未提出异议，故可认定杨慧琳同意案涉商品房内部认购合同权利、义务的概括转让，新河公司是本案适格被告。因新河公司至今未取得商品房预售许可证，应认定案涉商品房内部认购合同无效。根据《合同法》第五十八条之规定，新河公司应向购房人返还已付购房款。原审判决对此认定正确。关于新河公司主张的杨慧琳未与新河公司核对、不符合经核对无误的原与宏济签单老客户条件的问题，本院认为，新河公司认为所谓“原与宏济签单老客户”应为内部认购合同在2004年3月9日《工程项目抵债协议书》之前签订的购房人，且认为杨慧琳在知悉《相关问题解答》后应与新河公司进行核对或者磋商。但新河公司在《相关问题解答》中并未对此时间点进行表述，而杨慧琳认购房屋的时间是2003年10月19日，从新河公司所主张的时间点来看，杨慧琳属于新河公司所称的“原与宏济签单老客户”，故新河公司的此项申请再审理由，本院不予支持。关于新河公司所提金翅鹏公司并未依约向新河公司移交售房定金、首付款或者全款，新河公司不负有义务，应由金翅鹏公司承担返款责任的申请再审理由，本院认为，新河公司与金翅鹏公司因《工程项目抵债协议书》而产生的权利义务关系属另一法律关系，若新河公司认为金翅鹏公司未依约履行，可另行提起诉讼。本院对新河公司的此项申请再审理由不予支持。关于新河公司提出的无效合同自始没有约束力，对无效合同的转让协议当然无效的主张，本院认为，新河公司依据其与金翅鹏公司签订的《工程项目抵债协议书》承接了金翅鹏公司与杨慧琳之间商品房内部认购合同的权利义务。现无证据表明该《工程项目抵债协议书》为无效合同，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证并不必然导致其与买受人订立的商品房预售合同无效，只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，仍可以认定合同有效。故新河公司承接金翅鹏公司开发项目时，案涉商品房内部认购合同的效力处于待定状态，原审判令新河公司对该合同产生的法律后果承担责任，并无不当。综上，大连新河房屋开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（三）、（六）规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回大连新河房屋开发有限公司的再审申请。审 判 长 宋 华代理审判员 高山丹代理审判员 刘丙江二〇一四年一月十五日书 记 员 侯立文