（2013）浦民一（民）初字第37526号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-02-25
案件名称
上海理家物业管理有限公司与王志光、韩宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海理家物业管理有限公司,王志光,韩宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《上海市住宅物业管理规定》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第37526号原告上海理家物业管理有限公司。法定代表人孙某。委托代理人肖连宝。委托代理人吴滨。被告王志光。委托代理人韩宇。被告韩宇。原告上海理家物业管理有限公司诉被告王志光、韩宇物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，依法适用简易程序，于2013年11月18日、同年12月2日公开开庭进行了审理。原告上海理家物业管理有限公司的委托代理人肖连宝、吴滨，被告韩宇并作为被告王志光的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海理家物业管理有限公司诉称，两被告系上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，该房屋面积147.41平方米。两被告于2009年5月入住，自2011年3月之后未按《前期物业服务合同》的约定缴付物业管理费。原告多次催讨未着，故提起诉讼，要求判令两被告向原告支付拖欠的自2011年4月至2013年5月的物业管理费人民币（以下币种相同）10，922.60元（420.12元／月）并支付滞纳金（以拖欠的物业费金额为本金，自发生的次月起，按每日千分之三的比例分段计算）。被告韩宇、王志光共同辩称，不同意全额支付物业费，同意打折支付，折扣由法院酌定，不同意支付滞纳金和诉讼费，并要求原告赔偿因提供物业服务不到位导致其损失600元。两被告自2009年5月购买二手房入住的，该房于2007年交房。至2011年，两被告一直按时支付物业费。被告韩宇一直向物业经理李铭鑫提出要求整改其提供的物业服务，但几乎没有改善。两被告从未和原告签署过物业合同。原告按超五类标准收费，但未提供满足标准的物业服务。被告韩宇于2011年春节前发现小区的安防监控坏了，多次要求维修，但原告一直拖着没修，因原告在本案中催缴的物业费期间是2011年3月至2013年，而探头是2011年夏天以后才修好的，有部分期间没好。消防通道经常被占用停车，没有引导停车。对群租没有管理好。消防用灯长期不亮。原告未经业主同意，擅自减少道路面积，从不公布费用账目。以此种种，因原告提供的服务远远不能满足五类或超五类标准，也未整改，所以两被告只同意打折支付物业费。原、被告没有签订合同，原告无权要求支付滞纳金，两被告要求原告整改未果，出于自力救济，只能拒付物业费，每日千分之三的标准也过高。提起本案的起因是原告自身原因，其自身有过错，故两被告不同意支付诉讼费。2011年8月，物业保安在提供服务的过程中，将被告韩宇为美化环境放置的价值200元的盆栽丢弃；同年10月，因小区道路狭窄，导致被告韩宇的车辆和外来摩托车发生刮擦，被告韩宇赔偿摩托车方400元。被告韩宇的以上两项损失共600元，要求原告赔偿。原告又称，一、监控室、安防都已整改，24小时有专人值班小区；二、两被告对停车秩序所述不实，消防通道严禁停车，从未被用作临时停车，但业主乱停车；三、群租确实存在，但原告没有执法权，只能一直协助警署、街道进行管理，晚上挨家挨户到居民家中调查，过年过节还发提示，也上报相关部门；四、绿化养护，确实曾存在草皮的问题，那是因为2013年夏天连续高温，很多草枯死了，均已补种；灌木如果有枯死的现象也及时补种、吊营养液；树根都是在土里的，该部黄土裸露是正常的；大门口杂草比花还高不认可；小区湖面每天都有人进行清理；照明和景观灯坏了就及时修，不存在两年不修；地灯是应部分小区业主要求关闭，因灯光会影响业主休息；水灯有的，但确实没亮，因为开灯用的电费和维护需要业委会审批；没有楼顶轮廓灯带，只有楼顶示高灯，这个灯是亮的；门口的灯都是好的；碰到业主反映灯坏了，原告都会立即处理；五、地面的背景音乐应一楼业主的要求停开，环湖灯带都好了；电梯厅、天花板的维修需要动用维修基金，报告已经打给业委会了，但业委会至今未批；六、小广告，原告管理得非常严，一年收了几万张，为此还曾报警；地库安防大门，只要坏了就及时修的；2011年地库积水摔跤的情况不清楚；七、和业主的沟通，前两年的情况不清楚，但2013年召开过物业和业主的座谈会；满意度测评以前做过，2013年四、五月做过一次综合测评，年底还会做一次；专项维修基金要待业委会成立后才能公布；八、原告寄送催讨物业费的挂号信，诉讼时效未超过；九、关于盆景，根据公示的规定，楼道里不能放置它物，七日内应当自行处理，否则将按无主财产处理，被告韩宇称被处理掉的盆景，原告不知道是谁的，如果知道是被告韩宇的，原告会劝她拿回去。原告清理楼道时有居委会一起参与，把楼道里的杂物都处理掉了。经审理查明，原告（乙方）与案外人上海陆洋经济联合发展有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将上海市浦东新区羽山路383弄“陆家嘴美丽苑”委托乙方实行物业管理；物业管理费按建筑面积每月每平方米2.30元收取，电梯、水泵等设备运行费每月每平方米0.55元；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金；委托管理期限自小区竣工验收交付前两个月起至本小区业主委员会成立止等内容。2011年3月8日，原告原经理李铭鑫在被告韩宇递交的业主对物业服务的要求的清单上签字。该清单上列明了物业服务现状，业主要求，整改时间要求、物业回复等栏目。其中在物业现状栏中，称物业的服务计划、账目没有依法定期公示，物业经理联系方式业主无法得知；电梯内部不够清洁美观，清洁程度不彻底，电梯地面材料本身质地肮脏；电梯双控后出错；单元底楼大厅空洞简陋，顶棚肮脏没有改观；电梯厅私人杂物堆积，影响美观和安全；7、10、21、23号单元外的机动车调头违章停车严重，影响消防、医疗安全；小区警报系统损坏修理，物业反馈功能正常，但维护欠佳；小区绿化养护有改善，但需要继续采取有效措施用心才能真正改进；小区三个大门的绿化美化在2010年下半年完成，相比之前有很大退步；小区湖区的环绕景观灯带从一年多前开始部分损坏，目前已经全部损坏；小区景观地灯、水灯、雕塑射灯、树灯大部分损坏，提出意见已经大半年，但物业任由其损坏也无具体措施和实现时间；小区进出人车安全管理需要改进，业主信箱有很多小广告等。物业答复栏中，除对第一项外，均签署有在2011年2季度解决或国庆前解决。2013年6月8日，因两被告未按约支付物业管理费，原告通过邮寄挂号信向被告催款，但两被告仍未缴纳，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，两被告系上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，该房屋的建筑面积为147.41平方米。上述事实，由原告上海理家物业管理有限公司提供的《前期物业管理服务合同》、房屋产权信息、上海邮政微机专用单册、照片，被告王志光、韩宇提供的清单、视频、音频、照片及当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依据其与上海陆洋经济联合发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对涉案物业进行管理服务，两被告应对原告提供的物业管理服务支付对价，原告根据两被告的物业面积和物业管理费标准的约定要求两被告支付物业费，本院予以支持。两被告辩称，原告物业管理存在问题，并向本院提供了李铭鑫签字确认的清单，但在2011年清单上列明的问题，有一些如电梯内部不够清洁美观、清洁程度不彻底、绿化美化的问题主观性较强，很难据此确认物业管理存在瑕疵。对于其他一些维修的问题，在庭审时两被告也已确认除水灯外均已维修。《上海市住宅物业管理规定》第六十四条规定，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。两被告在本案提出的水灯、树灯等问题均应属于共用部位、共用设施设备维修范畴，应适用该条规定，其主张物业公司应承担责任，本院难以支持。两被告还提出，原告对小区停车管理不善，但小区车位紧张是一个普遍存在的问题，原告作为物业公司，没有执法权，要满足小区业主停车需求，又要做到停车有序，需要业主及物业管理公司共同协商、共同维护停车秩序。就两被告就本案举证而言，尚不足以证明原告对小区停车管理存在大的瑕疵，故两被告该主张本院难以采信。被告主张因小区道路狭窄发生的车损损失，缺乏依据，本院难以支持。两被告还辩称，2011年8月物业保安将被告韩宇为美化环境放置在电梯过道的盆栽丢弃。被告韩宇虽称其放置盆景经过同意，却未能举证证明原告同意其在过道放置盆景，故被告韩宇就此主张原告存在服务瑕疵，本院难以支持。其要求原告赔偿盆栽损失，亦缺乏依据，本院难以支持。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据现有证据，在两被告因对小区物业管理存在意见拒付物业费后，原告于2013年6月8日的催款行为导致诉讼时效中断。故本院仅支持原告要求两被告支付2011年6月至2013年5月的物业管理费，计24个月。关于滞纳金，考虑到两被告拒付物业费系因对小区物业管理多处问题存在异议并多次交涉，属事出有因，故对原告该主张本院，难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告王志光、韩宇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海理家物业管理有限公司自2011年6月至2013年5月的物业管理费人民币10，082.40元；二、驳回原告上海理家物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币404元，减半收取计202元，由原告上海理家物业管理有限公司负担176元、被告王志光、韩宇共同负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闵纯二〇一四年一月十五日书记员 杨融附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 来自：