（2013）津法民初字第05693号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-12-03
案件名称
郑德荣与张华均等72户业主、重庆祥瑞房地产集团有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑德荣,张华均等72户业主,重庆祥瑞房地产集团有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2013）津法民初字第05693号原告：郑德荣，男，汉族，1966年2月1日出生，住重庆市江津区。委托代理人：俞理伟，中豪律师集团（重庆）事务所律师，一般代理。委托代理人：冉春红，中豪律师集团（重庆）事务所律师，一般代理。被告张华均等72户业主（名单附后）诉讼代表人：李燃，男，汉族，1940年12月12日出生，住重庆市江津区。诉讼代表人：张德才，男，汉族，1952年11月7日出生，住重庆市江津区。诉讼代表人：万泽云，女，汉族，1970年9月12日出生，住重庆市江津区。诉讼代表人：戴华，男，汉族，1976年11月27日出生，住重庆市江津区。委托代理人：戴瑞明，男，汉族，1952年11月9日出生，重庆市江津区。诉讼代表人：马洪云，男，汉族，1965年5月22日出生，住重庆市江津区。被告：重庆祥瑞房地产集团有限公司，住址重庆市江津区鼎山街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢16-1号，组织机构代码20359477-7。法定代表人：邹勇，总经理。委托代理人：吴强，男，汉族，1973年8月24日生，住所地重庆市江津区，该公司员工，一般代理。委托代理人：刘兴文，男，汉族，1957年6月25日出生，住重庆市江津区，该公司员工，一般代理。原告郑德荣与被告张华均等72户业主、重庆祥瑞房地产集团有限公司物权保护纠纷一案，本院于2013年8月9日立案受理后，由审判员黄平担任审判长，与人民陪审员张贵群、人民陪审员袁增富依法组成合议庭，适用普通程序于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告郑德荣的委托代理人冉春红，被告张华均等72户业主的诉讼代表人李燃、张德才、万泽云、戴华、马洪云，被告重庆祥瑞房地产集团有限公司的委托代理人吴强、刘兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑德荣诉称：2013年2月21日，原告与被告重庆祥瑞房地产集团有限公司（以下简称祥瑞公司）签订《房屋租赁合同》，租得津西花园小区地下室，并约定在20日内（即2013年3月13日）交房。但期限届满后，被告祥瑞公司表示交房时间需顺延至4月底，并同意顺延租赁期。原告考虑到长久租赁的需要，并未强制要求被告祥瑞公司交房。时至2013年5月初，被告祥瑞公司仍未将租赁房屋交付给原告，原告遂到被告祥瑞公司及物管公司处要求交房。后经物管公司透露，造成不能交房的主要原因是被告张华均等人非法侵占租赁物所致（主要用于停放车辆），被告祥瑞公司及物管公司已多次要求被告张华均等人停止侵占租赁标的物，但被告张华均等人置之不理，甚至声称地下室系所有业主的共有产权，被告祥瑞公司无权出租。经原告查实，被告祥瑞公司出租给原告的房屋系被告祥瑞公司所有产权房屋，被告张华均等人声称自己是业主的说法是强词夺理。为此，原告要求被告祥瑞公司再次明确告知被告张华均等人房屋出租的事实，并请被告张华均等人迅速腾空房屋，停止侵害原告权利。然而，被告仍然置之不理。被告张华均等人的行为导致原告无法按照原定计划使用房屋。打乱了其经营计划，不仅侵犯了原告使用租赁物的合法权利，还造成了原告的损失。被告祥瑞公司明知业主存在侵权行为，却不及时告知原告，并且没有积极地去排除妨碍，已构成不作为。综上，原告认为，原告享有的租赁权受法律保护，其有权使用租赁房屋，但因被告张华均等人的恶意阻挠以及被告祥瑞公司的不作为，导致原告至今仍无法实际使用租赁物，侵犯了原告的合法权利。故诉讼来院，请求法院判令：1、被告张华均等七十二人停止对原告使用租赁物的侵害；2、被告张华均等七十二人支付损失6000.00元（暂计算至2013年5月13日，此后按每月3000.00元之标准计算损失至停止侵害之日止）；3、被告祥瑞公司立即交付租赁物；4、被告祥瑞公司就诉讼请求之第1、2项承担连带赔偿贵任。开庭审理中，原告放弃要求被告祥瑞公司立即交付租赁物的请求。被告张华均等72户业主辩称：本案所涉及标的物是七十二户业主的车库，被告祥瑞公司将车库办证为仓储用房，与七十二户业主存在争议和纠纷，该车库是业主们一直在使用。原告与被告祥瑞公司签订租赁合同，业主们事先不知道。2013年5月，被告祥瑞公司出面与业主们交涉，没有结果。该车库至今是业主在停车使用，并未交付给原告。租赁事实尚未成立，被告张华均等七十二人并不存在侵权，故不同意原告的诉讼请求。被告重庆祥瑞房地产集团有限公司（简称祥瑞公司）辩称：租赁物系被告重庆祥瑞房地产集团有限公司所有，租赁合同合法有效，办理了交接手续，已向业主发过告知函，不同意承担连带责任。经审理查明：位于重庆市江津区几江街道津西花园A、B座地下室，权利人为被告祥瑞公司。2011年12月13日，被告祥瑞公司办理了产权登记，证号为203房地证2011字第06393号。该证载明：土地使用权类型：出让；房屋结构：钢筋混凝土结构；土地用途：仓储用地；房屋用途：仓储用房；土地使用权面积：253.45；楼层：地下室；共有使用权面积：2706.3；房屋建筑面积：1376.75；土地使用权终止日期：2028-8-6；房屋共有或共用部位及设施：土地等级：十一级。该地下室从2012年1月1日起，由小区物业公司管理，收费停车。2013年2月21日，原告郑德荣与被告祥瑞公司签订《房屋租赁合同》，被告祥瑞公司为甲方；原告郑德荣为乙方。该合同约定：第一条，甲方房屋坐落于其开发的江津区几江方街道津西花园小区，出租房屋为津西花园负一层，房屋性质为非住宅（地下室），面积为1376.75平方米；第二条，房屋用途：该房屋用途为仓储；第三条，租赁期限：租货期限为3年，自甲方交付房屋之日起算；第四条，租金：该房屋第一年月租金标准为12000.00元／月，第二年月租赁为13000.00元／月，第三年月租金标准为14000.00元／月，甲方在租赁期间内不得擅自调整租金标准；第五条，付款方式：乙方按季度支付租金给甲方，乙方需在下一支付周期开始前15日交付下期房租，首期租金于本合同签订后5个工作日内支付；第十条，房屋的交付及返还：（一）鉴于目前有部分业主利用地下室停车，乙方给予甲方20天期限腾空房屋，最迟应在签订合同后20天内将腾空的房屋交付给乙方。（二）返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自承担的费用。该合同经双方签字盖章生效后。2013年3月10日，原告郑德荣与被告祥瑞公司签订了《租赁房屋交接清单》：房屋面积1376.75平方米；房屋交接现状：屋顶、地面、墙面、灯完好，消防栓2套完好、卷帘门3樘完好，门锁3把完好。原告郑德荣虽然签了《租赁房屋交接清单》，被告祥瑞公司未按合同约定在签订合同后20天内将腾空的房屋交付给原告郑德荣。2013年4月13日，原告郑德荣向被告祥瑞公司发出函件：贵公司应在合同签订后20日内交房屋，由于众多业主非法停车，侵占租赁物，导致不能正常使用租赁物并收益。本人多次要求贵公司协助排除妨碍，停止业主对租赁房屋的侵占，但贵公司至今未采取任何措施，贵公司的行为已经严重侵犯本人的合法权益，现要求贵公司在收到本函后3日内立即解决业主侵占行为，并按合同约定将房屋腾空后交付本人使用。2013年5月6日，被告祥瑞公司在小区内贴《告知函》，内容为：致津西花园小区A、B栋业主：津西花园A、B栋地下室系我公司所有之房屋（房屋产权证编号：2315076292），我公司于近期已将该房屋租赁给第三方使用，请各业主于本函发布之日起七日内将堆放在地下室的物品或停放的车辆等移出，以免影响承租人使用；并再次提醒各位业主，如您在此之前占用了地下室堆放或停放车辆等（我公司已对地下室占用情况进行取证），请于本函发布十五日内到物管公司完善费用补缴等事宜。被告祥瑞公司在小区内贴《告知函》后，其津西花园小区A、B栋有车辆的业主继续将车辆停放在地下室内。2013年8月9日，原告郑德荣向本院起诉，提出前诉请求。上述事实，有原告郑德荣提交的《房权证》复印件、《租赁合同》、《租赁房屋交接清单》、告示、《函》、《告知函》、照片以及当事人陈述经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，原告郑德荣与被告祥瑞公司签订《房屋租赁合同》中明确约定，被告祥瑞公司应在签订合同后20天内将腾空的房屋交付给原告郑德荣。双方虽然签订了《租赁房屋交接清单》，但事实上被告祥瑞公司并未实际将租赁房屋交付原告。交付就是把租赁物交给对方占有或控制。本案中，原告郑德荣于2013年4月13日向被告祥瑞公司发出函件，要求被告祥瑞公司在收到本函后3日内立即解决业主侵占行为，并按合同约定将房屋腾空后交付原告使用；被告祥瑞公司于2013年5月6日在小区内贴《告知函》致业主，要求在七日内将堆放在地下室的物品或停放的车辆等移出。因此，原告在约定期限内未实际占有或控制其租赁房屋，原告郑德荣诉称及被告祥瑞公司辩称，其租赁物已交付的事实不能成立。租赁房屋尚未交付前，原告郑德荣依租赁合同享有的只是债权。本案原告请求被告承担的是侵权责任，由于所签租赁合同未能得到实际履行，尚未取得租赁房屋的使用权，其要求被告张华均等72户业主及被告祥瑞公司承担侵权责任没有权利基础。综上所述，原告郑德荣的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郑德荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告郑德荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长 黄 平人民陪审员 张贵群人民陪审员 袁增富二〇一四年一月十五日书 记 员 黄 勇 来源：