（2013）浙民提字第142号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-03-05
案件名称
黄樟云与刘春阳房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
黄樟云,刘春阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙民提字第142号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：黄樟云。委托代理人：程学林、毛宏明。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘春阳。申请再审人黄樟云与被申请人刘春阳房屋租赁合同纠纷一案，东阳市人民法院于2012年12月3日作出（2012）东民初字第958号民事判决，黄樟云不服，提起上诉。金华市中级人民法院于2013年4月22日作出（2013）浙金民终字第141号民事判决。黄樟云仍不服，向本院申请再审。本院经审查于2013年11月22日作出（2013）浙民申字第988号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭审理了本案。申请再审人黄樟云的委托代理人程学林、毛宏明，被申请人刘春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东阳市人民法院一审查明：2011年11月25日，刘春阳与黄樟云签订了一份《房屋使用权转让合同》，约定：黄樟云将涉案房屋及后院围墙内场地的房屋使用权和黄樟云出资建造的围墙、地面混凝土及钢棚一并转让给刘春阳，黄樟云需陪同刘春阳在2011年11月26日前与大寺下村完成转租签约；转让费为15万元，合同生效当日由刘春阳支付黄樟云保证金10万元，剩余5万元在刘春阳和大寺下村完成转租签约后当场支付给黄樟云；双方如有违约，需支付对方违约金20万元；双方还约定了合同的其他内容。签约后，刘春阳于2011年11月25日、2011年12月15日分别支付黄樟云转让款10万元、5万元。嗣后，因大寺下经济合作社不同意将涉案房屋出租给刘春阳，刘春阳与黄樟云发生纠纷。另查明，涉案房屋属东阳市吴宁街道大寺下经济合作社所有。2002年2月2日，东阳市原吴宁街道办事处大寺下居民委员会曾与黄樟云签订了一份《房屋租赁协议》，在协议履行过程中，大寺下经济合作社与黄樟云对上述协议约定的内容进行了变更，双方于2010年11月27日签订的《房屋租赁协议书》系最后一份租赁协议，该协议约定的租赁期限至2011年年底。双方未续签2012年度的房屋租赁协议。2012年6月11日刘春阳向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除刘春阳与黄樟云于2011年11月25日签订的《房屋使用权转让合同》；二、黄樟云退还刘春阳转让款15万元；三、黄樟云支付刘春阳违约金10万元。在一审审理过程中，刘春阳变更第一、三项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋使用权转让合同》无效；黄樟云赔偿刘春阳损失6万元。黄樟云答辩称：刘春阳了解涉案房屋的情况，大寺下经济合作社原来同意将涉案房屋等转租给刘春阳，转租不成功的责任在刘春阳。刘春阳已实际使用涉案房屋二十余天且已支付转让款。《房屋使用权转让合同》合法有效，不同意解除，更不应退还转让款。请求驳回刘春阳的全部诉请。一审法院审理认为，黄樟云将其向大寺下经济合作社承租的涉案房屋转租给刘春阳的事实，有刘春阳提供的证据为凭，且黄樟云无异议，足以认定。根据本案的客观事实和有效证据，足以确认黄樟云对涉案房屋的承租期限到2011年底截止。黄樟云并未取得对涉案房屋2012年度的承租权，且转租给刘春阳也未取得出租人大寺下经济合作社的同意，依照法律规定，应确认刘春阳与黄樟云签订的《房屋使用权转让合同》无效。黄樟云应将15万元转让款返还给刘春阳，同时，其应赔偿因此给刘春阳造成的利息损失，利息损失的计算，因双方无明确约定，应自黄樟云收到转让款的次日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算。因刘春阳未能提供有效证据证明其对涉案房屋进行了装修，由此造成的相应损失不予认定。即使刘春阳对涉案房屋进行了装修，因其未取得出租人同意转租的情况下擅自装修，对因此造成的损失应自行承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十七条之规定，判决：一、刘春阳与黄樟云于2011年11月25日签订的《房屋使用权转让合同》无效。二、黄樟云应于判决生效之日起十日内返还刘春阳转让款15万元并赔偿利息损失（其中10万元的利息损失自2011年11月26日开始计算，5万元的利息损失自2011年12月16日开始计算，均按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回刘春阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照2008年4月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由刘春阳负担1200元，由黄樟云负担3250元。黄樟云不服，向金华市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决认定其与刘春阳签订的《房屋使用权转让合同》无效不当。签约前大寺下经济合作社口头同意转租，合同又是双方自愿签订，一审法院却以大寺下经济合作社在签约后对涉案房屋进行公开招租并要求承租人自行拆除钢棚来判定其不同意转租不当，事实上大寺下经济合作社招租的原因是刘春阳未及时交纳房租所致，有该合作社出具的证明为凭。二、一审法院采信刘春阳提供的照片从而认定黄樟云与大寺下经济合作社的租赁期限至2011年年底到期不当，上述照片系刘春阳单方伪造，且照片中的协议内容也与交易习惯不符，在未与原件核对的情况下不应采纳，且事实上双方的租赁期限是2012年12月31日止。请求依法改判，驳回刘春阳的诉讼请求。刘春阳二审答辩称：一、一审判决采纳其在一审中提供的照片并据此认定黄樟云与大寺下经济合作社的租赁期限已于2011年12月届满正确，照片是在大寺下经济合作社明确告知不得转租并准备强制竞标时，黄樟云到大寺下村去闹，村里才把协议贴在房屋上，黄樟云认为照片系伪造但其未申请鉴定，也未向公安机关报案或提供其他证据予以推翻。既然租期届满，黄樟云的转租行为即为无权处分行为，依法应属无效。二、根据我国法律的规定，转租必须有出租方的书面同意，黄樟云以出租方曾口头同意为由认为合同有效于法不符。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理恰当。请求驳回上诉，维持原判。二审中黄樟云向该院提供2010年2月5日房屋租赁协议一份，证明刘春阳一审中提供的照片中的2010年11月27日协议书不真实。刘春阳质证认为，该协议的真实性不能确认，同时也不能否认间隔约10个月后签订的协议。二审法院认为，黄樟云明确其提供2010年2月5日《房屋租赁协议》租期为2010年1月1日至同年12月31日，而刘春阳一审中提供的照片中的2010年11月27日协议书租期为2011年1月1日至同年12月31日，两者并不矛盾，故不能证明待证事实。二审法院审理查明：2002年2月2日，东阳市原吴宁街道办事处大寺下居民委员会曾与黄樟云签订了租期自2002年3月1日至2012年12月31日的《房屋租赁协议》（包括涉案房屋在内），在该协议履行过程中，大寺下经济合作社收回了部分租赁房屋，并且每年与黄樟云签订合同对租金进行补充约定，双方于2010年11月27日签订的《房屋租赁协议》约定不得擅自转租，租赁期限至2011年年底。双方未续签2012年度的房屋租赁协议。黄樟云将其承租的涉案房屋转租给刘春阳未经大寺下经济合作社书面同意。2012年初，大寺下经济合作社收回涉案房屋并将2010年11月27日黄樟云与其签订的《房屋租赁协议书》予以张贴公示。刘春阳对涉案房屋进行装修但未实际投入使用。一审判决认定的其他事实清楚，亦予确认。二审法院审理认为，黄樟云将其向大寺下经济合作社（或称大寺下居民委员会）承租的房屋转租给刘春阳的事实清楚。在转租合同中，黄樟云作为转租人负有将租赁物交由次承租人使用并不受他人追索的义务。本案中，黄樟云在将涉案房屋交付刘春阳使用后即被出租人大寺下经济合作社收回，且黄樟云不能证明系因刘春阳违约导致讼争房屋被收回，故黄樟云应承担退回租金并赔偿相应损失的责任。黄樟云上诉称系因刘春阳未及时向大寺下经济合作社交纳2012年租金导致其与大寺下经济合作社间的租赁合同终止的上诉理由不能成立，理由是：按转租合同的约定，黄樟云应于2011年11月26日前陪同刘春阳完成转租签约，而交纳房租的义务按出租合同是在2012年1月1日前交清次年的租金，黄樟云作为先履行一方履行债务不符合约定，刘春阳作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。至于黄樟云所提出涉案房屋的转租经过大寺下经济合作社同意的上诉理由并没有证据证明，且该上诉理由及所提其与大寺下经济合作社的租赁合同未到期的上诉理由均应由黄樟云作为阻却涉案租赁房屋被收回的理由由其向合同的相对人大寺下经济合作社提出，黄樟云未向大寺下经济合作社抗辩导致涉案房屋被收回的法律后果不应由刘春阳承担。一审判决认定的基本事实清楚，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由黄樟云负担。黄樟云不服二审判决，向本院申请再审称：1.其与刘春阳签订的《房屋使用权转让合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，且已履行完毕。原审判决合同无效并返还及赔偿，所适用的法律错误。2.本案二审判决后的2013年5月18日大寺下经济合作社出具证明，证实2011年村里同意黄樟云的房屋使用权变更为给任何人使用，村里认可给刘春阳承租，只是因刘春阳不交租金、擅自改变房屋结构才向刘春阳提出收回。该份新证据足以推翻原审关于涉案房屋转租“未取得大寺下经济合作社同意”的认定。3.本案合同不是房屋转租合同，而是包含资产转让和店面转手费两项内容的转让合同，原审曲解成房屋转租合同错误。合同第二条约定：黄樟云同意自本协议生效后，将该房屋的使用权转让给刘春阳，并确保刘春阳能独立完整地转签及使用。黄樟云拥有的围墙、混凝土及钢棚也一并转让给刘春阳。黄樟云需陪同刘春阳在2011年11月26日前与大寺下村完成转租签约。合同第四条约定转让费为15万元整，其对价有两部分组成：一部分是围墙、混凝土及钢棚等实物资产；另一部分是市场上普遍存在的经营用房的转手费。支付的时间节点为合同生效付10万，黄樟云陪同刘春阳与村里签约完成再支付余款5万元。故本案已经完全按照合同的约定履行完毕。综上，请求：一、撤销一审判决的第一项、第二项及二审判决，改判驳回刘春阳的一审诉讼请求。二、本案全部诉讼费由刘春阳承担。刘春阳再审答辩称：对黄樟云再审提交的大寺下经济合作社2013年5月18日出具的证明，其已向村里核实，搞清了原因，现提交大寺下经济合作社2014年1月5日出具的《城南西路第一幢证明的补充》，证明房屋转租未经他们同意，系黄樟云私下擅自转租。大寺下经济合作社现有干部都是2012年4月新上任的，而涉案合同是2011年底签订，新任村干部不知情，所以出了2013年5月18日这份证明，现村里出具了新的《证明》，对其2013年5月18日出具的上述证明予以撤销，并作出补充说明。黄樟云未经村里同意转租给我，违反法律法规的规定。其所称15万元的转让款不是单独一项，还包括围墙、混凝土、钢棚在内，因为围墙和混凝土和房子做在一起，不存在分两部分转让的情形，原一、二审认定的事实正确。请求驳回其再审请求。再审中黄樟云提供大寺下经济合作社2013年5月18日出具的《证明》一份，证明黄樟云将房屋承租权转让给他人是经过村里同意的；2012年因刘春阳未交房屋租金，擅自改变房屋结构并装修，经村两委会决定收回房屋。刘春阳质证对该证明的真实性、关联性均无异议，但认为该份证明已被大寺下经济合作社撤销，并作出新的证明。刘春阳提供2014年1月5日大寺下经济合作社出具的补充证明一份，证明黄樟云将房屋租给刘春阳未经村里同意，且2012年起村里要换届，所有出租房屋到期都不再外租，由村里统一竞标招租，并未说因刘春阳未交房租而收回。黄樟云质证认为，对该份证据的真实性无从核实，出具两份证明的主体都是同一批人，盖的也是同一枚章。2013年5月18日的《证明》内容讲的是2012年4月份以前的事，不存在对过去的事情不了解。还需要说明三点内容：1.我们和村里的房屋租赁合同是从2002年3月签到2012年12月31日，租金是一年一议，每年涨的。2012年的房屋租赁合同村里确实没跟我们签订，因为2011年黄樟云已和刘春阳签约，应该是由刘春阳和村里签订，如果没有刘春阳找来，我们还是要和村里续签的。2.刘春阳和我签约前后都问过大寺下村。3.村两委会上任后决定收回，竞标出租，理由是要拆除钢棚。本院经审核认为，双方提供的上述两份证明均由大寺下经济合作社出具，双方对其真实性均无异议。但由于同一个经济合作社先后出具的两份证明对其是否同意黄樟云转租涉案房屋的事实陈述前后矛盾，故均不予采信。经审查，本院对二审判决认定的事实予以确认。本院认为，2002年2月，大寺下经济合作社将其所有的座落于东阳市城南西路第一幢楼下四间和楼上七间涉案房屋依据其与黄樟云签订的《房屋租赁协议书》出租给黄樟云使用，协议约定的租赁期为2002年3月1日至2012年12月31日，实际履行中租期却是一年一签，租金根据行情由双方协商另行确定。2010年11月27日，双方续签了房屋租赁协议，约定黄樟云的租赁期到2011年12月31日，黄樟云租期内不得擅自转租，如需转租需征得大寺下经济合作社同意。但黄樟云在2011年11月25日租赁期即将到期时与刘春阳签订《房屋使用权转让合同》，从合同约定的内容看，该合同系一份名为房屋使用权转让合同，实为确保刘春阳在黄樟云租期到期之后能够租赁使用涉案房屋及黄樟云将添附在涉案房屋上的部分资产一并转让给刘春阳的附条件转让合同。原一、二审判决认定双方之间系房屋转租法律关系，并判决确认房屋使用权转让合同无效不当，本院再审予以纠正。黄樟云再审中对本案合同性质及一、二审判决适用法律所提出的异议成立。但由于该转让合同黄樟云在签约前未就房屋转租事宜与房屋所有人大寺下经济合作社进行协商，并征得其同意，且事实上该社事后亦不同意将房屋另租给刘春阳使用，据此，黄樟云在合同中确保刘春阳能够租赁涉案房屋的承诺落空，刘春阳使用黄樟云在涉案房屋上的添附物的条件未成就，故双方签订的《房屋使用权转让合同》的生效条件未成就，合同未生效。且根据双方当事人的陈述，由于涉案房屋已由案外人租赁，即使合同生效，因刘春阳租赁使用涉案房屋及黄樟云添附物的合同目的也不能实现，合同亦应解除。故无论是合同无效，还是合同未生效，抑或合同解除，导致刘春阳未能租赁涉案房屋的过错均在黄樟云，其向刘春阳收取的转让款应予返还并承担相应的利息损失。原一、二审判决适用法律虽存在欠当，应予纠正。但实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第958号民事判决第二项、第三项。二、撤销金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第141号民事判决及浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第958号民事判决第一项，即刘春阳与黄樟云于2011年11月25日签订的《房屋使用权转让合同》无效。如黄樟云未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照2008年4月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，由刘春阳负担1200元，由黄樟云负担3250元。二审案件受理费4450元，由黄樟云负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 孙 奕审 判 员 王红根代理审判员 张玉环二〇一四年一月十五日书 记 员 王 妍