（2013）太浏民初字第0645号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-12-31
案件名称
张亮、刘蓬馨与苏州银河湾投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张亮,刘蓬馨,苏州银河湾投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2013）太浏民初字第0645号原告张亮。原告刘蓬馨。委托代理人熊兆罡、尹一航，上海熊兆罡律师事务所律师。（代理上述两原告）被告苏州银河湾投资有限公司。法定代表人钱菊生，董事长。委托代理人裔宁宁。原告张亮、刘蓬馨与被告苏州银河湾投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理。依法由代理审判员张永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亮、刘蓬馨及其委托代理人熊兆罡、尹一航，被告苏州银河湾投资有限公司的委托代理人裔宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮、刘蓬馨诉称：两原告与被告于2011年11月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于太仓市浏河镇巨能路以南银河湾花园27幢08号高档住宅商品房出售给原告，并于2012年12月31日前将系争房屋交付原告使用。合同对于出卖人逾期交房的违约责任也进行了明确的约定，即出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款合计1861648元，被告却未遵守合同约定如期向原告交付房屋，而是多次向原告发出延期交付通知书单方要求延迟交付房屋。被告延期交付房屋的行为违反了其在合同中最重要的义务，已经构成根本违约，导致原告签订合同的目的不能实现，按照合同约定原告有权解除合同，并要求被告归还其已经支付的房款及赔偿相关损失。为维护自身合法权益，诉至法院。现请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金18616.48元；3、被告向二原告返还已交付的房款共计1861648元及利息（庭审中明确为自2013年7月10日起至判决确定给付之日止，以1861648元为本金按银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费用由被告承担。被告苏州银河湾投资有限公司辩称：1、原告在被告未超出合同约定逾期交房可退房期限内就向被告发出退房解约的律师函，要求退房，其退房的意愿显然不是因为被告逾期交房所致；2、合同约定，原告首付款为1561648元，余款101万元应于2011年12月20日前一次性付清，实际上经被告催缴原告于2012年4月9日仅支付了30万元，剩余70万元至今未缴清，已构成违约；3、原告违约，被告可行使抗辩权，相应可逾期交房，被告没有违约。逾期交房时间应从原告付清房款之日起开始计算。故原告解除合同无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月5日原被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2011116200030），合同约定买受人（即原告）向出卖人（即被告）购买位于太仓市浏河镇巨能路以南银河湾花园商品房别墅一套，该房编号为第25幢07号房（该商品房的公安编号为27号，房地号为887524000306）。合同约定建筑面积为199.36平方米，其中套内建筑面积191.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.42平方米。合同第四条约定：该商品房单价为人民币每平方米12899.52元，总金额为2571648元。合同第六条关于付款方式及期限，约定为：一次性付款，买受人于2011年11月5日前将首付款（含定金）人民币1561648元支付给出卖人，余款1010000元于2011年12月20日前一次性付清。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任，约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照合同约定将商品房交付买受人使用，并该商品房取得商品房交付使用备案文件。同时约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遭遇雨雪天气、异常天气影响及其他非出卖人原因（如国家法律法规、政策变动、市政设施建设、交通管制、发生重大政治、公共安全、公共卫生事件等原因）导致延误。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告于2011年11月5日、2012年4月29日向被告分别支付了1561648元、300000元，合计1861648元，被告向原告分别开具了销售不动产统一发票（自开）两份。2011年12月27日，原被告双方签订补充协议一份，该协议主要载明：“经协商，就乙方（即原告）购买银河湾花园27幢08室，合同总价为为2571648元，因乙方为我公司重要关系户，故再原合同总价上优惠人民币150000元，现总价为人民币2421648元。因《商品房买卖合同》已签订并备案，合同不再作修改，待交付时结算，以发票为结算依据。2013年3月29日被告向原告发出延期交付通知书一份，内容为：银河湾花园的工程已基本完成，目前在完善后续工程和相关部门验收等相关手续的办理之中，由于以上原因，没有按约定的日期交付你所购买的房屋，现抱歉地通知各位业主银河湾花园将延期至2013年6月28日前后（届时我司将在交付日前1天再次以书面方式通知广大业主）。后被告在2013年6月27日、2013年8月26日、2013年10月29日分别向原告发送告知函，告知原告其所购买的银河湾花园房屋因故推后至2013年8月28日、2013年10月30日、2014年1月31日前后交付，同时告知函中载明被告将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》的相关条款约定并按实际延期交付的天数补偿原告的损失。2013年5月7日原告委托上海嘉钰律师事务所章克俭律师向被告邮寄律师函一份，主要内容为：张亮、刘蓬馨于2011年11月5日与贵公司签订了编号为2011116200030的《商品房买卖合同》，认购了由贵公司开发的银河湾花园房屋一套，依据合同贵公司早该在2012年12月31日之前将房屋交付使用。但贵公司一直延迟交付房屋至今，还于2013年3月29日发了延期交付通知书，称要拖延至2013年6月28日前后再将房屋交付使用。尽管依据合同第九条，贵公司逾期超过180天后我们才有权解除合同，但该条款属于违法的霸王条款，也显失公平，绝非我们的真实意愿，我们从未真心接受过。我们完全无法接受贵公司逾期至2013年6月28日前后再将房屋交付我们的通知，我们在此正式表示拒绝。再一次要求解除合同，并再一次要求立即与贵公司办理退房和返还我们已付全部房款的手续。同年7月15日原告再次委托上海嘉钰律师事务所章克俭律师向被告邮寄律师函一份，主要内容为：……贵公司一直延迟交付房屋至今，在2013年6月27日的告知函中，称将拖延至2013年8月28日前后再将房屋交付我们，已公然违反了合同所约定的贵公司所负的义务，构成根本性违约。我们完全无法接受贵公司逾期至2013年8月28日前后再将房屋交付我们的通知，我们在此正式表示拒绝。再一次要求解除合同，并再一次要求立即与贵公司办理退房和返还我们已付全部房款的手续，以避免本没必要发生的法律诉讼，最迟不得超过2013年7月28日。审理中，本院向太仓市住房和城乡建设局调查了解，原告所购买的涉案房屋被告至今尚未办理商品房现售前与交付使用备案手续。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、补充协议、延期交付通知书、告知函、律师函及相应的邮寄凭证，太仓市住房和城乡建设局住房保障科出具的证明及本院庭审笔录等予以佐证。本院认为：原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2012年12月31日前，将取得商品房交付使用备案文件的房屋交付买受人使用，同时约定被告逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。本院认为，原告在2013年5月7日向被告发出解约通知书，此时合同约定的解除条件尚未成就，原告无权解除购房合同。后原告于2013年7月15日再次向被告发出解约通知书，针对被告辩称因原告违约未按时付清房款，可行使先履行抗辩权，相应可逾期交房的意见，本院认为，被告截至原告起诉时止，尚未取得该涉案房屋商品房交付使用备案文件，也未能交付涉案房屋，此时被告的先履行抗辩权不能成立，目前解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，原告依据约定有权解除合同，故对原告第一项诉讼请求予以支持。对于原告第二、三项诉讼请求，原告称因被告的违约行为导致合同解除，被告理应承担违约责任。被告在2013年3月29日书面通知原告将延期至同年6月28日前后交付房屋，直至起诉时被告亦未能交付涉案房屋。原告已于2013年5月7日向被告书面发出律师函，要求解除合同，被告于同年5月10日收到该函件，故主张自通知到达之日起合同即行解除，被告应赔偿原告自解除之日起的相关损失。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。解除合同的相对方也并不当然免除其应承担的违约责任。本院以上已经分析原告第二次解约通知即2013年7月15日发出的通知到达日确定为合同解除日。该通知于2013年7月16日被告签收，本院确定2013年7月16日即为双方合同解除日。依据合同第九条第2项约定，被告向原告收取的预收购房款应当退还给原告，结合合同对违约金约定及法律规定，同时应支付原告自2013年7月16日起至判决确定给付之日以1861648元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。对于原告要求被告支付自2013年5月10日至同年7月10日期间违约金的请求，本院认为，依据合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告主张该期间双方合同尚未解除，故对于原告该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年11月5日签订的《商品房买卖合同》。二、被告苏州银河湾投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张亮、刘蓬馨的预收购房款1861648元，并偿付自2013年7月16日起至判决确定给付之日止以1861648元为本金按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。三、驳回原告张亮、刘蓬馨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22498元，减半收取11249元，由被告苏州银河湾投资有限公司负担。（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接给付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 张永生二〇一四年一月十五日书 记 员 沈玉兰 关注微信公众号“”