池民三终字第00123号
裁判日期: 2014-01-15
公开日期: 2014-02-08
案件名称
安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司与鲍文兴、周正文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省池州市中级人民法院
所属地区
安徽省池州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司,鲍文兴,周正文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书池民三终字第00123号上诉人（原审原告）：安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区，组织机构代码67586061-5。法定代表人：杨小平，系该公司董事长。委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍文兴，男，住安徽省池州市贵池区。被上诉人（原审被告）：周正文，男，住安徽省池州市站前区。二被上诉人共同委托代理人：唐义旺，安徽安池律师事务所律师。上诉人安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司（以下简称“盛园公司”）因与被上诉人鲍文兴、周正文房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人盛园公司委托代理人陈长启，被上诉人周正文，二被上诉人共同委托代理人唐义旺到庭参加诉讼，被上诉人鲍文兴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年4月1日，原告与被告鲍文兴签订一份《国际汽车城租赁合同》，该合同约定原告将享有租赁权的池州国际汽车城5号楼117门面房（面积136.18平米）出租给被告鲍文兴经营“福耀汽车玻璃经营部”，租期从2010年12月1日至2013年12月1日，房屋租金每月每平方米15元。先付租金，后使用房屋，租金按年支付，须提前一个月支付。租赁期内，被告使用的水电费、物业费由被告承担。如被告不履行合同中约定事项，原告有权终止合同，被告应按日租金的5倍向原告支付滞纳金。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告支付5000元定金。第一、二年度租金及第三年度租金1万元，剩余房屋租金14512.4元至今未付。原告多次催讨未果，至此成诉。另查明：“福耀汽车玻璃经营部”系个体工商户，业主为被告周正文，实际经营者为被告鲍文兴。池州国际汽车城5幢117室房屋的权利人为高千万。高千万与原告于2010年3月9日签订了一份《商品房委托租赁合同》，约定高千万将该房的全部使用权委托给原告，由原告在法律规定的范围内进行合法经营，租期为三年，租金由原告一次性支付给高千万。原审认为：原告依据与房屋权利人高千万签订的《商品房委托租赁合同》取得了诉争房屋的全部使用权。根据该合同的内容，双方签订的委托租赁合同实则为房屋租赁合同。原告依据该合同约定对外出租，权利人并无异议，故对被告辩称原告诉讼主体不当，不予采纳。被告鲍文兴为“福耀汽车玻璃经营部”实际经营者，与原告签订租赁合同，系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，是有效合同。合同签订后，原告依约履行了房屋交付义务。合同约定，租金按年支付，须提前一个月支付，即被告应予2012年11月1日前交纳第三年度房屋租金，由于被告未按合同约定支付该租金，已构成违约，应当依法承担违约责任。因合同中未约定租赁室外场地，故原告要求支付室外场地租金无事实依据，不予支持。被告周正文作为“福耀汽车玻璃经营部”登记业主，理应承担连带清偿责任。故原告要求两被告支付租金及违约金的诉讼请求应予支持。原告考虑到合同约定的违约金过高，自愿调整为同期银行贷款利息的四倍，不违反法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、鲍文兴、周正文于判决生效之日起十五日内向安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司支付租金14512.4元及违约金（违约金自2012年11月1日起，按同期银行贷款利息的四倍计算至2013年5月31日）；二、驳回安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1272元，由鲍文兴、周正文负担。原审宣判后，盛园公司不服，上诉称：一、一审判决对上诉人的诉讼请求存在部分漏判。上诉人的关于违约金的诉讼主张表述为“违约金22474.28元（暂计算至2013年5月31日），2013年5月31日之后至判决确定给付之日前违约金另行计算”。上诉人对违约金的请求是主张至实际给付之日。一审判决显然漏判。二、一审判决不支持上诉人场地租赁费的请求显属不当。双方合同中虽对场地租赁未约定，但对场地使用面积有实际交付确认。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。上诉人为证明自己的主张，向法庭提交了一份证据：照片一组，证明关于场地虽然未在合同中约定，但被上诉人周正文一直在实际使用。二被上诉人的质证意见：对照片的真实性有异议，不能确定照片拍摄的时间，也不能证明场地与被上诉人之间的关联性。鲍文兴、周正文在庭审中辩称：本案被上诉人并未与上诉人签订关于室外场地的合同，也未使用该场地，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在一审宣判后，周正文已于2013年11月11日将一审判决确定的房屋租金14512.4元汇至盛园公司账户，实际已经履行完毕。二被上诉人为证明自己的主张，向法庭提交了一份证据：银行汇款回单凭证，证明一审判决后，被上诉人周正文按一审判决确定的数额已经将房屋租金汇给上诉人。上诉人的质证意见：不清楚是否为一审判决确定的款项，需要核实。本院对双方的证据综合认证如下：上诉人提供的照片的真实性、关联性均无法确定，不予确认。二被上诉人提供的银行汇款回单凭证，该证据载明的数额与一审判决确定的房屋租金数额相符，应予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人双方均对一审判决确定的房屋租金数额及违约金的计算标准无异议，应予以确认。一审宣判后，二被上诉人于2013年11月11日将一审判决确定的房屋租金支付给上诉人，根据合同约定违约金即应计算至2013年11月11日，一审判决将违约金计算至2013年5月31日遗漏了部分诉讼请求，应予以改判。因双方签订的房屋租赁合同并未约定租赁室外场地事项，上诉人要求二被上诉人支付室外场地租金的诉请无合同依据，对上诉人的此项上诉理由，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00630号民事判决书；被上诉人鲍文兴、周正文于本判决生效之日起五日内向上诉人安徽省池州市盛园汽车服务有限公司支付逾期租金14512.4元的违约金（违约金自2012年11月1日起按同期银行贷款利息的四倍计算至2013年11月11日）；驳回上诉人安徽省池州市盛园汽车服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费909元，由安徽省池州市盛园汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许院生代理审判员 程 进代理审判员 段贵峰二〇一四年一月十五日书 记 员 李 莹 来自：