（2013）滨民初字第0773号
裁判日期: 2014-01-14
公开日期: 2014-12-09
案件名称
范本权与徐卫荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨海县人民法院
所属地区
滨海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范某,徐某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2013）滨民初字第0773号原告范某，男，49岁。委托代理人张羽，滨海县通榆法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告徐某，男，37岁。委托代理人蒋小平，滨海县城中法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告范某与被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭，并分别于2013年9月25日与2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告范某及其委托代理人张羽、被告徐某委托代理人蒋小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告系朋友关系，2012年2月26日被告将位于新八滩西边沁园小区第一幢房屋底下门面由西向东第5、6两间门面转让给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，原告在2012年3月4日将应付的购房款同被告结清，被告出具了收条。根据约定，被告应立即将房屋交付原告，但被告一直以种种理由为借口迟延履行交付义务，此后原告发现此房屋已被第三人从开发商张兰亭处买走，被告无法履行合同，故诉求法院依法判决解除原、被告签订的“房屋买卖协议”；另被告返还收取的购房款210000元，并承担违约金；诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告出卖给原告的房屋是从张兰亭处购买，被告已付清房款，且成为该房实际所有人，故有权将此房出售给原告。原告认为该房被张兰亭出售给第三人与本案无关，故原告要求解除合同返还房款的理由不能成立。经审理查明，2011年12月24日，案外人张兰亭向本案被告出具了收条中载明：“收到徐某购买房屋款现金肆拾贰万元整，西楼由西向东第3、5、6间门面，每间单价拾肆万元整”，收条中加盖了其本人与开发公司章印。2012年2月26日，本案原、被告签订了房屋买卖协议，约定被告将新八滩西边沁园小区的张兰亭所建房屋其位置是西边第一幢房屋底下门面由西向东数第5、6二间卖给原告范某，其价格为贰拾壹万元整，买方一次性交付房款。双方同时也约定了相关违约责任。同年3月4日被告出具了“收到范某购房款贰拾壹万元整”的收条。另查明，原、被告双方所买卖房屋即新八滩西边沁园小区系案外人张兰亭挂靠开发公司开发，开发企业将商品房出售给被告时直至本案起诉时一直未取得商品房预售许可证明。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中案外人张兰亭以房地产开发公司名义出卖商品房，直至本案起诉时出卖人未取得商品房预售许可证明，故与买受人即本案被告订立的买卖合同，为无效合同。而本案被告又将部分房屋出卖给原告，其行为应为有效。根据法律规定，因缔约时被告实际并未取得标的物的所有权和处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人可要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，故原告起诉主张解除合同并要求被告承担违约责任的诉求，本院应予支持。另原告主张所争议房屋已由张兰亭卖与第三方以及被告主张其与张兰亭之间合伙开发关系均未提交证据证实，本院不予采信，另原、被告双方合同中约定，双方一方违约罚款壹拾万元整，双方约定的违约金属于过高范畴，理应进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告范某与被告徐某于2012年2月26日签订的《房屋买卖协议》；二、被告徐某于判决生效一个月内返还原告范某购房款人民币210000元整，并支付自原告房款支付之日起至被告履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利息计算违约金。案件受理费4450元，保全费2020元，合计6470元，由被告徐某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局，开户行：中国农业银行盐城市中汇支行。帐号：40×××21）。审 判 长 徐正康审 判 员 王友东人民陪审员 陈 政二〇一四年一月十四日书 记 员 王明露适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律条文的问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 关注公众号“”