（2013）盱民初字第1827号
裁判日期: 2014-01-14
公开日期: 2015-04-03
案件名称
戴荣雷、何善宇与江苏金和置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴荣雷,何善宇,江苏金和置业有限公司,中国工商银行股份有限公司盱眙支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2013）盱民初字第1827号原告戴荣雷，农民。原告何善宇，农民。（未到庭）两原告委托代理人王道基。被告江苏金和置业有限公司。住所地盱眙县盱城镇淮河南路***号。法定代表人陈波，该公司总经理。委托代理人安文武，江苏法之衡律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司盱眙支行。住所地盱眙县盱城镇淮河东路**号。负责人王玉亮，该行行长。委托代理人胡文。原告戴荣雷、何善宇与被告江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告戴荣雷、何善宇及其委托代理人王道基到庭参加诉讼。本案经审理发现中国工商银行股份有限公司盱眙支行（以下简称盱眙工行）对原被告双方诉讼标的有独立请求权，遂通知该行以第三人参加诉讼，本案于2014年1月8日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人王道基、被告金和公司委托代理人安文武及第三人盱眙工行委托代理人胡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴荣雷、何善宇诉称，原被告于2011年4月11日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的金和城市桃源5-3-405室商品房一套，房价为35万元，交房时间为2012年7月28日。合同签订后原告按约定交付了首付款10.5万元，并按期打入银行按揭款，交纳契税5250元。被告金和公司违背诚信，在原告数次追问下仍未按约定交房，并且逾期一年多。要求解除原、被告商品房买卖合同、被告金和公司返还购房款35万元、契税5250元及天然气管道开通费2408元。被告金和公司辩称，同意解除商品房买卖合同，前提是原告戴荣雷、何善宇已经在第三人盱眙工行办理了抵押贷款手续，要求原告在解除抵押的前提下退还购房款35万元。第三人盱眙工行述称，原告戴荣雷、何善宇在工商银行办理了按揭贷款手续，申请日期为2011年5月3日，同年7月5日发放贷款24.5万元，贷款期限为15年，截止2013年12月5日，两原告已归还本金97425.35元及利息28710.47元，尚欠本金147574.65元。如解除抵押贷款合同，必须还清贷款本息。经审理查明，2011年4月11日原告戴荣雷、何善宇与被告金和公司签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房为金和城市桃源5幢3单元405号房，该商品房建筑面积共109.25平方米，其中套内建筑面积98.48平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3554.022元，总金额35万元；买受人于2011年4月11日付清该房首付款10.5万元，剩余房款计24.5万元应于当年4月30日前以银行按揭贷款方式支付出卖人；出卖人应当在2012年7月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得交付使用批准文件的商品房交买受人使用。2011年4月15日两原告与第三人盱眙工行签订个人购房借款担保合同，约定贷款金额为24.5万元，贷款期限为15年，以按月等额本息还款法还款，贷款利率为年6.55%；该合同由被告金和公司提供保证担保，两原告以其购买的商品房提供抵押，并办理了抵押登记手续，签订了房地产抵押合同。上述合同签订后，两原告于2011年4月11日付房款10.5万元，次日交契税5250元，同年7月5日以按揭贷款方式支付房款24.5万元。截止2014年1月5日，两原告已归还本金98057.14元，尚欠本金146942.86元.嗣后两原告数次交涉要求交付房屋未果，2013年6月20日两原告又致函被告金和公司要求解除购买合同。本案庭审期间，原告戴荣雷、何善宇陈述认为签订商品房买卖合同时交付天然气管道开通费2408元，被告金和公司抗辩否认，两原告未提供其他证据加以证明。被告金和公司同时陈述认为涉案商品房因客观原因，目前尚不具备交付使用的条件。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、房地产抵押合同、两原告结婚证复印件、销售不动产统一发票、现金完税证、还款清单等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原告戴荣雷、何善宇与被告金和公司签订商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，因而合法有效。被告金和公司收受两原告房款后未能依照合同的约定交付符合条件的商品房是违约行为，两原告主张解除商品房买卖合同符合合同约定的条件，应予支持。本案当事人三方签订的个人购房借款担保合同及房地产抵押合同作为商品房买卖合同的从合同，在主合同解除的同时也应一并解除。出卖人被告金和公司应当将收受的购房贷款本金及利息返还给担保权人第三人盱眙工行，将购房款本金返还买受人原告戴荣雷、何善宇。两原告主张的契税返还请求，因被告金和公司非为征收单位，不负有直接退还义务，但应予协助两原告办理相关退税事宜，有关返还天然气管道开通费的请求，被告金和公司抗辩否认收到该款，两原告未提供其他证据证明，因而不予支持，当事人可以另行交涉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条（三）、（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告戴荣雷、何善宇与被告江苏金和置业有限公司于2011年4月11日签订的编号1025790000364商品房买卖合同，解除原告戴荣雷、何善宇与第三人中国工商银行股份有限公司盱眙支行及被告江苏金和置业有限公司签订的个人购房借款担保合同，解除原告戴荣雷、何善宇与第三人中国工商银行股份有限公司盱眙支行签订的房地产抵押合同，终止该合同的履行。二、被告江苏金和置业有限公司于判决生效后10日内返还原告戴荣雷、何善宇购房款203057.14元（10.5万元＋98057.14元），返还第三人中国工商银行股份有限公司盱眙支行贷款146942.86元及该款自2014年1月6日起按年利率6.55%计算的利息至本判决确定的给付之日止。三、被告江苏金和置业有限公司协助原告戴荣雷、何善宇办理涉案房屋契税5250元退付事宜。四、驳回原告戴荣雷、何善宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告戴荣雷、何善宇负担275元，被告江苏金和置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。审判员 陈正龙二〇一四年一月十四日书记员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条【合同终止后的义务】合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 微信公众号“”