（2013）铁民一终字第00692号
裁判日期: 2014-01-14
公开日期: 2014-04-14
案件名称
白云生诉纪广文定金合同的判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白云生,纪广文
案由
定金合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第六十八条第一款，第六十九条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）铁民一终字第00692号上诉人（原审原告）：白云生，男，满族，个体业主，住开原市村。委托代理人：韩永波，男，锡伯族，农民，住开原市。被上诉人（原审被告）：纪广文，男，汉族，农民，住开原市。上诉人白云生与被上诉人纪广文定金合同纠纷一案，辽宁省开原市人民法院于2013年10月11日作出(2013)开老民一初字第73号民事判决，白云生不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人白云生的委托代理人韩永波，被上诉人纪广文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年6月13日，白云生向一审法院起诉称：2013年5月25日原、被告签订了房屋买卖协议，当天原告交付被告定金一万元，因房屋无法更名过户，现原告要求解除合同并要求被告返还定金一万元及赔偿损失。被告纪广文辩称：原告给付的一万元定金被告收到了。但被告不同意返还。理由是，按照合同约定是原告违约在先，合同约定在签定合同30日内，原告先交付被告60万元到信用社将房照取回后，卖方协助买方办理更名过户，而原告没能在30日内交付被告60万，所以是原告违约在先，按照法律规定，原告不该主张此事，所以被告不同意返还。一审法院经审理查明：2013年5月25日原、被告签订房屋买卖协议1份，协议约定，将被告纪广文所有的座落于开原市威远镇龙泉村的房屋，建筑面积为1065平米，以78万元的价值卖给原告白文生，合同签订之日原告交定金1万元，合同签订30日内原告再交付被告60万元，用以被告偿清贷款，并取回抵押的房照，余款16万元在房屋交付之日结清。协议签订后，原告给付被告定金1万元。但在合同签订后至今原告也未能给付被告房款60万。被告也未能将抵押的房产证取回。2013年6月13日原告以无法办理更名过户为由诉至法院，要求与被告解除买卖合同，返还购房款1万元并赔偿损失。一审法院认为：原、被告签订的买卖协议是一份合法、有效的合同，对买卖双方均有拘束力。买卖双方应当按照协议内容履行自己的义务。若一方不履行就应当承担对自己不利的后果。本起纠纷，是原告未能在双方约定的时间内交付房款，违约在先，应当承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，本院对原告要求被告返还定金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于原告提出无法办理“更名过户”，所以要求解除合同，返还定金并赔偿损失一节，因原告在庭审中就自己的主张不能向本庭提供相关证据来证明自己的主张，应当承担对自己不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审判决如下：驳回原告白云生的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。白云生的上诉理由及请求：在本案房屋买卖过程中，上诉人按照双方在合同中的约定，向被上诉人交付的1万元属于订金，不应适用定金罚则，原审判决对此认定有误；被上诉人在房屋买卖过程中没有出示土地使用证书，隐瞒房屋实际情况，应当承担违约责任。请求撤销原判并依法改判。纪广文辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。本院审理查明：一审认定的事实基本属实。另查明：双方当事人在2013年5月25日签订买卖房屋协议书，其中第二条约定“给付方式为笔下交订金1万元”。一审判决认定交付定金1万元有误。本院认为：第一、关于本案争议一万元的法律性质双方当事人在2013年5月25日签订买卖房屋协议书，其中第二条约定“给付方式为笔下交订金1万元”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，上述一万元不具备定金性质，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的定金罚则，应视为上诉人为购买房屋所交付的预付款，第二、被上诉人是否应当返还一万元并赔偿经济损失《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，依据该规定，出卖人在交易房产时负有权利瑕疵担保责任，应担保房屋所有权及土地使用权同时转移与买受人，第三人不能对标的物的归属主张权利。双方当事人签订的房屋买卖协议书对土地使用证书的权属人、证号等内容没有进行记载。被上诉人也未能提供其它证据，证明在签订协议时是否向上诉人告知土地使用权属情况、双方是否已就土地权属事宜达成相关约定，应承担举证不能的后果。由于被上诉人在签订合同过程中，未能及时、全面告知合同中的房屋所有人与土地所有人不一致的情况，所以其没有履行应尽的合同告知义务。双方在房屋买卖协议签订后，上诉人发现本案房屋所有权人与土地使用权人不一致并提出异议。在此情况下，被上诉人没有将土地权属更名到自身名下，也没有采取其它有效措施排除权利障碍、确保协议可以正常履行。因此上诉人为了维护自身合法权益，可以依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条之规定，行使不安抗辩权、解除买卖协议。协议解除后，被上诉人应当返还上诉人一万元。上诉人请求被上诉人赔偿经济损失，但未能提供相应证据支持其主张，因此该项上诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省开原市人民法院(2013)开老民一初字第00073号民事判决；二、被上诉人纪广文于本判决生效之日起10日内在返还上诉人白云生人民币一万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被上诉人纪广文负担；二审案件受理费50元，由被上诉人纪广文负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 杰代理审判员 李晓莹代理审判员 田 宇二〇一四年一月十四日书 记 员 刘 贺 关注微信公众号“”