（2013）浙杭民终字第3151号

裁判日期: 2014-01-14

公开日期: 2014-06-19

案件名称

杭州天骐物业服务有限公司与刘丹丹物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘丹丹,杭州天骐物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3151号上诉人（原审被告）刘丹丹。委托代理人欧成云。被上诉人（原审原告）杭州天骐物业服务有限公司。法定代表人徐扬舸。委托代理人周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。上诉人刘丹丹因与被上诉人杭州天骐物业服务有限公司（以下简称天骐公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决综合有效证据及当事人的陈述，认定事实如下：2008年6月28日，滨文苑小区业主委员会与天骐公司签订《物业服务委托合同》，约定由天骐公司为滨文苑小区提供物业服务，委托服务期限自2008年7月1日0时起至2009年2月28日24时止。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.7元／平方。合同第十六条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。合同签订后，天骐公司即入驻滨文苑小区进行了物业管理服务。2009年3月25日，双方续签《物业服务委托合同》，合同第九条约定，委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.85元／平方收取。合同第十八条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。2009年12月20日，滨文苑小区召开业主大会，对天骐公司满意度表决结果为满意票54票，不满意票151票，弃权票58票。2009年12月31日，滨文苑小区业委会公告“…按照物权法规定，由于每个议题均达不到全体业主的1／2，经征询杭州市滨江区建设局房管科和杭州市12345市长公开电话，本次业主大会各议题表决结果无效。经咨询上级部门，由于表决结果不足以提前终止与天骐公司的合同，为防止小区管理出现意外情况，从小区具体情况出发，维护小区稳定，我们正式通知天骐物业公司继续履行合同。业委会将继续维护业主利益，督促物业努力改进各项管理工作。”天骐公司继续在滨文苑小区提供物业服务至2011年3月10日从小区撤出。刘丹丹尚欠2010年3月至2011年2月物业服务费2389.25元，天骐公司经催收未果诉至法院。另查明，部分业主认为天骐公司在提供物业服务过程中存在对电梯、水泵、监控设施未及时维修等物业服务瑕疵。天骐公司于2013年2月27日前分别对刘丹丹等业主提起诉讼，后撤回起诉。原审法院认为，天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，刘丹丹作为业主，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者。天骐公司撤场时，业主未交纳物业费等款项，天骐公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始计算，天骐公司已在二年内提起诉讼，故对刘丹丹关于已超过诉讼时效的主张，不予采纳。滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，而天骐公司已实际履行合同提供物业服务管理，虽然刘丹丹以天骐公司提供的物业服务存在瑕疵进行抗辩，但该抗辩理由尚不足以达到拒付物业服务费条件，故对天骐公司要求刘丹丹支付尚欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。因双方当事人对物业服务质量存在着争议，故对天骐公司要求刘丹丹支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，天骐公司撤回部分诉讼请求，系对其自身权益的处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘丹丹于判决生效之日起七日内支付杭州天骐物业服务有限公司物业服务费2389.25元。二、驳回杭州天骐物业服务有限公司对刘丹丹迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果刘丹丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘丹丹负担。刘丹丹于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。宣判后，刘丹丹向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清。2008年6月28日签订的《物业服务委托合同》并没有经过法定的业主大会选聘程序，只是小区业主会的越权行为，请求一审法院认定该合同无效。2009年3月25日签订的《物业服务委托合同》是附有解除条件的，虽然满意度调查表决结果因为投票数没有超过相关法律法规定的的总投票权二分之一而无效，但也从侧面反映了小区的众多业主对天骐公司提供的物业服务是不满意的。而且，满意度调查结果出来后，距离合同约定的2011年2月1日期限还有一个多月，期间还可以进行无数次有足够投票权业主参加的满意度调查，但都没有举行。上诉人认为被上诉人为自己的利益不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就，合同应自动解除。一审法院无视上诉人对两份合同效力的抗辩意见，请求二审法院依法认定两份《物业服务委托合同》无效。二、天骐公司的起诉已经超过两年诉讼时效。根据涉案《物业服务委托合同》（2009年3月25日）第十八条约定：“物业费、能耗费按年预收，前三个月为正常缴费期，三个月后未交费的住户，按预期交费处理”，天骐公司自2010年6月1日就已经知道或者应当知道自己的权益受到了侵害，故诉讼时效应当从2010年6月1日开始计算，至2012年6月1日届满，附条件成就或附期限的请求权，从条件成就或期限届满之日起算，所以，一审法院按天骐公司撤出小区之日起算诉讼时效没有法律依据。从2010年6月1日至2012年5月31日期间，被上诉人既没有像上诉人积极主张过要求支付物业服务费等费用，也无产生诉讼时效中断效力的行为和事实，故其诉请已经超过诉讼时效。三、天骐公司在执行合同时存在多项重大违约责任，没有完全履行相关的维修、养护、管理等义务，不能按合同约定的物业费标准支付物业费。天骐公司从进驻小区到合同期满离开，从未公开过小区的经营性受诉，合同期满后也没有像小区的业主委员会依法移交经营性收入账目和资金结余。天骐公司也没有提供明确的业主满意度75%的书面证据，无理由向业主收取全额物业服务费。四、一审裁判不公，计费时间错误，款项计算错误。上诉人在一审提交的收款收据、入住通知书已经证明上诉人付清了2008年4月1日到2009年3月31日的物业费及能耗费。一审法院对证据的真实性予以确认，但依然判决从2009年3月1日开始交纳物业费，并没有扣除上诉人之前已经预交的2009年3月份的费用，请求二审法院予以纠正。五、一审审判程序不合法。被上诉人在2013年7月20日向一审法院申请撤回对能耗费的诉请，本案于2013年7月23日开庭审理，一审法院在被上诉人撤回能耗费诉请后并没有告知上诉人该项事实，导致上诉人不能就能耗费向天骐公司提起反诉。上诉人认为一审法院这一做法违法法定程序，影响了案件的正确判决。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院查明事实，依法改判或者将本案发回重审。被上诉人天骐公司辩称：一、天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的2008年7月1日至2009年2月28日的合同时有效的，被上诉人依法经业主委员会委托对其进行物业服务管理，物业合同已经向房管部门、街道等相关部门备案，不存在合同无效的事实。并且天骐公司也没有收到要求被上诉人退出管理的通知。二、关于诉讼时效的问题。天骐公司事实上已经于2013年2月28日之前想一审法院提起过诉讼，一审法院已在一审期间作出了确认。而且提供物业服务和拖欠物业管理费是一个持续行为，故本案不存在超过诉讼时效问题。三、天骐公司配合滨文苑小区业主委员会和业主进行满意度调查，只是因为业主的不配合导致人数没有达到1／2，从而导致投票的无效。天骐公司也有意要退出滨文苑小区的管理，但房管部门等要求天骐公司继续从事物业服务管理。四、天骐公司已经按合同约定提供了相应的物业服务，上诉人认为天骐公司在服务期间存在违约的情形，但没有提供有效证据证明，即使有证据，也不能证明天骐公司存在服务瑕疵，足以导致上诉人可以拒付物业服务费。五、天骐公司系按合同约定向上诉人催讨物业服务费，不存在乱收物业服务费的情形。六、一审法院审理程序合法。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审中，刘丹丹向本院提交如下证据：1、滨文苑小区业主委员会出具的集体辞职公告一份（复印件），欲证明业主委员会无权要求天骐公司继续履行物业服务合同；2、天骐公司于2013年7月20日向一审法院提交的撤回部分诉讼请求申请书（复印件），欲证明天骐公司撤销能耗费的请求早于一审庭审时间，一审法院审理程序违法。经质证，对证据1，天骐公司认为合同签订于2009年3月，业主委员会成立合法，选定的物业公司也是合法的。对证据2，真实性没有异议，证明对象、关联性有异议，这是天骐公司处分自己权利，不存在一审法院程序违法的情形。经审查，本院认为，上诉人提交的证据，无法证明上诉人所主张的事实。经审理，本院查明事实与一审法院认定一致。本院认为，天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司，在2008年7月1日至2011年2月28日期间为滨文苑小区提供物业服务，刘丹丹作为业主，享受了该项服务，应当支付相应的对价。刘丹丹认为2009年3月25日签订的《物业服务委托合同》附有解除条件，自2010年3月1日起应自动解除。本院认为，附带解除条件的合同，自条件成就时失效。《物业服务委托合同》第九条约定：“委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。”据此，滨文苑小区于2009年12月20日进行了满意度表决，但因参加业主大会的人员未达全部业主的二分之一，该表决结果无效，天骐公司在此后的合同期限内亦继续履行合同，一审法院认定合同合法有效，刘丹丹作为物业服务的实际享有者，应承担相应的物业费，并无不当。刘丹丹认为天骐公司提供的物业服务存在瑕疵，本院认为该瑕疵抗辩不足以成为拒付物业服务费的理由，对该上诉理由，不予采纳。天骐公司在催收未果的情况下，向刘丹丹张贴了催缴通知单，并于2013年2月27日前提起诉讼，认为天骐公司起诉已过诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予采纳。刘丹丹认为一审物业服务费计算错误，但其一审提交的收款收据中并未有已缴纳诉讼费的期限，故其上诉理由依据不足，本院不予支持。天骐公司在一审中申请撤回对能耗费的申请，系其自由处分自身权益，且未影响上诉人的实体权益，一审法院予以准许并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘丹丹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周志军代理审判员　　戚剑颖代理审判员　　官家辉二〇一四年一月十四日书　记　员　　潘晓玲 来源：