（2013）阳民初字第972号
裁判日期: 2014-01-14
公开日期: 2014-12-16
案件名称
原告胡方星诉被告广西盛景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
阳朔县人民法院
所属地区
阳朔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡方星,广西盛景房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2013）阳民初字第972号原告胡方星，男，1975年9月11日生，汉族，个体工商户。委托代理人吴忠平，广西嘉合方律师事务所律师。委托代理人王飞，广西嘉合方律师事务所律师。被告广西盛景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号11楼。法定代表人麻先勇，总经理。委托代理人王利春，广西天湖律师事务所律师。委托代理人陈莉萍，该公司财务部经理。原告胡方星诉被告广西盛景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成由审判员徐晓平担任审判长，审判员刘世平和人民陪审员李艳云参加的合议庭，于2013年10月15日公开开庭审理了本案。书记员王颜芳担任记录。原告胡方星委托代理人吴忠平、王飞、被告广西盛景房地产开发有限公司委托代理人王利春、陈莉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡方星诉称，2011年1月31日、2月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阳朔县阳朔镇石马路阳朔凤鸣综合市场住宅共16套，总建筑面积为2086.49平方米，总价款为4165748元。被告应于2011年12月31日前将符合验收条件的所购房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约将购房款4165748元及房产契税、合同印花税等一次性支付于被告指定的账号，同时被告向原告出具收据，并于2011年1月31日、2月1日向阳朔县房地产管理所办理了备案登记。但至2011年12月31日，被告未按照合同的约定将上述房屋交付原告使用，截止2013年7月31日，被告已逾期交房577天，累计违约金已达480727.3元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判决确认原、被告之间2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；判令被告自2012年1月1日起向原告支付逾期交房违约金人民币480727.3元（计算至2013年7月31日，往后的损失另算至实际交付止）；诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单，证明被告的主体资格。2、商品房买卖合同8份，证明原告向被告购买了16套商品房的事实，以及所购买房屋的价格、面积。3、转款凭证及收条，证明原告已足额支付了所购买的16套房的购房款。4、协议书，证明原告的购房款是林碎金代为支付的。被告广西盛景房地产开发有限公司辩称，一、原告至今未向被告支付过一分钱的购房款。因此，原告诉称向被告支付了4165748元购房款，纯属虚构，原告与被告就涉案的16套房屋所订立的《商品房买卖合同》及对合同的备案登记和被告出具给原告的收款凭证，均非被告的真实意思表示。二、原告所称向被告购房为虚假，还表现在价格方面，涉案的16套房屋的单价（包括房产契税、印花税等）仅为1996.53元／㎡，这远远低于市场售价，甚至低于造价。原告所称的16套房屋实为被告向林碎金提供的债权担保物的一部分，原告也未向被告支付过一分钱的购房款，现原告主张16套房的《商品房买卖合同》有效，无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：保证合同，证明涉案的16套房屋是用于借款担保，且写明了900万元的所有权属于林碎金，并非原告。另外，合同中写明了是借款，并不是购房款。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议。对证据2客观性没有异议，但认为是不真实的。对证据3中的中国银行的现金取款20万元被告没有收到，被告法定代表人麻先勇也没有指示打款。流水号为5551356的大写是35万，小写却是90万，不知道究竟是多少。总的数额是836万。收条不能证明原告支付了购房款。对证据4认为内容虚假，应有还款凭证来佐证，要求对协议书的落款形成时间进行司法鉴定。本院认为，双方当事人对证据1、3的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。证据2可以证明双方买卖关系的真实性。证据3流水号为5565438和5551356的转帐凭证恰好证明两者收付相互补平，原告只应该付给梁宏弦35万的，因笔误写了90万，所以梁又付回原告55万。两单凭证并不矛盾，可以作为本案证据使用。证据4仅证明原告与林碎金之间的债权债务关系，与本案无关联性。对该证据的落款形成时间进行司法鉴定无实际意义。原告对被告提供的证据认为保证合同是2011年1月30日签的，商品房买卖合同是2011年1月31日签的，双方的商品房买卖合同已经替代了保证合同。本院认为，该证据不能单独作为认定民间借贷担保关系存在的依据，其证明力本院不予确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原、被告分别于2011年1月31日、2011年2月1日签订了八份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阳朔县阳朔镇“阳朔凤鸣综合市场”房地产开发项目第2幢1单元201号、202号、401号、402号、502号、602号、701号、第2幢2单元201号、202号、401号、402号、第2幢3单元401号、第2幢4单元301号、302号、第2幢5单元301号、302号商品房16套，总价为4165748元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房经勘测、设计、施工、建设及监理验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同对其他还作有约定。另查明，2011年1月30日，原、被告签订了一份《保证合同》，约定被告作为保证人（甲方），原告作为债权人（乙方），被告法定代表人麻先勇作为债务人（丙方）。甲方所担保的主债权为主合同项下乙方对借款人的借款，金额为9000000元。主合同借款人履行债务的期限为贰个月，自2011年1月30日至2011年3月29日。在保证合同的第5页空白处，手写载明：“上述借款我公司以阳朔凤鸣综合市场2号楼以下住宅2-1-301／302；401／402；501／502；201／202；601／602；701／702。2-2-201／202；301；401／402；2-3-401；501／602；502／601；402；701／702；301／302。2-4-301／302。2-5-301／302；2-6-301；2-2-501／502；601／602。共抵给乙方。如甲方需要撤出上述房屋时，乙方必须无条件配合甲方撤出上述房屋（前提是：退回或分别退回房款）”。原告及被告法定代表人麻先勇分别签字。再查明，2011年2月1日，原告与林碎金签订了一份《阳朔购房付款协议书》，约定：原告购买广西盛景房地产开发有限公司开发的位于阳朔县阳朔镇石马路凤鸣综合市场商品房一事，因暂时欠缺流动资金，经协商，由林碎金代原告垫付购房款人民币肆佰肆拾万零叁仟贰佰伍拾叁元整（￥4403253元），直接支付给广西盛景房地产开发有限公司，利息按月息一分计收。原告对上述垫付款分两次偿还林碎金，于2011年5月31日前偿还人民币贰佰万元，于2011年12月31日前偿还人民币贰佰肆拾万零叁仟贰佰伍拾叁元。本院认为，原告与被告签订涉案16套商品房买卖合同后，因原告暂缺资金，原告要求林碎金代其支付购房款给被告。林碎金应原告的要求将原告的16套房屋的房款4165748元、契税、维修资金及水电表安装等费用237505元连同自己已购的另外16套商品房价款共计855万转给被告指定的帐户，被告法定代表人麻先勇分别出具了收条，共收到林碎金转账款及现金900万元。随后被告按合同约定将涉案的16套房屋向阳朔县房地产管理所办理了备案登记手续。上述行为充分证实了双方意思表示是真实自愿的，没有违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同。既然合同是有效的，那么双方必须严格按照合同约定履行，原告己履行了交付房款的义务，被告则应履行交房义务，现被告至今未将涉案的16套房屋交付原告使用已构成违约，应按合同第9条规定承担违约责任。被告虽然提供了一份与林碎金签订的保证合同来证明双方之间存在民间借贷担保关系，但是被告未能提供被告担保的对象即主合同的存在及其法律效力，因此，被告辩称本案不存在商品房买卖事实，仅有民间借贷的担保关系的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告胡方星与被告广西盛景房地产开发有限公司于2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告广西盛景房地产开发有限公司给付原告胡方星逾期交付房屋违约金480727.3元（从2012年1月1日起按己付总房价款4165748元的日万分之二计至2013年7月31日止，之后至房屋交付时止的逾期违约金另行计算）。本案受理费8561元，原告胡方星已预交，现由被告广西盛景房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8561元（开户行：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 徐晓平审 判 员 刘世平人民陪审员 李艳云二〇一四年一月十四日书 记 员 王颜芳 来源：