（2013）虹民三（民）初字第2462号

裁判日期: 2014-01-14

公开日期: 2014-02-25

案件名称

上海国宏资产管理有限公司与邵逸庭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海国宏资产管理有限公司,邵逸庭

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民三（民）初字第2462号原告上海国宏资产管理有限公司。法定代表人苗成。委托代理人苗仕泰。被告邵逸庭。委托代理人王苗才。原告上海国宏资产管理有限公司（以下简称国宏公司）与被告邵逸庭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告国宏公司的委托代理人苗仕泰、被告邵逸庭的委托代理人王苗才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国宏公司诉称：2011年2月24日，上海华生电器九厂有限公司（以下简称华生公司）与被告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定被告将本市四达路XXX号房屋出租给华生公司，租赁期限为2011年5月1日至2019年4月31日，每月租金2，700元。合同签订后，华生公司支付被告2011年5月1日至2011年7月31日的租金8，100元及押金2，700元，但被告未将租赁房屋交付华生公司。之后，华生公司法定代表人投资成立原告国宏公司。2011年10月27日，原告就同一租赁房屋与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限、租金与上述租赁合同一致。合同签订后，原告支付被告2011年8月1日至2011年10月底的租金8，100元，但被告至今未将租赁房屋交付原告。现原告起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告2011年8月1日至2011年10月底的租金8，100元并按同期银行贷款利率支付利息（以8，100元为本金，自2011年10月27日起算至2013年10月21日）；3、被告支付赔偿款5，000元；4、被告支付违约金64，800元。被告邵逸庭辩称：2011年2月24日，华生公司在居委会相关领导陪同下上门与被告签订房屋租赁合同，当时被告已告知华生公司房屋系被告父亲遗产，需被告兄弟姐妹一致同意才可出租，且原租客租期至2011年4月30日。之后，原租客租期届满后拒绝搬离。2011年10月27日，原告又以受街道委托名义欺骗、胁迫被告就同一租赁房屋签订租赁合同，并说服被告委托原告聘请的律师起诉原租客搬迁。被告兄弟姐妹知道此事后表示反对，被告撤回对原租客的诉讼，故被告未将租赁房屋交付原告。之后，因原告在装修其房屋时损坏了租赁房屋，被告为促使原告早日修复房屋才扣留原告支付的租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效，同意返还原告租金8，100元，不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明：本市四达路XXX号房屋产权人登记为被告父亲邵某某（已于2001年4月死亡）。2011年2月24日，华生公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告将四达路XXX号房屋出租给华生公司，租赁期共96个月，被告从2011年5月1日起将房屋交付华生公司使用，至2019年4月31日收回；月租金为2，700元，由华生公司于5月1日交付给被告，先付后用；被告未按本合同约定向华生公司交付符合要求的房屋，负责赔偿5，000元；华生公司逾期交付租金，除仍应补交欠租外，按租金的1％以天数计算向被告交付违约金；补充条款约定：第四年起每月租金3，000元，付款方式为每季支付，押金2，700元。合同签订当日，华生公司支付被告押金2，700元及2011年5月1日至2011年7月31日的租金8，100元，共计10，800元。之后，被告未将租赁房屋交付华生公司。2011年10月27日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告将四达路XXX号房屋出租给原告。合同约定内容与上述华生公司与被告签订的合同内容一致，双方并补充约定，房屋改造后收益归被告。合同签订当日，原告支付被告2011年8月1日至2011年10月31日的租金8，100元。被告至今未将租赁房屋交付原告。2013年4月22日，华生公司与原告共同向被告发出告知书，称与被告签订的四达路XXX号房屋租赁合同生效已近2年，并已支付被告半年房租和押金共18，900元，但被告至今未交房，要求被告迅速交房。之后，原、被告交涉无果，原告诉至本院。上述事实，由《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》2份、收条2份、告知书及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本市四达路XXX号房屋产权登记在被告父亲邵某某名下，邵某某去世后，被告及其兄弟姐妹在事实上成为该房屋的共有产权人。被告作为共有人就该房屋的租赁事宜与原告达成合意，且约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告所签租赁合同应为有效。被告将该房屋对外出租是否经过其他共有人同意，不影响租赁合同的效力。现被告以其出租房屋未经兄弟姐妹同意为由主张租赁合同无效，缺乏依据，依法不予采纳。关于被告辩称原告以受街道委托名义欺骗、胁迫其签订租赁合同的意见，被告对于合同相对方为原告是明知的，且即使原告以受街道委托名义与被告签订合同，被告仍有选择签订与否的权利和自由，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原、被告签订合同后，被告至今未将租赁房屋交付原告，致使原告合同目的无法实现，现原告要求解除合同，返还租金并支付利息，依法应予支持。合同解除时间以诉状副本送达被告之日2013年10月29日为准。关于原告主张5，000元赔偿款的请求，根据双方合同约定，被告未按合同约定交付房屋，应赔偿原告5，000元，故对原告该项请求，依法应予支持。关于原告主张违约金的请求，因缺乏依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海国宏资产管理有限公司与被告邵逸庭签订的《房屋租赁合同》于2013年10月29日解除；二、被告邵逸庭返还原告上海国宏资产管理有限公司2011年8月1日至2011年10月31日的租金8，100元，并按同期银行贷款利率支付利息（以8，100元为本金，自2011年10月27日起算至2013年10月21日）；三、被告邵逸庭支付原告上海国宏资产管理有限公司赔偿款5，000元；上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；四、对原告上海国宏资产管理有限公司其他的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，772.40元，减半收取886.20元，由原告负担265.86元，被告负担620.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　华　琴二〇一四年一月十四日书记员　芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。百度搜索“”