（2013）镇民终字第1361号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2014-04-02
案件名称
朱国强与江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司,朱国强
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）镇民终字第1361号上诉人（原审被告）江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司。法定代表人丁建平，该公司总经理。委托代理人王水山，丹阳市练湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）朱国强，男，1971年8月3日生，汉族，丹阳市人。委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。上诉人江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司因商品房销售合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2013）丹民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司（以下简称练湖房地产公司）的委托代理人王水山，被上诉人朱国强的委托代理人李正洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：朱国强与练湖房地产公司于2009年1月12日分别签订了商品房买卖合同，约定朱国强购买练湖房地产公司开发的丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢2层203室住房及2幢1层203号车库。合同签订后，朱国强按约交付了全部购房款327695.76元，练湖房地产公司按约交付了房屋，但练湖房地产公司至今因手续不全未能协助朱国强办理房屋所有权证书和土地使用权证书。另查明，朱国强与练湖房地产公司未对双方的违约责任进行约定。2013年5月13日，朱国强诉至原审法院，请求判令：1、练湖房地产公司立即协助朱国强办理房屋所有权证和土地使用权证；2、练湖房地产公司立即支付朱国强违约利息损失100000元。以上事实，由商品房买卖合同、江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据及当事人陈述所证实。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱国强与练湖房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定。练湖房地产公司有义务协助朱国强办理房地产权属证书，现因练湖房地产公司的责任，造成朱国强无法办理办理房地产权属证书，练湖房地产公司应当承担违约责任。由于朱国强与练湖房地产公司未对违约责任进行约定，故朱国强要求练湖房地产公司按照中国人民银行逾期贷款利率承担违约金，予以支持，但朱国强的计算方法有误，原审法院确认为63704元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。练湖房地产公司未能按照双方商品房买卖合同的约定协助朱国强办理房地产权属证书，现朱国强要求练湖房地产公司立即协助朱国强办理房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求予以支持。如果练湖房地产公司未能在判决生效后指定的期限内为朱国强办理房屋所有权证和土地使用权证，练湖房地产公司应当支付迟延履行金。对于迟延履行金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。练湖房地产公司认为其与朱国强之间约定当发生争议时应当首先向仲裁委员会仲裁，而不应直接向人民法院提起诉讼。对此原审法院认为，朱国强与练湖房地产公司之间的仲裁协议应当对仲裁委员会进行明确的约定，本案中双方约定的“丹阳市仲裁委员会”并不存在，且双方未能就该仲裁协议达成补充约定，故对练湖房地产公司的该项观点，不予采信。据此，判决如下：一、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于判决生效之日起十日内协助朱国强办理位于丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢2层203室住房及2幢1层203号车库的房屋所有权证和土地使用权证的登记手续。如果江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司未按判决指定的期限将房屋所有权证和土地使用权证交付给朱国强，就逾期之日起以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担迟延履行金。二、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于判决生效之日起十日内支付朱国强违约金63704元。三、驳回朱国强的其他诉讼请求。原审法院判决后，上诉人练湖房地产公司不服，向本院提起上诉，认为：1、双方当事人对违约责任有明确约定，应按已付房款的1%支付违约金。2、练湖房地产公司不是产权登记机关，原审法院判决练湖房地产公司将房屋所有权证及土地使用权证交付给朱国强，并承担迟延履行金，超出练湖房地产公司的义务职责，超出朱国强的一审诉讼请求。3、一审案件受理费全部由练湖房地产公司承担不合理。请求撤销原审判决，改判违约金按约定的已付房款的1%支付。被上诉人朱国强未作书面答辩，但在庭审中辩称：双方所签订的商品房买卖合同对于因开发商原因导致逾期未能办理权属证书的违约金未明确约定，而购房人的损失也无法计算，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。本院认为：朱国强与练湖房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的商品房买卖合同约定练湖房地产公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由练湖房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。练湖房地产公司作为房屋的出卖人有协助朱国强办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。对于因练湖房地产公司的责任，朱国强未能取得房地产权属证书的违约责任，该合同中未作约定，故原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，并无不当。原审法院判决练湖房地产公司将房屋所有权证和土地使用权证交付给朱国强，并判决练湖房地产公司承担迟延履行金，超出了朱国强的诉讼请求，判决不当，应予纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持丹阳市人民法院（2013）丹民初字第1887号民事判决第二项、第三项；二、撤销丹阳市人民法院（2013）丹民初字第1887号民事判决第一项；三、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内协助朱国强办理位于丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢2层203室住房及2幢1层203号车库的房屋所有权证和土地使用权证的登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1190元，由朱国强负担432元，由江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司负担758元；二审案件受理费1390元，由江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安审 判 员 陈开亮代理审判员 朱云云二〇一四年一月十三日书 记 员 佘 娟 来自：