（2013）五民初字第1725号

裁判日期: 2014-01-13

公开日期: 2016-03-01

案件名称

潘正维与马亮等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

五常市人民法院

所属地区

五常市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘正维,五常市安家镇东升村民委员会,马亮

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款

全文

黑龙江省五常市人民法院民事判决书（2013）五民初字第1725号原告潘正维，男，1952年9月7日出生，汉族，个体户，现住五常市。委托代理人何极，黑龙江何极律师事务所律师。委托代理人刘立波，男，1975年2月9日出生，汉族，无职业，现住五常市。被告五常市安家镇东升村民委员会（以下简称东升村委会），住所地五常市安家镇东升村。法定代表人武凤财，职务主任。被告马亮，男，1964年1月19日出生，汉族，个体户，现住五常市。原告潘正维诉被告东升村委会、马亮确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告潘正维及其委托代理人何极、刘立波，被告东升村委会法定代表人武凤财，被告马亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年11月20日，原告潘正维与被告东升村委会及东升村小学校签订《房屋租赁合同》，东升村委会及东升小学校将座落于东升村小学校后院两栋旧教室及附属场地出租给原告，约定租赁期限二十年，自2004年10月20日至2024年10月20日止，租金为2年一次性两万元。后双方按约履行了合同。原告自2004年始在租赁房屋及场地里安装了生产设备，开办了大米加工厂，对租赁房屋及场地已经使用了8年之久，本村及附近村民家喻户晓。前几天马亮来我家找我，说我同东升村委会签订的原租赁合同不具备法律效力，我通过东升村委会到镇政府取得了村委会与马亮签订的租赁合同，确认东升小学及场地约8000平方米，整体出租给了他50年。他的租赁合同规定的出租范围包括原告租赁的旧教室两栋及场地。所以要求原告搬迁腾出房子，原告不服，找村委会质问为什么不告知原告就将原告租赁的房屋及场地另行转租，村委会推诿称已经签了合同，没有办法，你们两家自己协商解决吧。原告不服，只好诉诸法院，请求法院确认东升村委会与马亮在一个租赁合同尚有12年不到期的情况下签订的《东升小学校舍租赁合同》无效，责令东升村委会继续履行与原告之间的《房屋租赁合同》。被告东升村委会辩称，原告租房，村里参与了，租给他20年；这次整体出租村里找过原告，他不参与，最后租给了马亮。被告马亮辩称，原告的合同已终结，因我承租时是打的广告，原告的原有的合同已终结了，原告当时知情。原告为证实其主张的事实，除当庭陈述外，还提交了如下证据：一、原告身份证复印件1张，证明原告的身份。经质证，而被告无异议。本院对该证据予以采信。二、原告与被告东升村委会2004年11月20日签订的租赁合同1份及租金收据1张，证明：1、2004年11月20日原告取得了被告原东升小学校北侧两栋教室的房屋承租权，期限20年，从2004年起至2024年止；2、原告依合同约定支付了2万元租金，履行了合同义务；3、原、被告的房屋租赁合同依法成立合法有效，原告有关确认合同有效的诉讼请求应得到法庭支持。经质证，被告东升村委会对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为因经市里批准，这个合同已经失效了，因这个合同手续签的不合理，因此才整体出租。被告马亮对这个话题不承认，认为这个合同已终结了，房屋已经不是学校的了；整体对外发包已经打广告了，但原告不参加。二被告对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信。三、原告创办的滨霞米业营业执照1份，滨霞米业工商登记查询单1份，证明原告在2004年取得了东升小学的两栋旧教室的承租权后，以此为厂房，于2005年12月6日在五常市工商局核准注册成立了五常市安家镇滨霞米业，从事优质水稻加工生产，距今已有8年时间。经质证，被告东升村委会对该证据不清楚；被告马亮认为房子不允许改变用途。该证据系主管机关审核后所颁发，具有证明力，故对该证据予以采信。四、原告用承租学校房屋创办的滨霞米业现场照片15张及平面草图1张，证明：1、原告用承租的房屋开办了制米加工厂滨霞米业；2、原告用承租房屋办工厂得到了东升村的认可；3、原告与东升村的房屋租赁合同关系，应当予以维持。经质证，被告东升村委会主张村已不承认与原告的合同有效，原告开办什么与村无关，村里承认一个与学校签合同了但不知道干什么用。被告马亮认为不应改变房屋用途，现原告改变了，应赔偿其损失，因合同上不允许原告改变用途。照片及草图反映了争议房屋现场现在的真实情况，二被告未提出异议，故对该证据的真实性予以采信。五、2013年5月15日二被告之间签订的东升小学校舍租赁合同复印件1份，证明：1、2013年5月15日被告东升村委会将东升小学整体出租给被告马亮；2、该租赁合同严重的侵害了原告的承租权，是不合法的，无效的；3、租赁期限超过法定20年的期限，应确认无效。经质证，被告东升村委会承认与马亮签订了该合同，但通过广告等形式通知原告，原告不参与，该合同是按程序签的，是有效的。被告马亮该合同是通过招标形式签的，是有效的。本院对该合同的真实性予以采信六、被告马亮设置路障照片3张，证明被告马亮在一个必须通过的道路上设置路障，阻碍原告车辆通行，因此原告与二被告之间矛盾激化，原告为维护自己的合法权益提起诉讼。经质证，被告东升村委会对此事不知情；被告马亮认为，该道路不是学校的，而是村里的，其拉料是为修学校，垫操场，在租赁之后没与原告沟通，不是为了堵原告通行。被告不否认证据反映的事实存在情况，本院对证据的真实性予以采信。被告东升村委会为证实自己的辩解，除当庭陈述外，还提交了如下证据：一、申请报告1张，证明村里整体出租学校时是镇里通过纪检部门及市里的批准，镇里认可出租的。经质证，原告对证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为：1、东升小学校的资产归村里所有，无需报镇、市里批准；2、这个报告写的是出售，而二被告的合同是租赁，与租赁合同无关；3、原告的合同还有12年未到期，如出售应提前三个月告知原告。被告马亮认为这个是生效的，无异议。本院对该证据的真实性予以采信。二、东升村委会证言1份，证明出租时村委会主任已告知原告，但原告说不参加。经质证，原告对真实性有异议，认为不具客观性，东升村是本案被告，不是证人。被告马亮无异议，认为真实性是存在的，当时还有公告，上过电视。该证据结合电视公告等证据，本院对该证据的真实性予以采信。三、五常市广播电视台出具的公告复印件1张，原件在电视台，证明东升小学校公开出租。经质证，原告认为是复印件，不是原件，如不能提交原件不予质证。被告马亮无异议。庭审后，东升村委会提交了该证据的原件，本院对该证据的真实性予以采信。四、公告1张，证明村里发布了公告，是张贴的。经质证，原告有异议，认为这不是公告，如张贴了，应有照片。被告马亮无异议。本院对证据的真实性予以采信，五、东升村村民代表大会记录及东升村委会会议记录各1张，证明东升小学整体出租。经质证，原告对村民代表大会的真实性有异议，认为如为村民代表大会，应本村三分之二以上的户的代表参加，证据中只有14人，而东升村不可能这么少的户，故是不真实的；对内容亦有异议，认为合理作价不清楚，是出租还是出卖不清楚，如开会，应记录全过程，应有决议或纪要，形式上不合法；对村委会记录的真实性有异议，首先时间不对，这个是第二天的，是合同之后的，没记录拍卖全过程；其次程序不合法，从记录看，没有竞拍过程，有三人退出，没记录具体哪三人，实际这三个人未参加竞拍活动，且应委托拍卖机构拍卖，村委会、镇政府无权组织拍卖，故记录不完整，与实际交易时间相矛盾。被告马亮无异议，价格是评估所评估出来的，另三人也没交底价，其出价后，另三人未还价。本院对整体出租的事实予以采信。六、证人赵某某证言材料1份，证明原出租协议，即与原告签的合同不合法。经质证，原告对真实性无异议，认为该证言恰证明了当时原告与学校签的合同的背景，当时学校没那么多学生，除两栋房还包括前后空地，还可种地，且还说如有争议以原合同为准，恰证明了原合同合法有效。被告马亮认为土地是口头说的，原告的合同只有两栋房子。二被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。被告马亮未提交证据。综上，本院认定如下事实：2004年11月20日，原告潘正维与被告东升村委会及东升村小学校签订房屋租赁合同，东升村委会及东升小学校将座落于东升村小学校后院旧教室两栋出租给原告，租赁期限20年，自2004年11月20日开始，截止到2024年终止，租金2万整。后双方按约履行，原告于2005年1月2日一次付清租金2万元。原告于2005年12月6日注册了五常市安家镇滨霞米业。2013年5月15日，被告东升村委会经镇、市批准，并经公开竞拍，由被告马亮取得对东升小学整体承租权，被告东升村委会与被告马亮于当日签订了东升村学校校舍租赁合同。公开竞拍前，被告东升村委会通过张贴公告、发布电视公告形式向社会公开了东升村学校校舍整体对外竞拍的情况，并电话通知了原告，但原告表示不参加竞拍。后原告与被告马亮因原租赁合同履行问题及道路通行问题发生争议，并自行协商未果。本院认为，原告在被告东升村张贴公告，电视公告，并电话通知原告的情况下，在东升村指定的期限内，未参加东升小学校出租竞拍，也未在此期间提起诉讼，应视为对东升村解除合同无异议；二被告经镇、市批准，并经公开竞拍，签订的东升小学整体出租合同成立，具有法律效力，应受法律保护。故原告要求确认二被告之间签订的东升村学校校舍租赁合同无效的诉求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：原告潘正维的诉讼请求不予支持。案件受理费100元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　马永富审　判　员　　李景权代理审判员　　栾兴举二〇一四年一月十三日书　记　员　　王忠良搜索“”