（2013）珠香法民三初字第481号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2016-01-21
案件名称
李东峻与刘媚华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李东峻,刘媚华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第三十条，第二十条，第二十五条，第三十二条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第481号原告：李东峻，男，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码×××0412。委托代理人：刘星，广东凯邦律师事务所律师。被告：刘媚华，女，汉族，住哈尔滨市道里区，身份证号码×××0424。委托代理人：张玉娟，广东益诺众承律师事务所律师。上列原告李东峻诉被告刘媚华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李东峻的委托代理人刘星，被告刘媚华的委托代理人张玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东峻诉称：2013年8月11日，被告刘媚华的公证受托人胡明明以被告的名义与珠海市远华房地产投资顾问有限公司（以下简称远华地产）签订了《物业出售代理协议书》，约定被告委托远华地产代理出售其位于珠海市香洲区湾仔南湾南路xxx号xx栋xx房，委托期限自2013年8月11日至2013年11月30日。经远华地产中介代理，原告有意购买涉案房屋。原告因购房心切，在还未与被告商定《房屋买卖合同》具体条款的背景下，于2013年8月11日将定金5万元通过远华地产代为支付给被告，被告的公证受托人胡明明在收款收据上签字并加盖指模确认收到定金5万元。同日原告将自己签字后的《房屋买卖合同》扫描后发给胡明明，胡明明在收到该合同扫描件后，对合同的重要条款作了修改，原告不同意胡明明所作的修改，拒绝对胡明明修改后的条款做签字确认，买卖双方一直未能就合同条款达成一致，至今未签订《房地产买卖合同》。因不能促成该次房屋买卖，原告通过远华地产经电话、邮政快递等方式要求被告退还原告支付的定金5万元，但被告均未予理睬。原告李东峻认为，房产买卖双方应当诚实信用，买卖双方由于没有签订房屋买卖合同，因此其房屋买卖合同没有成立，更未生效，被告将5万元定金据为己有无论是从法律规定上还是合同约定上均没有依据。为此，原告李东峻提起本案诉讼，请求：一、判令被告刘媚华返还定金人民币5万元；二、本案诉讼费由被告刘媚华承担。原告李东峻在举证期限内提交如下证据：1.公证书、委托书；2.物业出售代理协议书；3.房地产权登记表；4.收款收据2张；5.原告李东峻单方签名的房地产买卖合同；6.被告修改后的房地产买卖合同；7.胡明明通过手机短信指定的收款账号和电子邮箱；8.往来电子邮件；9.向胡明明邮寄的要求退还5万元定金的函；10.国内标准快递单；11.向胡明明指定的电子邮箱发送的要求退还定金的邮件；12.电话录音；13.颜冰证人证言。被告刘媚华答辩称：一、原告李东峻支付给被告刘媚华的5万元属于订约定金。原告李东峻支付给被告刘媚华的5万元，为原告李东峻确定其在合理期限内与被告刘媚华签订正式商品房买卖合同的保证，为订约定金。理由：1、该款在双方尚未签订正式的商品房买卖合同前，买方（原告李东峻）先行给付给卖方（被告刘媚华），独立于商品房买卖合同。被告刘媚华与远华签订的《物业出售代理协议书》，为远华提供的格式文本，该协议确定了涉案房屋的出售价格，税费负担，交房时间等主要内容，付款方式为2种，一是一次性付款，一是按揭付款。协议中未做选择。被告刘媚华认为，原告李东峻在付定金给被告刘媚华前，已明确知悉该条款，对被告刘媚华可能提出的任一种付款方式均能接受，在房产价格一直看涨的当时，原告李东峻担心被告刘媚华不与其签订正式的书面合同，因此主动支付定金给被告刘媚华，作为双方签订正式合同的担保，因此，该款为订约定金。2、远华的工作人员方卉在将该款转给被告刘媚华后，即短信告知被告代理人胡明明，“现在转给你客户李东峻交来购买你鸿景花园19栋404房定金50000元整，收到款不能违约，你若违约必须赔偿人民币伍万”，而当时，被告刘媚华与原告李东峻尚未签订商品房买卖合同，所谓违约，只能是收款不卖，拒绝与原告李东峻继续交易，也就是拒不签订买卖合同，因此该款为订约定金，而非履约定金。二、被告刘媚华在收到该款后，一直在为房屋出售的事情与原告李东峻协商，至今也愿意以双方确定的销售价格出售涉案房屋。被告刘媚华无违约故意与违约行为，造成买卖合同不能订立的原因在原告李东峻，被告刘媚华无需返还定金。首先，在被告刘媚华就原告李东峻发来的《商品房买卖合同》中的付款方式修改发给远华后，通过远华工作人员了解到，原告李东峻并未提出异议，被告刘媚华为了顺利完成交易，在2013年8月12日，在天津市南开公证处办理委托公证书，正式委托女儿胡明明代为办理涉案房产出售事宜。8月22日，被告刘媚华将委托公证寄给胡明明，胡当天打电话告知远华方卉，问原告李东峻有无问题，方卉回答，没问题，就等你来办手续了。并短信告知胡，“客户这边我们已经找好银行，他的资料也准备好了，就等你周一起去银行办手续了，客户原本是建行的大客户来的，所以审批包括放款这块银行自然帮他走绿色通道的，你们都放心。”其次，胡明明夫妇为了守约，于8月27日从哈尔滨不远千里来到珠海，准备与原告李东峻签订合同，完成房屋交易过程。经远华多次沟通，2013年8月31日，方卉发来短信：“款给你，第一笔是产权过户更名前支付一半房款，第二笔即余下房款是买方产权证出来当天即产权过户起5天内支付，并想和你约定下周一即九月二日上午办理支付房款和产权更名手续”，胡明明夫妇应约在九月二日去签订合同，却发现这次来的不是原告李东峻而是原告李东峻找来的另外的购房人。从以上过程可以看出，被告刘媚华一直积极地促成合同的成立，而原告李东峻则以替换购房人的方式，明确表示其不想与被告刘媚华交易，不想签订商品房买卖合同。双方买卖合同未能实际签订的责任在原告李东峻。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，此次商品房买卖合同未能订立的责任方在原告李东峻，因原告李东峻不诚信的行为，造成被告刘媚华代理人夫妇从哈尔滨到珠海的往返费用及误工损失，且使被告刘媚华丧失了与其他购房者交易的机会，根据定金罚则，被告刘媚华完全有理由没收5万元定金，作为原告李东峻对被告刘媚华损失的赔偿。综上，原告李东峻诉求无理，请求法院驳回其诉讼请求。被告刘媚华在举证期限内提交如下证据：1.短信记录；2.道歉信。根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：被告刘媚华系珠海市香洲区湾仔南湾南路xxx号xx栋xxx房产权证登记的所有权人。2013年8月11日，被告刘媚华的女儿胡明明以被告刘媚华的名义与房屋中介珠海市远华房地产投资顾问有限公司（以下简称远华公司）签订《物业出售代理协议书》，约定被告刘媚华将案涉房屋委托给远华公司代为销售，出售底价为人民币89万元，付款方式包括一次性付款或者按揭付款，协议中未作选择，等等。原告李东峻因有意购买该案涉房屋，于2013年8月11日向远华公司支付了定金人民币50000元并由远华公司转交给被告刘媚华的代理人胡明明。当日，原告李东峻单方签署了《珠海市房地产买卖合同》，合同载明总房价为人民币89万元，乙方（即原告李东峻）应于合同签订后当天支付定金人民币5万元；乙方于产权过户当日前支付房款人民币26万元整，余款58万元支付时间以银行审批为准。之后，远华公司将原告李东峻单方签署的上述合同文本扫描给胡明明。胡明明收到后，手写修改并回传给远华公司。修改的内容主要有：1.将合同名称《珠海市房地产买卖合同》更改为《珠海市房地产买卖议向合同》；2.首期款支付时间由“产权过户当日前”更改为“正式合同签订当日内”；3.余款58万元的支付时间，添加了“银行审批时限不得超过30个工作日，即正式合同签订之日起42天内，乙方必须支付尾款58万元，否则视为违约”的内容。庭审中，双方当事人均认可5万元定金在胡明明修改合同之前已经支付。2013年8月12日，被告刘媚华以公证方式委托胡明明全权负责处理案涉房屋的出售手续及相关事宜。此后，由于原告李东峻不同意胡明明修改后的合同内容，且原、被告双方没有就付款期限达成一致意见，双方没有最终签署正式合同。2013年9月10日，远华公司向刘媚华邮寄一份书面函件并发出QQ邮件，称银行不能按照胡明明的修改意见来审批贷款，李东峻亦不同意该修改意见，据此要求被告刘媚华返还定金5万元。2013年9月25日和26日，远华公司法定代表人颜冰分别致电胡明明和被告刘媚华，要求返还定金，两人均没有直接答复是否同意返还定金。本案中被告刘媚华抗辩称原告李东峻交付的5万元属于订约定金而非履约定金，因此原告李东峻不同意签署正式的买卖合同，则无权要求返还定金。被告刘媚华还称，原告李东峻一直没有对修改内容提出异议，而是想通过替换购房人的方式不与被告刘媚华继续交易。对此，原告李东峻称其一直不接受修改后的条款，因为没有银行可以保证放款时间，至于中介有无寻找其他买家其并不清楚。本院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。原告李东峻因有意购买案涉房屋，在单方填写合同主要条款并签署合同文本后，将扫描件发给被告刘媚华的代理人胡明明，其行为实际是向被告刘媚华发出要约。胡明明在收到合同文本后，在合同名称、首期款支付时间和余款支付期限上均作了重大修改，并提出了“银行审批时限不得超过30个工作日”这一不能由原告李东峻所决定和左右的时间要求。上述修改内容在被告刘媚华委托远华公司出售时并没有明确提出过。《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”。由此，被告刘媚华代理人对合同文本所作出的修改，是对要约的实质性变更，应认定为新要约。原告李东峻未就修改后的内容与被告刘媚华签署正式合同，说明其不同意接受上述新要约，远华公司多次向被告刘媚华及其代理人追索定金，更明确表示原告李东峻拒绝该新要约。据此，双方的房屋买卖合同没有成立。原告李东峻在被告刘媚华的代理人胡明明修改合同之前已经向被告刘媚华支付定金5万元，这与原告李东峻单方签署的合同文本中“合同签订后当天内支付定金伍万元”的内容相符，胡明明对该定金金额和支付时间未作修改。被告刘媚华抗辩称该5万元定金属于订约定金而非履约定金，既没有书面和口头约定，也没有法律依据，本院不予采纳。综上，由于原、被告双方对房款支付期限不能达成一致，双方之间的房屋买卖合同未能成立，原告李东峻对合同不能成立没有任何过错，故被告刘媚华没有理由继续保留原告李东峻支付的定金。原告李东峻要求被告刘媚华返还定金50000元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条、第二十五条、第三十条、第三十二条之规定，判决如下：被告刘媚华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李东峻返还购房定金人民币50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取525元，保全费520元，共计人民币1045元，全部由被告刘媚华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 崔少俊二〇一四年一月十三日书记员 张清亮 关注公众号“”