（2013）浙甬民二终字第811号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2014-04-01
案件名称
宁波和邦投资集团有限公司与宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波建工股份有限公司第四分公司,宁波建工股份有限公司,宁波和邦投资集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第811号上诉人（原审被告）：宁波建工股份有限公司第四分公司。负责人：王忠明。上诉人（原审被告）：宁波建工股份有限公司。法定代表人：徐文卫。上述两上诉人的共同委托代理人：卜未鸣。被上诉人（原审原告）：宁波和邦投资集团有限公司。法定代表人：陈常锡。委托代理人：陈虹。委托代理人：许敏丽。上诉人宁波建工股份有限公司第四分公司（以下简称建工四分公司）、宁波建工股份有限公司（以下简称建工公司）因与被上诉人宁波和邦投资集团有限公司（以下简称和邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年11月18日作出的（2013）甬鄞民初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行审理。上诉人建工四分公司、建工公司的委托代理人卜未鸣，被上诉人和邦公司的委托代理人陈虹、许敏丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年12月20日，原告（合同中的甲方）与被告建工四分公司（合同中的乙方）签订了《租赁合同》一份，约定由被告建工四分公司承租属原告所有的位于宁波市鄞州区天童北路933号和邦大厦A座2903室，租期自2010年7月1日至2013年6月30日，年租金99500元，租金先付后用，每年租金提前二个月付清下一年度租金；乙方支付给甲方房屋租赁押金6000元，该押金与租金一起收取，押金在租赁期届满结清有关费用后三日内退还；租赁房屋电费每月收取一次，公用电费已摊入甲方核定的电费单价中，乙方按电表实用度数支付；水费每年1200元，卫生用品费每年1200元；如甲方提前收回房屋或乙方提前退回房屋，由违约方向对方支付违约金，违约金均按年租金的30%计取。上述合同签订后，被告建工四分公司承租了涉案房屋。2012年6月29日，被告建工四分公司搬离涉案房屋。两被告已支付给原告至2012年6月30日前的租金、水费、卫生用品费，尚欠原告电费4400元。被告建工四分公司在原告处有押金6470元（含门禁卡押金470元）未退还。另查明：涉案房屋和邦大厦A座2903室在原告起诉前仍空置。原审原告和邦公司于2013年8月6日诉至原审法院，请求判令：1.由两原审被告立即支付拖欠的租金7088元，电费4404元，水费、卫生用品费170元；2.由两原审被告支付提前退回房屋的违约金29850元。原审中，原审原告撤回第1项诉讼请求中要求两原审被告支付租金7088元和水费、卫生用品费170元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告建工四分公司签订的租赁合同系双方真实、自愿的意思表示，合法有效。被告建工四分公司提前退回涉案房屋，已构成违约，应按约承担违约责任。被告建工公司作为设立被告建工四分公司的法人，理应对被告建工四分公司对外产生的债务承担民事责任。而被告建工四分公司以其自己名义对外签订合同，并自行收支，具有履行民事责任的能力，应与被告建工公司共同承担涉案民事责任。现原告要求两被告支付电费及违约金的诉讼请求，理由正当，应予支持。两被告以约定的违约金过高请求予以减少，因被告建工四分公司提前退房，双方约定的违约金并未过分高于原告因此造成的损失，故对其主张，不予采信。诉讼过程中原告申请撤回要求两被告支付租金7088元和水费、卫生用品费170元的诉讼请求，予以准许。两被告要求原告退还押金6470元，原告同意在两被告应支付的款项中扣除，予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，作出如下判决：一、被告宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司支付原告宁波和邦投资集团有限公司电费4400元；二、被告宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司支付原告宁波和邦投资集团有限公司违约金29850元；上述一、二项合计34250元，扣除原告应退还给两被告的押金6470元，被告宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司尚应支付原告宁波和邦投资集团有限公司27780元，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取328元，由被告宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司负担。宣判后，两原审被告建工四分公司、建工公司均不服，共同向本院提起上诉，称：一、上诉人与被上诉人之间因和邦大厦2号项目和亿嘉公馆项目工程款结算产生纠纷，矛盾日趋加重。被上诉人不断利用其物业管理的优势地位骚扰、妨碍上诉人的正常办公，上诉人迫不得已才提前退出租赁房屋，责任在于被上诉人，故上诉人不应承担违约金。二、合同约定的租期到2013年6月30日止，上诉人退租是在2012年6月29日，在此期间被上诉人可以出租获利，故一审法院判令上诉人按约定的年租金30%赔偿违约金，显然是过高的。三、上诉人在退租前已经结清了电费，被上诉人没有提供相关代缴电费的依据，故一审法院判令上诉人支付电费没有事实依据。综上，请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人和邦公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人建工四分公司与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当严格履行。上诉人建工四分公司在租赁期限未届满之前，搬离承租的房屋，也未支付2012年7月1日起至租期届满之日的租金，应认定为提前退回房屋，属违约行为。根据双方合同约定，承租人提前退回房屋的，按年租金的30%支付违约金，故原审法院对被上诉人要求两上诉人支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人称其因被上诉人骚扰、妨碍其正常办公，不得已才搬离承租房屋，但未能提供证据证明，本院难以采信。因上诉人建工四分公司搬离涉案房屋后至合同约定的租期届满日，该房屋空置近一年，故被上诉人主张的年租金30%的违约金，并不过高。上诉人认为被上诉人主张的违约金过高，理由不足，本院也难以采信。原审庭审中，上诉人承认其欠付被上诉人电费4400元，故原审法院判令上诉人支付电费4400元，并无不当。上诉人诉称其已经付清电费，缺乏依据，本院不予采信。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人宁波建工股份有限公司第四分公司、宁波建工股份有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 黄永森审 判 员 张宏亮代理审判员 张颖璐二〇一四年一月十三日代书 记员 陆 琼 微信公众号“”