（2013）成民终字第5753号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2014-04-02
案件名称
张玉芳、龙素云、李秀蓉与陈玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉芳,龙素云,李秀蓉,陈玲,成都月光房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5753号上诉人（原审被告、反诉原告）张玉芳。上诉人（原审被告、反诉原告）龙素云。上诉人（原审被告、反诉原告）李秀蓉。委托代理人米坤岚，四川聚贤律师事务所律师。委托代理人林俊杰。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈玲。委托代理人张红霞，四川盛豪律师事务所律师。原审第三人成都月光房地产经纪有限公司。住所地：武侯区二环路西一段*号*幢*楼**号。法定代表人胡大萍，总经理。上诉人张玉芳、龙素云、李秀蓉与被上诉人陈玲、原审第三人成都月光房地产经纪有限公司（简称月光公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月18日进行了公开开庭进行了审理，张玉芳、龙素云、李秀蓉的委托代理人米坤岚、林俊杰，陈玲的委托代理人张红霞，月光公司的法定代表人胡大萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年4月17日，张玉芳、龙素云分别与成都万泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定龙素云购买位于成都市武侯区二环路西一段8号2幢6号的房产（面积157.81平方米），张玉芳购买位于上述地址的2幢2号的房产（面积158.49平方米）。上述合同进行了备案登记。2010年10月12日，张玉芳、龙素云共同将上述总面积为316.3平方米的2套房产合二为一整体出租给刘燕经营，租赁期限从2010年11月1日至2015年10月30日。2011年4月16日，李秀蓉代理张玉芳、龙素云与陈玲、月光公司签订《房屋买卖合同》约定，陈玲通过经纪方月光公司以680万元的价格整体购买张玉芳、龙素云的上述房产，定金20万。买卖转让上述房产，卖方保证拥有该物业合法产权证明及享有完整所有权或相关有效法律文件，委托人或共有人或第三人（权利人）同意转让该物业，卖方保证并能完全支配处理该物业。买卖双方同意，买卖双方须于领取产权证5个工作日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。如卖方在收取定金后不依约将该物业出售给买方，则卖方须返还买方双倍定金。基于中介方提供服务，卖方支付月光公司0.5万元，买方支付月光公司10万元作为服务费。该合同备注注明：1.该房屋带租约一起出售，卖方领取全款当日起租约归买方所有。2.付款方式：买卖合同签订2日内买方支付20万元给卖方，（李秀蓉）；双方约定于2011年5月31日之前买方房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，买方支付卖方房款660万元，在约定期限内，买方必须选择过户方式或办理公证委托，并支付房款。3.李秀蓉对房屋有全权处理权，并承担因此带来的相关法律责任。4.中介收费方式……5.卖方该价格包含所交契税、维修基金等在开发商所交相关费用。该合同由李秀蓉在买方/代理人处签字、捺印，买方由陈玲签字、捺印，中介月光公司由胡大萍签字确认。4月21日，陈玲向李秀蓉支付定金20万元。4月25日，龙素云、张玉芳向李秀蓉补充出具上述事项的委托书。2011年7月19日，张玉芳、龙素云向成都市城乡房产管理局申领了上述两套房屋的产权证。两权证的缮证时间均为2011年7月18日。据产权证登记显示，龙素云所购房产位于成都市武侯区碧云路130号2楼（面积157.81平方米，权1850040，监证2796355），张玉芳所购房产位于成都市武侯区碧云路122号2楼（面积158.49平方米，权1850043，监证2796363）。审理中，李德清向原审法院起诉要求确认本案所涉2011年4月16日《房屋买卖合同》无效。本案依法中止审理。经成都市中级人民法院（2012）成民终字第5635号民事判决书确认，该合同未侵犯李德清权利，李德清要求确认合同无效的理由不成立。本案恢复审理后，陈玲向法庭明确要求继续履行合同并支付剩余房款。另查明，2011年4月21日，李秀蓉将上述两套房屋备案合同交予月光公司并领取《收件凭证》。4月16日，张玉芳、龙素云与上述房屋的租赁方刘燕达成协议，刘燕放弃优先购买权。2011年4月25日，张玉芳、龙素云办理了委托公证，均委托李秀蓉就上述两套房屋代理办理：1.领契税及购房补贴金等相关事宜；2.与开发商交接房屋、验房、收房、办理物业交割手续等相关事宜；3.办理并领取上述房屋的产权证、国有土地使用证等相关事宜及缴纳相关费用；4.若房屋存在面积差异，受托人有权办理上述房屋面积差异增补以及签订补充合同并领取或补交房屋差价款等相关事宜。再查明，合同履行时间是2011年5月31日，经月光公司协调后，各方均同意延期半个月。月光公司胡大萍于2011年6月20日向李秀蓉询问合同还是否继续履行，李秀蓉明确表示房屋不卖了。并制作了（2011）川国公证字第67373号《公证书》。陈玲起诉称，合同签订后，陈玲将20万定金付至李秀蓉指定账户中，由李秀蓉出具了收条，陈玲亦按约积极准备相应款项。在合同约定的履约时间，原告已将尾款准备到位，并通过中介月光公司要求向张玉芳、龙素云、李秀蓉付款，同时要求张玉芳、龙素云、李秀蓉协助办理过户或者办理买卖委托公证书。张玉芳、龙素云、李秀蓉没有履行，还通过电话告知中介及陈玲，上述商铺不出售了。双方多次协商未能达成一致，故请求判令：1、张玉芳、龙素云将位于成都市武侯区二环路西一段8号2幢2楼2号（面积为158.49平方米）和成都市武侯区二环路西一段8号2幢2楼6号（面积为157.81平方米）出售给陈玲，并协助办理上述房屋的过户手续；2、张玉芳、龙素云、李秀蓉赔偿陈玲违约金80万元；3、诉讼费由张玉芳、龙素云、李秀蓉承担。张玉芳、龙素云、李秀蓉反诉称，房屋买卖合同签订后，张玉芳、龙素云、李秀蓉积极为履行合同做准备：将房屋合同交至月光公司并出具收件凭证；与该房屋的承租人签订补充协议；办理委托授权公证。合同约定的履行期限是2011年4月16日至2011年5月31日，但陈玲在2011年5月31日前都没有任何准备，后中介月光公司同张玉芳、龙素云、李秀蓉协商是否同意再延长一周时间，张玉芳、龙素云、李秀蓉表示同意，但陈玲还是未履行，违约责任是在陈玲一方。故反诉请求法院判令：1、解除张玉芳、龙素云、李秀蓉与陈玲于2011年4月16日签订的房屋买卖合同；2、陈玲依约支付的定金20万元不予退还；3、诉讼费由陈玲负担。原审法院认定上述事实，有《房屋买卖合同》、委托书、商品房买卖合同2份、转账凭证、收条、（2011）川国公证字第67373号《公证书》、租赁合同、补充协议、（2011）川成蜀证内民字第18835、18836号《公证书》、房屋信息摘要、（2012）成民终字第5635号民事判决书以及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。原审法院认为，李秀蓉代理张玉芳、龙素云与陈玲、月光公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行。本案争议焦点在于合同履行过程中哪一方未履行合同义务导致房屋买卖交易最终没有完成。合同签订后，陈玲向李秀蓉支付房款定金20万元，李秀蓉接受未提异议。各方签订合同时，均知晓李秀蓉持有的是备案合同而非房屋产权证，而各方一致同意合同约定的履行时间是2011年5月31日，后经中介月光公司协调延期半个月至6月15日；履行方式是房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，陈玲支付房款余款660万元。张玉芳、龙素云、李秀蓉认为，合同不能履行是陈玲未缴房款余款。对此原审法院认为，合同明确约定房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，陈玲支付房款余款660万元。据字面意思及交易习惯，该履行方式应理解为，卖方先办理房屋产权过户或办理该房屋买卖委托公证，当日买方再支付余款。张玉芳、龙素云、李秀蓉辩称应是买方先支付余款，再过户的理由不成立，原审法院不予支持。经查明，合同所涉两套房屋实际取得产权证的时间是2011年7月18日，在取得该房屋产权证前两套房屋实际不能办理过户手续。而张玉芳、龙素云、李秀蓉认为其已经办理了公证委托履行了合同义务，并出具了2011年4月25日（2011）川成蜀证内民字第18835、18836号《公证书》。对此原审法院认为，办理产权过户和买卖委托公证系合同履行方式的选择，或者办理产权过户或者办理买卖委托公证，两种履行方式均可达至合同目的。而（2011）川成蜀证内民字第18835、18836号《公证书》委托的内容不包括房屋买卖的授权且受托人系李秀蓉，不符合通常意义上的买卖委托公证的约定，即使陈玲持有该公证书亦不能达到将合同所涉房屋过户至名下的目的。故该公证书不是房屋买卖的公证，不能视为张玉芳、龙素云、李秀蓉已经履行了合同义务，张玉芳、龙素云、李秀蓉辩称其已办理了公证委托履行了合同义务的理由不成立，原审法院不予支持。综上，张玉芳、龙素云、李秀蓉在约定的时间内未取得房屋产权证不能办理过户登记亦未办理买卖委托公证，未履行其合同义务，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。陈玲要求张玉芳、龙素云、李秀蓉承担物业成交价20%的违约金，张玉芳、龙素云、李秀蓉认为该违约金过高，原审法院结合定金给付情况、房屋租金、已付房款等实际情况，酌定将该违约金调整为40万元。对陈玲诉请要求违约金在40万元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。当事人订立合同必然是基于对合同约定的给付利益的期待，如果一方当事人不能按约履行，对方所期待的给付利益必将落空，虽然赔偿损失能起到弥补损失的作用，但对于守约方还存在其他无法补偿的损失。陈玲要求实际履行房屋买卖合同，经查明该房屋目前不存在法律上或事实上不能实际履行的情况，且张玉芳、龙素云、李秀蓉亦未提供不能履行的证据。故原审法院对陈玲要求继续履行合同由张玉芳、龙素云、李秀蓉协助办理过户手续的请求予以支持。同时依据诚实信用原则，陈玲亦应按照合同约定，如期向张玉芳、龙素云、李秀蓉支付房款余款。关于李秀蓉是否承担责任。在合同签订时，陈玲即知晓合同所涉两套房屋的备案合同是张玉芳、龙素云签订的，李秀蓉系张玉芳、龙素云的代理人，李秀蓉亦表明对上述两套房屋有全权处理权。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人是和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”该房屋买卖合同应直接约束张玉芳、龙素云与陈玲，故陈玲要求李秀蓉承担责任的理由不成立，原审法院不予支持。本案所涉合同不能履行系张玉芳、龙素云、李秀蓉违约行为导致，张玉芳、龙素云、李秀蓉要求解除合同并不返还定金的理由不成立，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、张玉芳、龙素云于判决生效之日起三十日内将位于成都市武侯区碧云路130号2楼（面积157.81平方米，权1850040，监证2796355）和成都市武侯区碧云路122号2楼（面积158.49平方米，权1850043，监证2796363）的房屋出售给陈玲，并协助办理上述房屋的过户手续；二、张玉芳、龙素云于判决生效之日起三十日内支付陈玲违约金40万元；三、驳回陈玲的其他诉讼请求；四、驳回张玉芳、龙素云、李秀蓉的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65100元，反诉案件受理费2150元，诉讼保全费10000元，共计77250元，由陈玲负担37550元，由张玉芳、龙素云负担39700元。宣判后，原审被告、反诉原告张玉芳、龙素云、李秀蓉不服提起上诉，请求撤销成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2680号民事判决，支持其反诉请求，由陈玲承担本案的全部诉讼费。理由是：1、双方在合同约定是同时履行合同义务，而原审判决认定张玉芳、龙素云、李秀蓉负有先履行义务，与合同约定不符；2、签订合同后张玉芳、龙素云、李秀蓉在自己力所能及的范围内积极履行合同约定义务，与租赁方达成协议令租赁方放弃优先购买权、将房屋备案手续交中介方并办理了委托公证，是因为陈玲无力支付购房款导致合同目的不能实现；3、双方在合同中约定，出卖方违约支付违约金后合同不再履行，但原审法院既判决违约金，又判决合同继续履行，不符合合同的约定；4、原审判决只强调张玉芳、龙素云、李秀蓉负有过户义务，但对陈玲的购房款的支付义务却不作任何说明，原审法院该做法明显不公平；5、原审法院适用法律错误，张玉芳、龙素云、李秀蓉不存在违约行为但适用了违约的法条；6、原审法院程序违法，在审理中随意更换合议庭组成人员，另对张玉芳、龙素云向李秀蓉作出的委托书未组织质证、对双方当事人认可真实性的陈玲作出的承诺书只字不提。被上诉人陈玲答辩认为，原审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。理由是：1、双方签订的合同合法有效，双方没有争议；2、双方在合同中约定先过户再付款，由于张玉芳、龙素云、李秀蓉的房屋产权证没有办理下来导致违约，不是陈玲不履行付款义务，2011年7月18日办理房产证之间张玉芳、龙素云、李秀蓉提出不卖房屋，是张玉芳、龙素云、李秀蓉严重违约；3、张玉芳、龙素云、李秀蓉提出反诉拖延时间但未提出给付购房款，一审判决是适当的。原审第三人月光公司以原审判决认定事实清楚，应予维持作为陈述。经二审审理查明，2009年4月17日，龙素云、张玉芳与成都万泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于成都市武侯区二环路西一段8号2幢6号的房产（面积157.81平方米）、2幢2号的房产（面积158.49平方米），双方对合同进行了备案登记，时至2011年4月16日龙素云、张玉芳均未取得房地产管理部门颁发的房屋所有权证。2010年10月12日，张玉芳、龙素云将2套房产整体出租给刘燕经营，租赁期限从2010年11月1日至2015年10月30日。2011年4月16日，李秀蓉代理张玉芳、龙素云作为卖方（甲方）与买方陈玲（乙方）、经纪方月光公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲乙双方通过经纪方月光公司购入及出售成都市武侯区二环路西一段8号2幢6号、2号的房产，甲方保证拥有该物业合法产权证明及享有完整所有权或相关有效法律文件，委托人或共有人或第三人（权利人）同意转让该物业，卖方保证并能完全支配处理该物业。甲方需将该物业之房产证原件及有关一切文件原件放于丙方处作为转让过户之用。买卖成交价格680万元，签约之日支付20万作为定金。买卖双方须于领取产权证5个工作日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。合同第11条约定：如果甲方在收取定金后不依合约条款将该物业出售予乙方，则甲方须返还乙方双倍定金，……甲方另须赔偿该物业成交价20%给乙方作为违约金予乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或要求甲方履行此合约。基于中介方提供服务，卖方支付月光公司0.5万元，买方支付月光公司10万元作为服务费。合同另备注：1.该房屋带租约一起出售，卖方领取全款当日起租约归买方所有。2.付款方式：买卖合同签订2日内买方支付20万元给卖方，（李秀蓉）；双方约定于2011年5月31日之前买方房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，买方支付卖方房款660万元，在约定期限内，买方必须选择过户方式或办理公证委托，并支付房款。3.李秀蓉对房屋有全权处理权，并承担因此带来的相关法律责任。4.中介收费方式……5.卖方该价格包含所交契税、维修基金等在开发商所交相关费用。该合同由李秀蓉在买方/代理人处签字、捺印，买方由陈玲签字、捺印，中介月光公司由胡大萍签字确认。2011年4月16日，张玉芳、龙素云与租赁方刘燕达成协议，刘燕放弃优先购买权。2011年4月21日李秀蓉将上述两套房屋备案合同交予月光公司，月光公司向李秀蓉开具了《收件凭证》，同一日，陈玲向李秀蓉支付购房定金20万元。2011年4月25日，张玉芳、龙素云办理委托公证，均委托李秀蓉就上述两套房屋代理办理：1.领契税及购房补贴金等相关事宜；2.与开发商交接房屋、验房、收房、办理物业交割手续等相关事宜；3.办理并领取上述房屋的产权证、国有土地使用证等相关事宜及缴纳相关费用；4.若房屋存在面积差异，受托人有权办理上述房屋面积差异增补以及签订补充合同并领取或补交房屋差价款等相关事宜。时至2011年5月31日，由于龙素云、张玉芳未取得成都市武侯区二环路西一段8号2幢6号、2号房屋的所有权证，无法在约定的时间办理过户手续，陈玲亦未向龙素云、张玉芳支付购房款，经月光公司协调后，双方均同意延期半个月。时至双方同意延期的2011年6月15日，龙素云、张玉芳仍未取得上述房屋的所有权证，陈玲亦未向龙素云、张玉芳支付购房款。2011年6月20日，陈玲起诉称，合同签订后，陈玲将20万定金付至李秀蓉指定账户中，由李秀蓉出具了收条，陈玲亦按约积极准备相应款项。在合同约定的履约时间，陈玲已将尾款准备到位，并通过中介月光公司要求向张玉芳、龙素云、李秀蓉付款，同时要求张玉芳、龙素云、李秀蓉协助办理过户或者办理买卖委托公证书。张玉芳、龙素云、李秀蓉没有履行，还通过电话告知中介及陈玲，上述商铺不出售了。双方多次协商未能达成一致，故请求判令：1、张玉芳、龙素云将位于成都市武侯区二环路西一段8号2幢2楼2号（面积为158.49平方米）和成都市武侯区二环路西一段8号2幢2楼6号（面积为157.81平方米）出售给陈玲，并协助办理上述房屋的过户手续；2、张玉芳、龙素云、李秀蓉赔偿陈玲违约金80万元；3、诉讼费由张玉芳、龙素云、李秀蓉承担。张玉芳、龙素云、李秀蓉反诉称，2011年4月16日签订房屋买卖合同后，三人积极为履行合同做准备：将房屋合同交至月光公司并出具收件凭证；与该房屋的承租人签订补充协议；办理委托授权公证。合同约定的履行期限是2011年4月16日至2011年5月31日，但陈玲在2011年5月31日前都没有任何准备，后中介月光公司同张玉芳、龙素云、李秀蓉协商是否同意再延长一周时间，张玉芳、龙素云、李秀蓉表示同意，但陈玲还是未履行，违约责任是在陈玲一方。故反诉请求法院判令：1、解除双方2011年4月16日签订的房屋买卖合同；2、陈玲依约支付的定金20万元不予退还；3、诉讼费由陈玲负担。原审法院审理过程中，2011年7月19日，张玉芳、龙素云向成都市城乡房产管理局申领了上述两套房屋的产权证，两权证的缮证时间均为2011年7月18日。据产权证登记显示，龙素云所购房产位于成都市武侯区碧云路130号2楼（面积157.81平方米，权1850040，监证2796355），张玉芳所购房产位于成都市武侯区碧云路122号2楼（面积158.49平方米，权1850043，监证2796363）。原审法院审理过程中，案外人李德清向原审法院起诉要求确认本案所涉2011年4月16日《房屋买卖合同》无效，原审法院中止审理本案。后经成都市中级人民法院（2012）成民终字第5635号民事判决确认，李德清要求确认合同无效的理由不成立。原审审理过程中，月光公司的法定代表人胡大萍在第一次开庭审理时作为本案证人向原审法院作证，胡大萍向法庭陈述称：“（合同为何后来没有交易？）当时房子没有取得产权证。我也不知道被告何时取得产权的”、“房东明确告诉我房子不卖了。但我觉得要给客户交代”。原审中，陈玲向原审法院提供四川省成都市国力公证处落款时间为2011年8月16日出具的公证书一份，该公证书载明，胡大萍于2011年6月20日向该处申请办理电话公证，并于2011年6月60日对胡大萍向1398182****的电话进行了录音。该录音内容显示，李秀蓉认为陈玲不讲诚信拖延付款已经违约，因此不再出售房屋，同意退还陈玲支付的定金。在该录音中，胡大萍还提出可以另外找人买（房屋），李秀蓉要求将此事解决后再说。二审审理中，月光公司法定代表人胡大萍陈述，“办理公证委托”必须要获得产权证才能办理。本院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、委托书、转账凭证、收条、《公证书》、录音光碟、租赁合同、补充协议、房屋信息摘要、（2012）成民终字第5635号民事判决以及当事人陈述、笔录等证据在案予以佐证。本院认为，张玉芳、龙素云委托李秀蓉与陈玲、月光公司签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守约定依约履行各自的义务。本案二审争议的焦点是：1、产权过户与给付购房款是否存在先后顺序；2、合同履行过程中谁存在违约事实；3、陈玲主张张玉芳、龙素云、李秀蓉支付违约金的事实及理由是否成立；4、张玉芳、龙素云、李秀蓉反诉主张解除合同的理由是否成立。关于产权过户与给付购房款是否存在先后顺序的问题。本院认为，本案《房屋买卖合同》约定的“于2011年5月31日之前买方房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，买方支付卖方房款660万元，在约定期限内，买方必须选择过户方式或办理公证委托，并支付房款。”内容看，双方对产权过户或办理公证委托和支付购房款并未约定先后顺序，因此，应当认定合同约定过户与付款没有先后顺序，双方对合同义务约定的是同时履行。原审法院认为《房屋买卖合同》合同约定系先过户后付款，该认定与事实不符，张玉芳、龙素云、李秀蓉上诉认为合同约定产权过户与给付购房款同时履行的理由成立，应予支持。关于合同履行过程中谁存在违约事实。本院认为，对合同的履行时间和条件看，《房屋买卖合同》第29条备注第2款约定“双方约定于2011年5月31日之前买方房屋产权过户当日或办理该房屋买卖委托公证时，买方支付卖方房款660万元，在约定期限内，买方必须选择过户方式或办理公证委托，并支付房款。”，双方对产权过户和给付购房款的时间均作了约定，但因在签订《房屋买卖合同》到约定的过户时，张玉芳、龙素云并未取得所涉房屋的产权证，对该事实陈玲及月光公司也是明知的。由于什么时间取得房屋产权证张玉芳、龙素云与陈玲、月光公司不能自主决定，故合同约定“于2011年5月31日之前”过户或办理委托公证、付款的内容，因缺乏履行条件而不能实际履行。月光公司法定代表人胡大萍向原审法院作证称“李秀蓉明确表示房屋不卖了”，但从四川省成都市国力公证处2011年8月16日出具的公证书看，是公证胡大萍2011年6月20向1398182****的电话进行了录音。而从录音内容看，接电话方向胡大萍陈述“陈玲不讲诚信拖延付款已经违约，因此不再出售房屋，同意退还陈玲支付的定金”，该录音资料中虽然接电话方表示不再出售房屋，但其前置因素是认为陈玲存在拖延付款的违约行为，该事实表明，双方在对房屋买卖合同的履行过程中，对先付款还是先过户存在争议，不能认定张玉芳、龙素云单方恶意违约，因此，陈玲起诉主张张玉芳、龙素云、李秀蓉违约的事实及理由不成立，不予支持。同理，张玉芳、龙素云、李秀蓉反诉认为陈玲未支付购房款存在违约的行为的事实及理由亦不成立，不予支持。关于陈玲主张张玉芳、龙素云、李秀蓉支付违约金的事实及理由是否成立的问题。本院认为，由于各方在签订房屋买卖合同时明知房屋尚未取得产权证，也明知在无产权证的情况下无法办理买卖委托公证，且在合同履行过程中对履行先后存在争议，因此，双方未在约定时间办理过户登记、未办理买卖委托公证、未支付购房款均不能认定是对方违约，因此，陈玲主张张玉芳、龙素云、李秀蓉支付违约金的事实及理由不成立，不予支持。张玉芳、龙素云、李秀蓉上诉认为不应承担违约责任的理由成立，本院予以支持。关于张玉芳、龙素云、李秀蓉反诉主张解除合同的理由是否成立的问题。本院认为，原审审理过程中的2011年7月19日，张玉芳、龙素云取得了位于成都市武侯区碧云路130号2楼、122号2楼房屋的产权证，双方履行合同的条件已经具备。虽然陈玲主张张玉芳、龙素云、李秀蓉继续履行合同，但在审理过程中，陈玲对张玉芳、龙素云、李秀蓉提出及时过户并支付购房款的意见明确表示同意，其意见造成《房屋买卖合同》事实上不能继续履行。因陈玲明确拒绝履行合同约定义务，因此，张玉芳、龙素云、李秀蓉上诉主张解除合同的理由成立，应予支持。由于各方在签订房屋买卖合同时明知房屋尚未取得产权证，也明知在无产权证的情况下无法办理买卖委托公证，因此双方对合同未能履行而导致解除均存在一定过错，在合同解除后，张玉芳、龙素云理应承担定金的返还责任，并应从定金收取之日起给付相应的资金占用利息。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，依法予以纠正。上诉人张玉芳、龙素云的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2680号民事判决第一条、第二条、第四条；二、解除张玉芳、龙素云与陈玲、成都月光房地产经纪有限公司于2011年4月16日签订的《房屋买卖合同》；三、由张玉芳、龙素云在本判决生效之日起十日内返还陈玲购房定金200000元，并从2011年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款计付利息至付清之日止；四、驳回陈玲的诉讼请求；五、驳回张玉芳、龙素云、李秀蓉的其他反诉请求。一审本诉案件受理11900元（陈玲已预交65100元，应退还陈玲53200元）、反诉案件受理费2150元、诉讼保全费5000元（原审法院确定10000元，应退还5000元），合计19050元，由陈玲负担17900元，由张玉芳、龙素云负担1150元。二审案件受理费14050元（张玉芳、龙素云、李秀蓉已预交67250元，应退还53200元），由陈玲负担12900元，由张玉芳、龙素云负担1150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 夏志宝二〇一四年一月十三日书 记 员 郑沁怡 搜索“”