（2012）六民一初字第00030号

裁判日期: 2014-01-13

公开日期: 2015-12-26

案件名称

李万兵、卞士岗与安徽红街商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安徽省六安市中级人民法院

所属地区

安徽省六安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李万兵,卞士岗,安徽红街商业运营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省六安市中级人民法院民事判决书（2012）六民一初字第00030号原告：李万兵，男，1974年2月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告：卞士岗，男，1980年10月21日出生，汉族，住安徽省寿县。共同委托代理人：殷坪，安徽殷坪律师事务所律师。共同委托代理人：吴益红，安徽殷坪律师事务所律师。被告：安徽红街商业运营管理有限公司，住所地安徽省六安市。法定代表人：方骏，总经理。委托代理人：晏宗武，安徽皖西律师事务所律师。原告李万兵、卞士岗诉被告安徽红街商业运营管理有限公司（以下简称红街商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。原告卞士岗及其与李万兵的共同委托代理人殷坪、吴益红，被告红街商业公司的委托代理人晏宗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李万兵、卞士岗诉称：两原告合伙经营餐营。2010年12月31日，以李万兵名义与被告红街商业公司签订《红街租赁合同》、《红街免租合同》、《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》，交给被告租金21万元。合同订立后，原告对房屋进行装修，购置空调、设备，进行经营。经营期间，原告发现房屋质量存在屋顶漏水等严重问题，原告多次要求被告对房屋渗漏进行处理，被告未予处理。现双方的租赁合同已无法履行，为维护原告的合法权益，诉请判令：1、解除原、被告于2010年12月31日订立的《红街租赁合同》、《红街免租合同》、《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》；2、被告返还原告已交租金21万元；3、被告赔偿原告装修费、火锅桌椅费、空调设备及安装费、厨房设备费、被盗损失及间接损失等3345869元；4、诉讼费用由被告承担。被告红街商业公司答辩称：1、被告作为业主对原告经营造成的困扰表示歉意；2、租赁标的物有质量瑕疵或使用过程中有瑕疵是事实，但不构成根本违约，被告也对租赁物多次修缮维护，并解决了漏水问题，原告要求解除合同的理由不成立；3、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题》第八条规定，应驳回原告的所有诉讼请求；4、同意就原告的直接损失给予补偿。原告为支持其诉称，向本院提交如下证据：证据一、李万兵、卞士岗的居民身份证，证明两原告的身份信息。证据二、合伙协议、营业执照、组织机构代码证，证明两原告合伙经营，以卞士岗名义办理工商登记，依法成立的事实。证据三、《红街租赁合同》、《红街免租合同》、《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》，证明原、被告签订的租赁合同成立并生效。证据四、工程质量投诉处理意见书，证明原告租赁被告的房屋漏水，原告已投诉，六安市建设工程质量投诉受理办公室要求被告处理。证据五、安徽省六安市皋翔公证处公证书一份，证明原告租赁被告的房屋漏水属实。证据六、手机照片一组，证明目的同证据五。证据七、安徽财信资产评估事务所资产评估报告一份，证明原告的装饰装修价值、空调安装费用损失，总计989580.72元。证据八、收据，证明原告支出租金210000元。被告红街商业公司对原告所举证据，质证如下：对证据一、二、三、八无异议；对证据四-六，只能证明房屋漏水的事实，是楼上德庄火锅下雨时室内顶部漏水造成，非质量问题，存在漏水现象不足以构成解除合同的充分条件。对证据七，鉴定人员没有确定成新率；鉴定报告日期、项目及内容也不一致，第一个鉴定与诉讼请求大部分是一致的，第二个鉴定报告没有项目、文书，存在瑕疵，且不能弥补，不能作为定案依据。被告红街商业公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：证据一、法人营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明书。证明被告的主体信息。证据二、《红街租赁合同》及《红街免租合同》，证明双方的基础法律关系为租赁合同关系；对其中的免租合同第四条第三款约定，租赁标的物可能由瑕疵及处理方案。证明租赁标的物的瑕疵，在双方预知范围，且已作免部分房租处理，依法可以免责。证据三、C区“德庄火锅”南北露台维修协议、维修记录及客服中心受理单、维修记录及红街一期零星维修工程协议、证人徐应平证言、气象记录，证明（1）被告多次积极维修，已尽管理者义务，并彻底修理完毕；（2）2013年7月5日，六安下大暴雨，气象机构发布有暴雨红色预警的气象信息，诉争标的物经此大雨，无报修记录，说明维修后不影响标的物的使用。证据四、红街刷卡记录、“红街一卡通”加盟协议、“川富火锅”购电记录、水费收据、消费发票，证明原告一直在持续经营，标的物存在瑕疵不影响原告使用。原告对被告所举证据，质证如下：对证据一、二无异议。对证据二中的免租合同证明目的有异议，免租金并不是因房屋瑕疵，是甲方（被告）对乙方（原告）的进场鼓励；对证据三，维修记录来源于单方记录，不具有真实性；气象记录是真实的，但不能证明被告尽了管理及维修义务，也不能证明标的物维修完毕及能正常使用。对徐应平证言，认为该证人是被告单位员工，其证言不具有真实性，其陈述的修理过程和结果，无其它证据佐证。对证据四，红街卡消费记录是被告消费，与原告无关；水费收据应为原告持有，不能因某一天或一段时间不漏水，原告仍营业，从而认定租赁物漏水不影响经营。根据原、被告举证、质证，本院认证如下：对原告所举证据一、二、三、八，被告无异议，予以认定；对证据四、五、六，能证明租赁物雨天漏水的事实，且与被告所举维修记录及证人证言相印证，予以认定；对证据七，该评估报告以原告申请，由本院依法委托具有相应鉴定资质的单位通过现场实际察看，按市场价值评估确定，原告对该报告不持异议，被告虽对其形式上存有异议，但未提出重新鉴定请求，予以认定。对被告所举证据一、二、四，原告无异议，予以认定；对证据三中的维修记录、受理单、维修协议，原告无异议，予以认定。对证人徐应平证言，证明租赁房屋漏水，多次参与处理维修事宜，与客观事实相符，予以认定。综合原、被告举证、质证及本院的认证意见，查明本案的事实如下：原告李万兵、卞士岗系合伙经营餐饮。2010年12月31日，原告李万兵与被告红街商业公司签订《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》。其中，《红街免租合同》约定：甲方（被告）将红街C区三层C-301号商铺租赁给乙方（原告）使用；商铺建筑面积为2097.26平方米。租赁期限为半年，自2011年4月16日起至2011年10月15日止，经营类别为餐饮，品牌名称为川富火锅自助餐。其中第四条第2款约定：为培育市场，促进红街早日繁荣，降低经营风险，甲方一次性给予乙方物业管理费的补贴，补贴时间自2011年4月16日起至2012年10月15日止；第3款约定：为体现甲方对乙方初期投入的鼓励，且因为工期等原因，市场部分设施及手续尚未完备，甲方免受乙方本合同期限内的租金。《红街租赁合同》约定前述商铺租赁期限为柒年零伍个月零壹拾贰天，自2011年10月16日起至2019年3月27日止；租金及支付时间：第一期租金总额为42万元，使用日期自2011年10月16日起至2012年10月15日止，于签订本合同之日一次性付清；第二期租金总额为43.68万元，使用日期自2012年10月16日起至2013年10月15日止，于2012年7月15日前一次性付清；第三期租金总额为45.864万元，使用日期自2013年10月16日起至2014年10月15日止，于2013年7月15日前一次性付清；以后各期租金见附件。《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》分别对双方的权利义务及经营管理、物业管理进行了约定。上述合同签订后，原告于同日交给被告租金21万元，并装修房屋。2011年8月2日，原告办理工商登记，领取个体工商户营业执照，字号为六安市金安区川富自助火锅美食店，进行营业至今。2011年8月3日开始，原告多次告知被告其室内吧台、南北侧大厅、东侧墙柱、仓库、厨房等多处渗漏现象，要求维修，被告在接报后多次派员查看现场，拟定维修方案，积极处理，并留存维修记录。2011年11月16日、2012年7月17日，安徽省六安市皋翔公证处两次接受原告对商铺渗漏水现状进行证据保全的申请，派公证人员到场查看了渗漏水状况及渗漏水部位，制作《保全证据记录》，对现场进行拍照、摄像，并出具了（2011）六皋公证第14796号、（2012）六皋公证字第8648号文书两份。本案在审理期间，原告向本院申请对其租赁房屋装饰装修价值、空调安装及移机、搬迁三项费用予以评估，本院依法委托安徽财信资产评估事务所进行资产评估。2013年5月30日，该所出具一份财信评报字（2013）第126号《资产评估报告》，结论：红街C-301商铺装饰装修价值、空调安装费用在持续使用等的假设前提下的市场价值为925275.2元。原告认为该报告遗漏了红街C-301商铺水泥砂浆找平、贴墙纸抹灰价值，提出异议。该所经再次现场勘验后，于2013年7月28日出具财信评报字（2013）第126-1号《资产评估报告》，结论：该部分市场价值为64305.52元。本院认为：原、被告签订的《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》系在平等、自愿的基础上签订，不违反法律规定，合法、有效，双方均应遵照履行。被告交付适格的租赁房屋，虽出现渗、漏水现象，但被告予以了积极维修，原告亦未停止营业，且原告也未举证证明该租赁房屋存在的瑕疵致使其经营收入减少及减少的程度。故被告租赁房屋质量上的瑕疵，未足以导致原告利用租赁房屋进行经营获取利益的合同目的不能实现，不构成根本违约。因此，对原告要求解除上述合同，并返还已付租金、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告负有使租赁房屋在租赁期间保持符合约定用途的义务，本案的租赁房屋确实存在渗漏现象，故应履行维修义务，确保租赁房屋不再渗漏。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李万兵、卞士岗的诉讼请求。案件受理费35247元，鉴定费13000元，合计48247元，原告李万兵、卞士岗负担10000元，被告安徽红街商业运营管理有限公司负担38247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长　何　武审判员　杨小林审判员　张海龙二〇一四年一月十三日书记员　季　敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注微信公众号“”