（2013）湛廉法民二初字第675号

裁判日期: 2014-01-13

公开日期: 2014-04-09

案件名称

廉江市塘山岭鸡场与谢云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

廉江��人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廉江市塘山岭鸡场,谢云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第四十五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十四条

全文

广东省廉江市人民法院民事判决书（2013）湛廉法民二初字第675号原告：廉江市塘山岭鸡场。法定代表人：林斓，场长。委托代理人：郑风，男，廉江市人民政府法制局干部。被告：谢云，男，汉族，1967年7月17日出生，廉江市人，住廉江市。委托代理人：吴春勇，男，汉族，1971年9月27日出生，廉江市人，住廉江市。原告廉江市塘山岭鸡场诉被告谢云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，适用简易程序，依法由审判员许志清独任审判��于2013年12月16日依法公开开庭进行了审理，书记员连春平担任庭审记录。原告廉江市塘山岭鸡场的法定代表人林斓及其委托代理人郑风，被告谢云的委托代理人吴春勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廉江市塘山岭鸡场起诉称：我场于2010年3月3日与被告签订《房屋租赁合同》，约定我场将A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15、A16、A17、A18、A20、A21、A23、B8共16栋房屋出租给被告使用，租赁期从2010年3月4日至2013年3月4日，每年租金90000元，逾期缴纳租金，按欠租金总额每天2%计付滞纳金。2013年3月4日租赁期满后，我场不再与被告签订续租合同。租期限届满后，我场多次要求被告按约定搬迁将房屋交回我场，但遭拒绝。至2013年11月5日止被告拖欠我场房租60000元。为维护我场的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令1、请求被告立即搬出租赁给被告的上述16栋房屋，��房屋交给我场；2、判令被告支付2012年3月4日至2013年11月5日的租金60000元，并按所欠租金总额2%计付滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。针对原告的起诉，被告谢云答辩称：1、我与原告签订的《房屋租赁合同》未到期。2012年12月31日双方重新签订了续租合同，约定租赁期限为：2013年2月1日至2016年1月30日。根据原合同第二条约定，租赁期满，原告退还押金，但原告至今都未退还押金，可见原告有意向继续租赁房屋给我们；2、我按时交纳租金给原告，但原告不肯签领，故不存在违约事实。实际情况是租赁合同到期后，我们与原告多次协商续租事宜，原告也想提高租金，但其无法确实数额，其意见待其开会商量具体数额后上报上级主管部门批准后，年底再一次性上交租金，现暂不收租。并嘱咐我们继续生产，根本不存在我们有意拖欠租金的说法；3、我们坚持原合同有效��如果原告坚持提前解除合同，请求法院判令原告赔偿我的出租厂房损失250元/平方米、搭建厂房损失400元/平方米及工人遣散费、安置费等其他损失。本案在审理过程中，原告向本院提交如下证据：1、营业执照，证明原告主体资格；2、国有土地使用证、房屋所有权证，证明房屋、土地所有权人是原告；3、房屋租赁合同，证明原、被告租赁房屋情况。被告谢云向本院提供证据材料有：1、被告身份证复印件，证明被告身份情况；2、塘山岭鸡场空地租赁协议，证明对方租赁原告空地的搭建厂房的事实；3、收据三份，证明原告收取租金的事实。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见：证据1、2真实性由法院审核、证据3无异议。原告对被告提供证据的质证意见：证据1属实，证据2是另一法律关系，证据3逾期举证不予质证。经本院审核，本院对原告提交的证��给予确认。本院经审理查明，原告原法定代表人是罗承裕，2013年12月9日其主管部门廉江市食品公司任命林斓为原告法定代表人。2010年3月3日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同内容载明：1、租赁期限暂定三年，即2010年3月4日至2013年3月4日；2、租金每年90000元，押金10000元，逾期缴纳租金，按欠租金总额每天2%计付滞纳金；3、甲方（原告）将标有A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15、A16、A17、A18、A20、A21、A23、B8共16栋房屋出租给乙方（被告）办厂使用。3、租赁期满后，被告（乙方）必须无条件在规定的期限内搬离所有商品、物资、设备、清理场地移交给原告（甲方），合同期满，在同等条件下，被告有优先续订权。2013年3月4日租期届满，双方没有续签订《房屋租赁合同》。租赁期间被告也没有拖欠原告租金。2013年3月4日租赁期满，被告继续使用原告房屋至今。2013年11月26日原告以被告不按约定搬迁交回房屋为由。诉至本院，请求依法判令1、被告立即搬出租赁给被告的上述16栋房屋，将房屋交给回原告；2、判令被告支付2013年3月4日至2013年11月5日的租金60000元，并按所欠租金总额2%计付滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。另查明，2009年2月1日原、被还签订一份《塘山岭鸡场空地租赁协议》，由原告将其租赁给被告使用的上述房屋旁边空地约八千平方米的土地租赁给被告搭建厂房。合同内容载明：1、租赁期从2009年2月1日至2011年1月31日；2、租金每年2500元；3、本协议与乙方（被告）的房屋租赁协议同时生效。租赁期满后，乙方必须先租赁甲方（原告）的房屋后才有权租赁本协议搭建的建筑物。…。2011年1月31日租赁到期，原、被告在原协议左下角注明“经甲、乙双方方协商，同意将该协议续租三年，时间从2013年2月1日至2016年1月30日止，租金每年3000元，其他条款同原协议一致不变”。2012年12月20日原告原法定代表人罗承裕三次立《收据》给被告，转帐收到被告缴交三笔款，收据内容是：“今收到交来搭建屋租金，时间从2013年1月1日至2013年12月31日1年共款8000元”；“今收到交来未签订合同的租金，时间从2013年1月至2013年12月31日，1年共款2000元”；“今收到交来搭建屋租金，时间从2013年2月1日至2014年1月30日，1年共款3000元”。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点问题是：1、房屋租赁期满后，原押金未退还，是否视为原合同续续履行；2、原告收到被告土地租金，能否作为原告房屋租期延续的理由。通过庭审查明，原、被告对房屋租赁期及续租期均无异议。续租赁期届满后，从被告继续使用原告房屋的事实来看，实际上是原告对被告使用��租赁的房屋行为没有异议。符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定。因此，应认定被告租赁原告房屋是不定期的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告提供的证据，未能证明原告在解除房屋租赁之前，在合理期限通知了被告自动搬迁。因此，本案被告没有故意违约事实，原告请求计算滞纳金没有法律依据，本院不予支持。被告在答辩时承认，续租届满后其多次主动要求缴纳房屋租金给原告，但原告基于其他原因一直不予收领。此时被告应意识到原告有随时解除租赁合同的可能。��然原告未能提供其在合理期限履行通知被告自动搬迁义务的证据，但在本案原告提起诉讼后，应视为合同的解除，被告仍表示拒绝搬迁，侵犯了原告对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，属违约行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”的规定，原告请求被告立即搬出租赁的房屋，依法有据，本院予以支持。被告辩称其押金未退还，应视为原合同续续履行的意见，没有法律依据，本院不予支持。鉴于被告实际占有使用了原告的房屋，原告请求被告应按合同约定每年90000元（每月7500元）支付2013年3月5日至2013年11月5日房屋租金60000元（7500×8个月），属合理要求，本院亦予支持。房屋租金应减除被告押金10000元，实际应支付50000元给原告。对被告提出的原告空地续租赁协议尚未到期，应视为与原告的房屋租赁协议自动延续答辩意见的问题。根据原、被告签订的《塘山岭鸡场空地租赁协议》第3条约定：本协议与乙方（被告）的房屋租赁协议同时生效。租赁期满后，乙方必须先租赁甲方（原告）的房屋后才有权租赁本协议搭建的建筑物。…。即《塘山岭鸡场空地租赁协议》附属于《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定。房屋租赁期满后，原告不再续租房屋给被告使用，被告随即也失去空地搭建建筑物的使用权。被告辩解原告收到被告土地租金，应视为原告房屋租期延续的意见，既违反双方的合同的约定，也无法律依据，故本院不予采纳。对原告超期收取被告搭建屋租金，与本案讼争的租赁房屋属不同标的物，不属同一法律事实，且被告也未提出反诉，故本案不作处理，双方可另寻他径解决。因租赁合同已到期，被告应极时清理其财产，将租赁的房屋交回原告。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”的规定，被告要求原告赔偿其损失的主张，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、限被告谢云在本判决生效之日起二十日内自动搬迁位于廉江市塘山岭鸡场其使用的A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15、A16、A17、A18、A20、A21、A23、B8共16��房屋，将房屋交回给原告廉江市塘山岭鸡场。二、限被告谢云在本判决生效之日起五日内支付2013年3月5日至2013年11月5日房屋租金50000元给原告廉江市塘山岭鸡场。三、驳回原告廉江市塘山岭鸡场其他诉讼请求。案件受理费2720元，由原告承担270元，被告谢云承担2450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员　　许志清二〇一四年一月十三日书记员　　连春平百度搜索“”