（2013）沪二中民二（民）终字第2425号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2014-02-13
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与陈顺贞居间合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,陈顺贞
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2425号上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。被上诉人（原审被告）陈顺贞。委托代理人，王峰，男，1971年12月09，护照号GXXXXXXXX。上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月22日，中原公司、李裴及陈顺贞签订《房地产买卖居间协议》（以下简称为《居间协议》）及《房屋买卖合同》（以下简称为《买卖合同》），约定由陈顺贞向李裴购买上海市闸北区宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币（以下币种均为人民币）250万元。其中《居间协议》第六条约定，《买卖合同》成立，即表明居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按总房价款的1%支付佣金。协议尾部中原公司以文字的形式，对第六、七、九条等条款内容进行了着重提示。当日，中原公司与陈顺贞签订《佣金确认书》，约定陈顺贞就此次交易向中原公司支付佣金2万元。2012年8月23日，陈顺贞与李裴就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），约定系争房屋的转让价为166万元，其中该合同第一条注明，买卖双方系通过中原公司天山路分公司居间介绍。当日，陈顺贞与李裴签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》，约定居间协议中原约定的总房价款为250万元为卖方的到手价，由网签版《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价166万元及房屋装修补贴款84万元组成，后者不写入《上海市房地产买卖合同》，在交易过户之前由买方直接支付给卖方。事后在李裴的要求下，陈顺贞在该补充协议上加注：佣金由陈顺贞支付。2012年8月29日，陈顺贞与李裴曾至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，约定交易价格为166万元，同时承诺在转让过程中无中介机构参与，并由此签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第一版”），在该合同第一条注明买卖双方未通过经纪机构居间介绍。但因该价格约定过低而未能通过交易中心审核。2012年9月6日，陈顺贞与李裴再次至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为200万元。后仍因该价格过低而未能通过审核。当日，双方再次将成交价变更为213万元，并再次签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第三版”），约定系争房屋的转让价为213万元。最终双方以该份合同完成了房产买卖交易，陈顺贞实际支付购房款250万元。2012年10月24日，陈顺贞登记为系争房屋的权利人。2013年3月，中原公司提起诉讼，请求判令李裴向其支付佣金25，000元。原审法院审理中，中原公司提供了一份登载于中原公司内网系统上的盘源信息登记记录以证明系争房屋的备案情况，在“房源资料跟进方式”的下拉菜单中，显示“跟进时间2012-04-20、业务员李某某、跟进方式备案信息、备案日期2012-04-20、备案部门西三绿洲雅宾利2组”以及系争房屋的产权信息情况等内容。同时，中原公司还申请证人李某某出庭作证。证人李某某称其曾在中原公司雅宾利门店做过业务员，主要负责电话询问房东是否愿意售房并进行跟进。中原公司房源系统中有很多附近小区业主的联系方式，自己通过挨家挨户打电话进行联系。自己曾与系争房屋的房东电话沟通过，询问过其是否有出售意向，但已记不清何时联系房东确认的房源信息。在得知房东愿意出售系争房屋后即在公司进行了备案，一经备案中原公司的全部业务员都能共享此信息。对系争房屋的信息当时没有做过橱窗（展示），但自己曾向客户推荐过，印象中自己没有带看过房，也不清楚系争房屋的成交情况，之后的事宜都不是自己操作的，自己在2012年7-8月离开了中原公司。一般来说只要备案以后如果交易最终成交，自己是可以取得佣金百分之五的提成，但目前就系争房屋的佣金自己没有拿过。同时证人还表示，客户如需售房无须至中原公司门店填写相关的书面材料，自己没有见过陈顺贞及李裴，也不清楚房东的性别情况，在公司系统上登录备案信息即表示房东同意由中原公司代为出售房屋。对此中原公司表示证人证言能与之前中原公司提供的备案信息相吻合，对证人证言无异议；陈顺贞认为，该备案信息系中原公司自行制作，对其真实性不予认可，且证人并非居间系争房屋的业务员，未参与交易过程，对其证言不予认可。陈顺贞提供的证人王某出庭作证称：我与陈顺贞是多年的朋友，我住在系争房屋小区的一期。2012年夏天的时候，陈顺贞到我小区觉得很好，说要买让我注意。有一天，我在小区二期的货梯里看到李裴贴的小纸条，上面写着李裴、系争房屋、联系电话，但没有写房屋地址及室号。然后我就告诉了陈顺贞，并一起联系李裴看房。我们第一次谈好是到手价250万，陈顺贞当时也同意了，我们觉得找个中介方便点，就找到了中原公司门店。……我与陈顺贞是普通朋友……之前给陈顺贞介绍过一期两房的，她说要一房的……我看到小纸条后，就跟陈顺贞说让她打电话问问，我也不能确认是一房的，但是那个货梯所在的2号楼，一般都是一房的，没有两房的，所以我介绍给陈顺贞。中原公司认为，证人与陈顺贞有利害关系、陈述不符合逻辑且无其他证据佐证，对其证言不予认可；陈顺贞对证人证言无异议。陈顺贞另表示，当初三方协商时，确实约定李裴无需支付佣金，全部由自己承担，同时中原公司也同意此次交易仅收取20，000元佣金。原审法院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。中原公司、陈顺贞签订的居间协议系其真实意思表示，并不违反法律，依法当为有效，当事人均应恪守。根据居间协议约定，《买卖合同》成立即表明居间成功，故中原公司得依约向陈顺贞主张佣金。关于此次交易中的房源信息由谁提供的问题，法院认为，在资讯发达的当今社会，卖家发布房屋出售信息的方式以及买家获取该信息的方式均十分广泛，而中原公司未能提供李裴曾就系争房屋委托中原公司出售而向中原公司进行过备案确认，以及陈顺贞曾由中原公司带看过系争房屋的相关证据，在陈顺贞及案外人均否认该房源信息系中原公司提供，陈顺贞并就此提供证人证言的情况下，仅凭一份中原公司自制的盘源信息登记资料及其内部员工的口头证言，尚不足以证明陈顺贞是通过中原公司发布的房源信息而买受系争房屋的。另外，中原公司作为专业的房屋中介机构，理应在居间过程中为买卖双方提供优质的服务与专业的意见，但事实上在中原公司居间下签订的转让价为166万元的买卖合同，事后被证明因房价约定过低而无法通过交易中心的审核，据此法院认为中原公司在此次居间过程中存在重大瑕疵。鉴于房地产居间服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理过户、房屋交付验收、结算相关费用等后续服务，法院将根据案件的实际情况酌情扣减中原公司的佣金数额。原审法院据此判决：陈顺贞应于判决生效之日起五日内给付上海中原物业顾问有限公司佣金3，000元。原审法院判决后，中原公司不服提起上诉称，李裴未能提供任何证据证明《房地产买卖居间协议》无效，李裴未能提供证据证明系争房屋房源由其或者陈顺贞自行取得。李裴与陈顺贞原审陈述并不一致，不能作为定案依据。中原公司原审提供的盘源信息登记资料和李某某的证人证言辅证《房地产买卖居间协议》证明李裴委托中原公司发布系争房屋出售信息，形成证据链。中原公司已经履行完毕撮合房屋交易所需的必要的信息和服务，在没有相反证据的情况下，仍应视为李裴与陈顺贞最终达成交易的结果得益于中原公司的居间服务，理应支付佣金。以166万元的价格签订合同并非中原公司的过错，而是李裴与陈顺贞的主张。本案已经符合全额支付佣金的条件，原审认定居间服务未完全履行是错误的。请求二审法院撤销原判，改判陈顺贞向其支付2万元佣金。被上诉人陈顺贞辩称，其是在已经与李裴谈好系争房屋价格等条件下为了做低房价才找中原公司服务，这从佣金确认书约定系争房屋佣金仅为2万元也可以得到印证。但中原公司在服务过程中要求使用其提供的假的户籍证明等资料，陈顺贞认为有所不当，拒绝使用。其后，李江打电话称“若没有按照其操作，我就没有办法操作了，佣金也拿不到，所以不做了”。之后其就按照李江的要求去中原公司门店拿回了佣金意向金1，000元并将佣金意向金的收据归还给了李江。因为中原公司明确表示居间不成功，故取回意向金就以为居间合同就解除了。请求二审法院依法裁判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院在审理中原公司以上诉的相同理由诉请理赔支付其佣金25，000元案件审理中，陈顺贞提供上海市东方公证处出具的公证书，载明：其于2013年11月8日通过”www.baidu.com”网站搜索“XXXXXXXXXXX”得到网页第三条“中原地产李江的网上店铺致电XXXXXXXXXXX搜房帮搜房网”，点击链接可查看具体内容。中原公司对此称公证书公证的内容真实性没有异议，对所证明的内容有异议，只能证明李江在网上冒用中原公司的名义经营，且与本案没有关联。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中原公司在二审审理期间亦未能提供证据证明其系受到李裴委托出售系争房屋，理应承担举证不能的后果。在李裴、陈顺贞多次陈述是其公司名为李江的工作人员负责居间交易的情况下，中原公司予以否认，但又未能明确是其公司哪位工作人员撮合促成了交易，有违常理。中原公司作为在房屋中介市场具有较大业务量的公司，在追求公司盈利目标的同时，理应承担引导房屋买卖双方规范交易的社会职责，而中原公司为了促成交易取得佣金，在明知买卖双方意欲做低房价规避交易税费的情况下，仍然提供服务便利买卖双方签订低于实际交易价格的买卖合同，其在居间服务过程中存在重大瑕疵，其依据存在重大瑕疵的服务主张全额支付佣金的主张，本院难以支持。原审法院依据案件实际情况酌情扣减中原公司的佣金数额至3，000元，尚属合理，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425.00元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建颖代理审判员 范 一代理审判员 王晓梅二〇一四年一月十三日书 记 员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”