（2013）赣民初字第3282号
裁判日期: 2014-01-13
公开日期: 2015-04-10
案件名称
张林丽与江苏天缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款
全文
江苏省赣榆县人民法院民 事 判 决 书（2013）赣民初字第3282号原告张林丽，居民。委托代理人郑斌，系原告丈夫，男，1975年2月28日出生，汉族，居民，被告江苏天缘房地产开发有限公司。住所地赣榆县青口镇东关路**号。法定代表人朱俐达，经理。委托代理人孟庆保，江苏港人律师事务所律师。原告张林丽与被告江苏天缘房地产开发有限公司（以下简称天缘房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法由审判员林飞燕适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告张林丽及其委托代理人郑斌、被告天缘房地产公司的法定代表人朱俐达及其委托代理人孟庆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林丽诉称，2010年12月11日，原被告签订房屋认购书，被告将其开发的天缘荣华府（现名东方明珠）小区3号楼2单元1302室出售给原告，面积为127.4平方米，单价3450元／平方，房屋总价为439530元。原告按照认购协议向被告支付了首付款50000元，又于2010年12月21日另行交纳车库的房号保留款10000元，当时约定交10000元优惠10000元。2011年11月18日双方签订补充协议，对认购单的内容进行确认，并约定原告享有同新购房户同等权益。2012年10月26日被告开盘售房，原告持认购单、交款单据和补充协议等材料按照补充协议约定的时间到被告处要求被告履行认购单及补充协议规定的权利义务，被告无理由提高房屋价格，拒绝履行认购单及补充协议的相关内容。现请求依法判令被告按照认购单和补充协议确定的房屋位置、单价等内容与原告签订正式的商品房买卖合同，并赔偿因未及时与原告签订合同给原告造成的工作及生活损失10000元。被告天缘房地产公司辩称，原告所诉不是事实，答辩人与原告没有签订认购书，原被告也未签订正式的房屋买卖合同。即使有认购书和补充协议也仅是双方有买卖的意愿，原告的诉讼请求错误，不是人民法院审理的范围。双方是否签订合同，是当事人协商决定的，法院不能强制双方缔约，因合同的内容必须是双方协商一致，法院不能要求双方或一方必须签订合同。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月15日，原天缘房地产公司法定代表人薛红霞收原告张林丽现金50000元，并出具50000元收据一份，收据号为0022924。2010年12月11日，原告张林丽（乙方）与被告天缘房地产公司（甲方）的销售人员张成及吴俞莹签订房产“认购单”一份，内容为：“一、甲方将天缘荣华府3号楼2单元1302室认购给乙方，其用途为住宅，建筑面积127.4平方米（签订正式合同时以房管部门实际测绘面积为准）。单价3450元／平方，总价为肆拾叁万玖仟伍佰叁拾元（人民币）（￥439530元）；二、付款方式：乙方预先支付首付（人民币）伍万元（￥50000元）给甲方。三、乙方于甲方通知7日内未按照条款二的条约履行，甲方可视为乙方自动放弃本次认购权，甲方有权将该房屋出售给第三方，分批购房款不予退还；四、如遇不可抗力或不可预见的因素，致使本认购书约定无法履行的，受影响方有权解除本定购书约定，约定解除后，甲方将乙方所付购房款无息退还乙方，双方互不追究对方责任；五、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；六、乙方的联系方式变更要及时通知甲方，否则由此造成的损失由乙方负责；七、本认购书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，以双方签字后生效；八、本认购资格书的解释权归甲方所有；九、本认购书自甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日起自动失效”。2010年12月21日，原告交纳车库房号保留款10000元，由销售经理张成、置业顾问吴俞莹向原告出具小订单一张，证明原告张林丽已于2010年12月21日交房号保留款10000元，当时约定交1万元优惠1万元。2011年11月18日，原被告就认购单签订补充协议，约定：“一、保持原有购房户与天缘房产公司所签订的“认购单”有效。二、原有的购房户享有以后新购房户同等权益（即：车位价格与按揭贷款方式相同等）。三、开盘后十日内必须前来办理首付及按揭等相关手续，否则本协议及认购单作废，甲方有权对此房另外出售。四、认购单号码：167，日期2010.12.11，姓名：张林丽，原借据号码：0022924，联系电话：150××××0201，8629×××0。五、此补充协议一式二份，甲乙双方各执一份”。该补充协议由原告签名，被告加盖公章。后因房屋涨价等原因，被告不同意按照认购单约定的价格与原告签订商品房买卖合同。双方协商未果，原告诉至本院，请求被告按照认购单和补充协议确定的房屋位置、单价等内容与原告签订正式的商品房买卖合同，并在签订合同的基础上赔偿因未及时与原告签订合同给原告造成的工作及生活损失10000元。审理过程中，被告不同意按照认购书约定的价格与原告签订买卖合同，双方不能达成一致意见。经法庭释明，原告拒绝变更诉讼请求。诉讼过程中，经原告申请，本院依法对“天缘荣华府”3号楼2单元1302室房产进行保全。上述事实，有原告提交的认购单、补充协议、收款单以及双方当事人的当庭陈述笔录等证据证实，已经本院开庭审查和质证，可以采信。本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告所签订的认购单虽然约定了房屋的座落地址、房号及单价等事宜，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。依据合同法的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同的订立需要双方当事人协商一致。认购单只是原被告双方有买卖所预定房屋的意向，双方最终是否签订房屋买卖合同以及条款如何约定，仍需经过双方当事人协商确定，现双方就房屋价格不能协商一致，故原告要求被告按照认购单约定的价格与其签订所预定房屋的买卖合同，有悖于契约自由原则，应予驳回。原被告双方签订的认购单是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告不履行认购单的约定与原告签订买卖合同，应当承担违约责任。经本院释明原告不同意变更诉讼请求因此原告可以另案主张。本案中原告主张被告在按照认购单和补充协议确定的房屋位置、单价等内容与原告签订正式的商品房买卖合同的基础上赔偿因未及时与原告签订合同给原告造成的工作及生活损失10000元，该项主张缺少事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，判决如下：驳回原告张林丽要求被告江苏天缘房地产开发有限公司按照认购单、补充协议确定的位置、单价等内容与原告签订正式的商品房买卖合同并赔偿因未及时与原告签订合同给原告造成的工作及生活损失10000元的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张林丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。审 判 长 林飞燕代理审判员 胡 煜人民陪审员 张明义二〇一四年一月十三日书 记 员 张 丹法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位或个人不得非法干预。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约事力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：