（2013）朝民初字第32222号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2015-07-01
案件名称
北京首华物业管理有限公司与梁永利服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首华物业管理有限公司,梁永利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第32222号原告北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人李忠，董事长。委托代理人薛其东，北京谢金龙律师事务所律师。被告梁永利，男，1958年9月30日出生。原告北京首华物业管理有限公司（以下简称原告）与被告梁永利（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人薛其东，被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2004年6月26日，被告同我公司（原名称为北京房管一物业管理有限责任公司）签订《佳兴园物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），约定由我公司向被告提供物业管理服务，并按建筑面积（100.19平方米）每月每平方米1.75元向被告收取物业服务费用，收费周期为三个月。协议期间我公司已经履行了约定的物业管理服务义务，而被告以种种理由拖欠2004年12月1日至2012年12月31日期间其应缴纳的物业服务费用共计17007.19元。被告的行为严重违反了《物业协议》第二十二条的规定。鉴于此，为了维护我公司的合法权益，现诉至法院要求：1、被告支付我公司自2004年12月1日起至2012年12月31日期间的物业服务费17007.19元；2、被告支付我公司滞纳金8131.49元。被告辩称：对于原告的诉讼请求，物业费本金部分，我不同意全部交纳，我只同意部分交纳。滞纳金我不同意交纳。我是位于北京市朝阳区北苑5号院佳兴园6区601号楼7单元x室的业主，自2004年12月1日起至2012年12月31日期间我确实没有交纳物业费，x室面积100.19平方米，每月的物业费标准是1.75元每平米，每年的物业费2103.99元。我2004年6月24日办理入住手续，按照当时和开发商的约定，前三个月免物业费，物业费的缴费起算期应为2004年9月1日，我办理入住手续时已交了3个月的物业费，因为我入住时房屋出现厨房下水管漏水等问题，开发商给我维修后于2004年8月24日验收，我认为入住应该以2004年8月24日起算，这样物业费的起算日期应该自2004年11月1日，故此我认为物业费欠费日期应该自2005年2月1日起算。综上，我未缴纳物业费的期间为2005年2月1日至2012年12月31日。我认为原告物业管理服务不到位，包括：1、601号楼有两个门，其中一个门的门禁经常出故障，有段时间即使拿门禁磁卡钥匙也无法打开，出故障时就经常开放，起不到门禁作用，导致我家房门及墙上被张贴喷涂各种小广告。2、小区绿化此前与原告不管理，按照物业管理规定应该定期施肥、修剪枝叶等；小区内居民在绿化树木上拉绳晾衣服，但原告不制止；部分小区居民在公共绿地上种花、养家禽，但原告不制止不管理。今年的小区绿化好一些了。3、2010年我曾与原告经理沟通，同意交纳2005年2月1日至2009年12月31日的物业费共6360元，但要求原告开具发票注明电梯运行费、化粪池清掏费、高压水泵费、保洁费，原告当时没有同意，后来就不了了之了。现在我也只同意交纳这四项费用。4、物业公司将电梯广告出租、地下室出租，未经过小区居民的同意。5、小区有地下车库，不允许地上停车，但从2010年开始经常有小区业主车辆停在路面上，导致这些业主与原告矛盾，这些业主按喇叭扰民。6、我的一辆自行车停在小区物业设立的自行车存放处，但2008年时丢失了，我找原告但未能予以解决。基于这些问题，我不同意全额交纳物业费本金。经审理查明：被告系位于北京市朝阳区北苑5号院佳兴园6区601号楼7单元x室（以下简称x室）的业主。原告为佳兴园小区物业管理单位。2004年6月26日，原告（原名称北京房管一物业管理有限责任公司，于2005年7月18日更名为北京首华物业管理有限公司）与被告签订《佳兴园物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）及《佳兴园物业管理服务补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由原告为被告名下的x室（建筑面积100.19平方米）提供物业管理服务，每月每平方米物业服务费1.75元，被告以每三个月为周期交纳物业管理费，交费时间为下一个交费周期第一个月的1日至15日（遇国家法定节假日相应后延），逾期交费从逾期之日起每天按欠费金额的万分之三交纳滞纳金。庭审中，就被告反映的问题，本院前往现场进行勘验，并制作了相关笔录。庭审中，原告向本院提交了物业管理服务协议及补充协议、维修服务单。被告对物业管理服务协议及补充协议无异议，对维修服务单中2009年10月7日的认可，其他的均不认可。庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、照片；2、小广告；3、房屋交接记录表。原告表示，对证据1，在勘察现场已经进行了解释，因为填埋绿地都是建筑渣土，草皮就是3年寿命，物业公司报了朝阳区的有关部门，后对绿地渣土进行更换，费用由物业自己挤出部分资金及电梯广告费用组成，进行分批更换。对于照片中反映的晾衣服等问题，物业公司都进行了管理。对照片的关联性不认可，不能证明是本小区的问题。对证据2，对小广告的问题，任何小区物业都无法完全杜绝，只能是加强管理，及时清理，被告不能以此作为少交或不交物业费的抗辩理由。对证据3真实性认可，认可证明目的。以上事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证在案佐证。本院认为：原、被告于2004年6月26日签订的《佳兴园物业管理服务协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。现原告为被告提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费。就被告提出的原告物业服务存在的种种问题，经本院到佳兴园小区现场勘验，认为原告基本已按约履行了自己的义务，被告以此为由要求减免部分物业费，本院不予采纳。经本院核实证据，被告的欠费期间应自2005年2月1日至2012年12月31日，本院据此核算物业费金额后予以支持。对于原告第二项诉讼请求，本院考虑到原、被告之间的服务关系，认为应适当降低滞纳金，对此本院酌定为2000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告梁永利于本判决生效之日起七日内给付原告北京首华物业管理有限公司自2005年2月1日至2012年12月31日期间的物业费共一万六千六百五十六元五角二分。二、被告梁永利于本判决生效之日起七日内给付原告北京首华物业管理有限公司物业费滞纳金二千元。三、驳回原告北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十七元，由被告梁永利负担（原告北京首华物业管理有限公司已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告北京首华物业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 袁冲审 判 员 穆兰代理审判员 陆地二〇一四年一月十日书 记 员 钳磊 来自：