（2013）甬鄞民初字第1718号

裁判日期: 2014-01-10

公开日期: 2014-02-13

案件名称

陈亚庆与雅戈尔置业控股有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈亚庆,雅戈尔置业控股有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2013）甬鄞民初字第1718号原告：陈亚庆。委托代理人：杨晓鸣。被告：雅戈尔置业控股有限公司。法定代表人：钱平。委托代理人：周丽霞。委托代理人：胡文波。原告陈亚庆为与被告雅戈尔置业控股有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。本案于2013年11月20日依法公开开庭进行了审理。原告陈亚庆及委托代理人杨晓鸣、被告的委托代理人胡文波到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告陈亚庆起诉称：原、被告于2008年8月29日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买某小区某幢某室的精装修房屋。被告于2010年12月将房屋交付原告。自2011年4月起，房屋的卫生间、小房间及客厅出现严重漏水的情况。之后，原告多次联系维修，但一直未能修复，导致地板、墙面严重霉变，室内霉味严重，致使原告至今不能正常使用。原告为此曾向法院提起诉讼，双方于2013年6月14日就维修事宜达成和解协议，赔偿事宜待维修完毕后另行协商。根据和解协议约定，考虑到梅雨季节来临，被告于同年7月8日进场开工，工期为30个工作日（每周一至周五），但由于维修前该房屋霉变严重，梅雨期间根本无法正常居住，原告实际于同年6月9日搬出。被告如期进场开工，但直至同年9月5日才施工完毕，超期30日，且因重新铺设了地板，气味超标，至今无法正常使用。之后，原告曾多次找被告协商赔偿事宜，但被告至今无任何回复，故请求判令：1.被告向原告赔偿维修期间损失104400元（2013年6月9日至2013年8月6日期间的损失按600元每天计算，自2013年8月7日至2013年9月5日为超期维修期间惩罚性赔偿按1100元每天计算，通风期60天按每天600元计算）；2.被告向原告赔偿维修前损失50000元（小房间的空置损失，自2011年4月计至2013年5月共计25个月，每月2000元）。被告雅戈尔置业控股有限公司答辩称：1.涉案房屋前期未能修复的责任在于原告，原告诉称内容与事实不符。被告曾于2012年7月左右根据该小区物业服务中心的通知，对涉案房屋的渗漏问题进行查勘并准备维修，但原告以没有谈妥赔偿事宜为由拒绝被告进场维修。涉案房屋渗水也影响了楼下406室的住户，被告为此多次与原告沟通，406室住户也与原告进行过沟通，要求其提供方便进行维修，但原告始终未予配合。且根据合同约定，被告对涉案房屋有保修义务，原告应以书面方式通知被告后进行，但原告前期并未就房屋渗水问题通知被告，也未要求被告履行保修义务，故其诉称涉案房屋自2011年4月起出现渗水问题缺乏依据，且有违客观事实，不应支持。2.涉案房屋渗水问题不会对原告的居住使用产生严重影响。房屋渗水的主要部位在卫生间，属于一般质量瑕疵，并非涉及主体结构的根本性质量问题。原告所述其于2013年6月9日搬离房屋，说明其之前一直居住于此，则其主张的前期损失并未发生。若因被告后期的保修工作给原告居住带来不便，被告可以考虑给予合理补偿。3.涉案房屋维修工期延长的责任不应归咎于被告。根据双方达成的和解协议约定，维修的时间为每周一至周五，周六、周日不应计入维修天数。被告如期进场开工，但由于楼下406室住户恰逢”坐月子”，施工影响其休息，向物业服务中心投诉，虽然原告对此不予理会，但被告与物业服务中心就此事与住户进行了沟通协商，为此耽搁工期一周左右。且施工期间，原告经常以没有时间、施工点需要充分晾晒等理由，拒绝配合被告进场施工，导致工期进一步延误。故涉案房屋维修期间延长系其他业主投诉及原告不予配合所致。4.原告主张的赔偿损失的时间节点以及赔偿的标准，没有任何依据。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、房权证复印件各一份，拟证明原告向被告购买湖景花园13幢43号506室房屋的事实。2.《维修协议》复印件一份，拟证明被告与同幢住户就房屋维修达成的赔偿标准为600元／天等事实。3.（2013）甬鄞民初字第968号民事裁定书、和解协议、《保修方案》各一份，拟证明原、被告就房屋维修达成协议，维修时间以进、退场记录为准的事实。4.雅戈尔物业工程维修单一份，拟证明被告于2013年7月8日进场开工、2013年9月5日完工的事实。5.录音光盘一份、发票一份、地板施工记录一份、通话清单若干、照片一组，拟证明2012年8月至11月双方就维修和赔偿问题已进行过协商，2013年维修期间原告也予以配合，经过维修地板仍未完全铺好的事实。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明根据合同约定原告对房屋的保修问题负有书面通知的义务。2.宁波雅戈尔物业服务有限公司小区物业服务中心（以下简称小区物业中心）于2013年4月27日出具的该幢506室情况说明、雅戈尔置业控股有限公司客户服务中心于2013年4月27日出具的情况说明、电信通话详情单（复印件）各一份，拟证明被告多次催促原告要求其配合房屋维修，前期未能维修与被告无关的事实。3.和解协议一份，拟证明维修工期不含周六、周日的事实。4.雅戈尔物业工程维修单一份，拟证明被告已履行保修义务的事实。5.雅戈尔置业控股有限公司客户服务中心于2013年11月1日出具的某小区某室的情况说明一份，拟证明涉案房屋前期未能维修的责任在于原告，房屋的主要问题是卫生间渗水，且双方曾进行协商的事实。6.小区物业中心及施工单位分别出具的暂停维修函、工期延误说明各一份，拟证明维修期间因楼下406室住户”坐月子”及原告不配合等原因，导致工期延误的事实。本案审理期间，本院对小区物业中心及该幢406室业主进行了调查，并调取了如下证据：1.406室于2012年5月20日报修的工程维修单、506室于2012年8月19日报修的工程维修单各一份，证明相关房屋出现质量问题的时间。2.小区物业中心经理金某的调查笔录一份，陈述如下：小区物业中心是在2012年5月接到业主情况反映的，关于506室卫生间渗漏系主管破裂引起，渗漏维修应该是从五楼向下修，因与业主的赔偿没有达成协议，只能从406室向上修，暂时把漏水点堵住，等506室维修时一并解决，今年506室维修时因406室业主反映曾停工10天。3.该幢406室业主洪亮的调查笔录一份，陈述如下：雅戈尔置业控股有限公司客户服务中心出具的两份情况说明系洪亮签字确认的，406室房屋的卫生间漏水自2012年5月向物业反映后就一直在维修，时间有半年，维修人员说要从楼上向下修，后来维修的时候是从四楼向上修的，今年楼上维修时，因家中孩子刚刚出生，向物业反映后，停工有一个多星期。原、被告提交的上述证据及本院调取的证据均经庭审质证。原告的证据1，被告无异议，同时认为合同对房屋保修的流程进行了约定。本院对该证据予以采信。原告的证据2，被告对形式上的真实性无异议，对关联性有异议，认为该份协议系被告与其他业主达成的协议，是双方协商的结果，不能作为本案的赔偿标准。本院对该证据的真实性予以认定，但该协议是其他当事人的合意，本案原、被告并未就赔偿协商一致，原告依据该协议主张计算损失赔偿的标准，缺乏依据，故本院对该证据的关联性不予认定。原告的证据3，被告无异议，同时认为该和解协议约定施工时间为周一至周五，总计30个工作日，故周六、周日不能记入顺延工期。本院对该证据予以采信，同时对被告提出的工期计算意见予以采纳。原告的证据4，被告无异议，但认为工期延长的责任不在被告。本院对该证据予以采信，关于工期是否延长及延长的责任将在下文结合其他证据及事实综合认定。原告的证据5，被告对通话清单的真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅能证明维修情况；对发票的真实性无异议；对其他证据的真实性均有异议，认为照片无法证明来源，是否为涉案房屋无法确认，仅能证明在2013年7、8月进行过维修，地板的铺设即使存在高度不完全平整影响原告居住，也不能据此要求被告承担本案的相关责任；录音也仅能证明维修情况。本院对发票、地板施工记录、通话清单的真实性予以认定；关于照片，无法证明来源，对真实性无法认定，且双方均认可涉案房屋已经完成维修退场，即使还存在其他质量问题也应另行处理，且与原告主张赔偿维修期间的损失不具有关联性；关于录音光盘涉及维修期间原告的配合问题，在双方达成维修协议后对于维修工期的认定以实际完成维修、原告可以正常居住使用为准，故并不影响本院对实际维修工期的认定。被告的证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告在2011年已经口头通知了物业公司，物业公司曾经派人进入维修，涉案房屋存在质量问题的事实是明确的。本院对该证据予以认定，至于原告提出房屋出现质量问题的时间及方式，将结合其他证据及事实在下文阐述。被告的证据2，原告对真实性、关联性均有异议，除涉及楼下406室住户房屋渗水是真实的，其他不予认可。本院对该情况说明将在下文结合本院调取的证据综合认证，电信通讯记录为复印件，仅凭通讯记录也不能证明原告拒绝及时维修的事实，故对于该证据的证明目的本院不予采信。被告的证据3，原告对真实性无异议，但认为双方协商时维修的时间包括周六及周日。本院对真实性予以认定，关于维修工期，协议明确约定为30个工作日，每周一至周五，故工期不应包含周六、周日。被告的证据4，原告无异议，本院依法予以采信。被告的证据5，原告对真实性有异议，认为该证据形式上为证人证言，证人应当出庭接受质证，且该情况说明与上一份情况说明的内容不符，反映的内容为墙体渗水也与事实不符，实际是落水管破裂引起的渗水，原告也从未与406室协商房屋维修事宜。本院对该证据将在下文结合本院调查的证据作综合认证。被告的证据6，原告对真实性有异议，认为施工的延期应经过原告同意，函件中出现的”宁波阳光装饰工程有限公司”也不知是谁，原告仅认可由被告维修的事实。本院认为，结合本院对湖景花园物业服务中心和对406室业主的调查，均能证明施工中因其他非施工原因延期的事实，故对证据的真实性予以认定，对证明目的予以采信。对本院调取的证据1，原告对合法性无异议，对真实性有异议，认为原告于2010年12月入住，2011年4月房屋开始渗漏，最初的报修是直接告诉物业中心前台的，故不可能在2012年开始维修。本院调取的证据2，原告认为金波是后来调过来的，原告与金波是2012年开始联系的，故其只了解2012年的情况，但开始维修是2011年；至于停工问题，被告施工期间仅做防水工程就进行了两次4到6天时间，系维修工期的一部分，不应该扣除。本院调取的证据3，原告认为406室住户的情况已经很严重，原告家中的情况也不可能比406好，说明金波关于维修时间的说法存在不合理之处。被告对本院调取的证据均无异议，且认为能够印证被告与原告就维修进行沟通，因赔偿不能达成协议导致无法维修，进一步证实原告不予配合的事实。本院认为，结合被告的证据2、5分析，406室房屋的渗漏问题系涉案房屋卫生间渗漏引起，故406室的维修时间即2012年5月20日可确定为涉案房屋出现质量问题的时间，至于原告称2011年4月已经出现问题，但就此并无证据证明，本院对原告主张的质量问题的时间节点不予认定；关于未能维修的责任问题，通过上述证据可以反映出无论是原告自己主张的房屋质量问题出现的时间还是本院确定的房屋质量问题出现的时间，直至原告第一次向本院起诉并就维修达成和解协议时止均未完成维修，且406室的维修是在自己房屋内维修才解决渗漏问题，406室的维修完成后涉案房屋也尚未进行彻底维修，故本院认定原告对被告的前期维修工作不予配合的事实，涉案房屋在达成维修和解协议前未能修复的责任在于原告。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和认证意见，本院确认本案如下事实：2008年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告开发建设的某小区某室的精装修房屋一套，补充协议约定如房屋有工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人修复，买受人对房屋的装修、装饰及设施设备质量有异议并符合保修条件的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，双方签订维修协议，由出卖人予以修缮，但买受人应当给予必要配合。2010年10月，涉案房屋交付原告。2012年5月20日，涉案房屋楼下406室业主因卫生间墙壁渗水向湖景物业中心报修。2012年8月19日，原告因小房间墙面脱皮报修。经过确认，系原告家中卫生间主管破裂引起406室渗漏，并导致原告家中小房间的墙壁、地板和客厅的地板等受损。406室业主报修后已于2012年完成维修。原告为维修及赔偿事宜曾于2013年4月9日向本院起诉，审理期间，原、被告于2013年6月14日签订和解协议，确定涉案房屋的维修期约为30个工作日（每周一至周五），具体维修期间以进、退场单为准，考虑到梅雨季施工不便，暂定开工时间为2013年7月8日，按照经原告同意的维修方案进行维修，损失赔偿待维修完成后另行协商等内容，原告随后撤诉。被告于2013年7月8日进场维修，2013年9月5日完工退场，期间根据小区物业中心接到406室业主的要求停工10天，维修工期除去周六、周日及停工实际为36个工作日（扣除双休16天、停工10天，实际停工8个工作日）。维修的主要内容包括卫生间防水、小房间和客厅更换地板、墙面粉刷、外墙防水等。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。涉案房屋虽已交付原告并入住，对于房屋居住使用期间出现的质量问题，被告应当按约在保修期内承担保修义务，原告对此亦有配合义务。因房屋质量问题及维修影响原告居住使用的，被告应就损失承担赔偿责任。由于房屋已经入住，维修需要原告的配合与协助，如因原告不予配合与协助导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋的质量问题有证据证明在2012年5月就已经产生，并且因卫生间渗漏影响了楼下406室业主的正常居住，但原告在此期间并未搬离住所，且直至406室业主的房屋完成维修，涉案房屋一直未解决维修问题，原告所述多次联系维修一直未能修复的说法显然不能成立，本院对被告辩称原告对前期维修工作不予配合导致未能进行维修的意见予以采纳，同时原告对于2011年4月至2012年5月期间房屋已存在质量问题且影响其正常居住使用不能举证，故本院认定对于2012年5月至原、被告双方就房屋维修达成和解协议期间的损失应由原告自行承担。原、被告双方签订和解协议之日起至房屋完成维修期间，原告因维修搬离，其正常居住使用确实受到影响，此期间的损失应由被告赔偿，同时考虑到维修的具体项目，原告主张的60天通风期具有合理性，本院予以支持，故对于损失赔偿的期间确定为维修期（84天）和通风期（60天）共计144天；对于损失的计算标准，原告主张按其他业主与被告达成的赔偿协议标准计算，但该赔偿标准系双方协商一致的结果，原、被告就赔偿未能达成协议时不应适用，本院参照同类房屋的出租市场行情并考虑被告已经履行的赔偿标准，以及原、被告认可的涉案房屋租金标准约为每月5000元左右，酌情确定损失按每日180元计算，故被告应赔偿损失共计25920元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告雅戈尔置业控股有限公司赔偿原告陈亚庆损失25920元，于本判决生效之日起三日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈亚庆的其他诉讼请求。本案受理费3388元，减半收取1694元，由原告陈亚庆负担1470元，被告雅戈尔置业控股有限公司负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员　薛海蓉二〇一四年一月十日代书记员　傅　雷搜索“”