（2013）环民初字第978号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-10-16
案件名称
梁建军与凯丰房地产公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
环江毛南族自治县人民法院
所属地区
环江毛南族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁建军,广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司,广西凯丰房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十三条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）环民初字第978号原告梁建军，女，汉族，居民，住广西环江毛南族自治县思恩镇。特别授权委托代理人龙海涛，男，汉族，退休干部，住南宁市青秀区。委托代理人龙海礼，男，汉族，干部，住广西环江毛南族自治县思恩镇。系原告梁建军之夫。被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司，住所地环江毛南族自治县思恩镇民中路（原农机厂）。负责人刘中泉，该分公司总经理。被告广西凯丰房地产开发有限公司，住所地南宁市东葛路28号凯丰大厦23层，组织机构代码证：73222906-2。法定代表人覃登选，该公司董事长。两被告共同特别授权委托代理人蓝仁文，男，广西正营律师事务所律师。委托代理人费昔，男，汉族，该公司销售部经理，住广西柳州市柳南区。原告梁建军与被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司（以下简称凯丰房地产环江分公司）、广西凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法组成由审判员韦文勉担任审判长，代理审判员李冬萍、人民陪审员莫雄韬参加的合议庭，分别于2013年10月16日、2014年1月8日公开开庭进行审理，书记员陈阳担任法庭记录。原告梁建军及其委托代理人龙海涛、龙海礼、被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司、广西凯丰房地产开发有限公司的特别授权委托代理人蓝仁文、委托代理人费昔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建军诉称，2009年11月6日，被告凯丰房地产环江分公司为甲方与原告梁建军为乙方签订《定向开发商品房协议书》，约定：甲方向乙方定向开发位于环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号天地楼，建筑面积以签订《商品房买卖合同》约定面积为准；成交价格单价为583333.3元／栋，总价款为3500000元；乙方在签订合同时向甲方支付定向开发预付金人民币10000元；乙方须于签订协议书之日起60日内（2010年1月5日前）到甲方销售部签订《商品房买卖合同》，并按房价总价款的30%支付首期，即人民币1050000元，其余房价总价款的70%，即2450000元申请办理银行按揭付款；办理该物业签约、备案、产权证书所需要税费以及办理银行按揭手续等发生的费用，按政府相关部门、收费单位及银行规定的属乙方承担的，由乙方支付；本协议双方签字盖章后生效，具有同等法律效力，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动失效。协议签订当日，原告支付被告凯丰房地产环江分公司定金10000元。过后，原告按合同约定要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告凯丰房地产环江分公司以各种理由要求原告再补交定金和先预付部分房款。为此，原告于2009年1月17日支付被告凯丰房地产环江分公司两笔款共244945元，被告均出具收据注明，其中，原告直接支付的61945元注明为交定金，原告委托王远德代付的183000元，注明为交天地楼房款。2010年5月27日，原告又支付被告凯丰房地产环江分公司预付房款200490元，2010年6月2日，原告另支付被告预付房款20000元。以上原告先后支付被告定金71945元、预付房款403490元，根据双方签订《定向开发商品房协议书》约定，被告一直没有与原告签订《商品房买卖合同》，被告已构成违约。再次，被告根本没有取得环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号商品房天地楼土地的使用权，被告存在过错。原告多次找被告协商未果，为此，特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告于2009年11月6日签订《定向开发商品房协议书》；2、被告凯丰房地产环江分公司双倍返还原告定金143890元；3、返还预付购房款403490元以及支付该款利息125188.61元（以已支付预付购房款403490元为基数按银行商业贷款三年期的7.2%的年利率计算利息为125188.61元）、支付已付购房款的一倍赔偿金403490元，共计1076058.61元。因被告广西凯丰房地产开发有限公司是被告凯丰房地产环江分公司的法人单位，故应对本案债务承担连带清偿责任。原告梁建军对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证实原告主体资格；2、《定向开发商品房协议书》，证实被告向原告定向开发位于环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号商品房天地楼；3、被告出具收款收据7张，证实原告支付被告定金71945元、预付购房款403490元。被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司、广西凯丰房地产开发有限公司辩称，2009年11月6日，凯丰房地产环江分公司与原告梁建军签订《定向开发商品房协议书》，定向为原告开发位于环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号商品房天地楼，已收取原告所交来预付购房款共计475435元，并没有收取原告交来的定金。被告已合法取得上述商品房的土地使用权和施工许可证，但未能与原告签订《商品房买卖合同》以及没有为原告开发商品房天地楼，并非是自身原因，而是政府政策因素引起。另外，原告起诉已超过诉讼时效。综上，原告起诉，没有事实依据。为此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告对其辩称事实在举证期限内向法庭提供证据有：1、陈建兰与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及其《国有土地使用证》，证实被告为原告开发商品房的土地来源合法；2、被告与蒙星优签订《房屋拆迁安置补偿合同》，证实被告为原告开发商品房的土地来源情况；3、环江思恩国用（2007）第247号《国有土地使用证》，证实广西凯丰房地产开发有限公司依法开发包括本案涉及土地在内的位于环江凯丰10多万立方米的土地使用面积；4、《建设用地规划许可证》，证实环江县建设局已依法准许被告办理征用划拨地土手续；5、《建设工程规划许可证》，证实环江县建设局已依法许可被告建设工程规划情况；6、《建筑工程施工许可证》，证实被告对本案建筑工程符合施工条件，准许施工；7、交纳建设规费发票4张，证实被告交纳建设规费情况；8、陈建兰、蒙星优出具的报告，证实涉案土地已为政府规划用地。经过开庭质证，两被告对原告向法庭提供的证据1、2的来源均无异议，本院认为，以上证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。但被告对证据3中的10000元及61945元的两张收据有异议，认为这两张收据书写为“定金”系笔误，应该是预付购房款。本院认为，被告对原告证据3提出异议，但没有提供证据证明，因此，不予采信。对原告证据3，来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。原告对两被告向法庭提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8提出异议，认为均与本案无关。本院认为，被告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。经审理查明，2009年11月6日，被告凯丰房地产环江分公司为甲方与原告梁建军为乙方签订《定向开发商品房协议书》，约定：甲方向乙方定向开发位于环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号商品房天地楼，建筑面积以签订《商品房买卖合同》约定面积为准；成交价格单价为583333.3元／栋，总价款为3500000元；乙方在签订合同时向甲方支付定向开发预付金人民币10000元；乙方须于签订协议书之日起60日内（2010年1月5日前）到甲方销售部签订《商品房买卖合同》，并按房价总价款的30%支付首期，即人民币1050000元，其余房价总价款的70%，即2450000元申请办理银行按揭付款；办理该物业签约、备案、产权证书所需要税费以及办理银行按揭手续等发生的费用，按政府相关部门、收费单位及银行规定的属乙方承担的，由乙方支付；本协议双方签字盖章后生效，具有同等法律效力，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动失效。双方分别在协议书上签名、盖章。协议签订当日，原告按协议约定支付被告凯丰房地产环江分公司定向开发预付金10000元。被告出具收据注明：今收到梁建军交来C10、2、3、4、5、6、7天地楼定金10000元。过后，原告要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告凯丰房地产环江分公司要求原告再补交定金和先预付部分房款。为此，原告于2009年1月17日支付被告凯丰房地产环江分公司两笔款共244945元，被告均出具收据注明，其中，原告直接支付的61945元注明为交定金，原告委托王远德代付的183000元，注明为交天地楼房款。2010年5月27日，原告又支付被告凯丰房地产环江分公司预付房款200490元，2010年6月2日，原告另支付被告预付房款20000元。以上原告先后支付被告定金71945元、预付房款403490元。原告认为，被告根本没有取得环江凯丰商贸城的C区C10-2、3、4、5、6、7号商品天地楼土地的使用权，也没有取得该商品房的预售许可证，已无法履行双方签订《定向开发商品房协议书》，被告已构成违约，应按法律规定返还定金和预付房款。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告于2009年11月6日签订《定向开发商品房协议书》；2、被告凯丰房地产环江分公司双倍返还原告定金143890元；3、返还预付购房款403490元、支付预付房款一的赔偿金403490元，共计806980元（庭审中，原告明确放弃主张被告已支付预付购房款403490元为基数按银行商业贷款三年期的7.2%的年利率支付利息125188.61元的诉讼请求）。因被告广西凯丰房地产开发有限公司是被告凯丰房地产环江分公司的法人单位，故应对本案债务承担连带清偿责任。另查明，被告凯丰房地产环江分公司于2007年6月19日取得涉案开发商品房的《建设用地规划许可证》，2007年10月20日已取得本案开发商品房的《国有土地使用证》，2010年10月11日取得《建设工程规划许可证》，2010年10月20日取得《建设工程施工许可证》。被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司系广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任。本案争议焦点：1、《定向开发商品房协议书》是否合法有效？该协议是否可以解除？2、被告在履行协议书中是否存在违约行为及是否承担责任？3、本案是否超过诉讼时效？4、原告请求双倍返还定金143890元是否得到支持？5、原告请求返还预付房款403490元及支付预付房款一倍的赔偿金403490元是否有事实和法律依据？本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《定向开发商品房协议书》是否合法有效以及该协议是否可以解除的问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金。本案中，原、被告签订的《定向开发商品房协议书》，双方对所购买商品房的价款及付款时间、座落位置、签署正式买卖合同的期限、定向开发预付金等进行了约定，且系双方真实意思表示，亦没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为磋商购买商品房而签订的预约合同。由于签订预约合同并不以开发商取得商品房预售许可证为前提条件，因此，本案《定向开发商品房协议书》并不存在无效的理由，该协议是合法有效，应受到法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告梁建军按协议约定先后支付被告凯丰房地产环江分公司预付金、部分购房款共计475435元，但被告没有依约在规定期限内与原告签订《商品房买卖合同》以及为原告开发天地楼，被告已构成违约，应承担违约责任。鉴于梁建军与凯丰房地产环江分公司不再订立《商品房买卖合同》，双方签订《定向开发商品房协议书》已无法履行，梁建军请求解除协议并无不当，本院予以支持。被告以政府政策原因导致双方不能签订《商品房买卖合同》为由作为抗辩意见，因没有提供证据佐证，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据我国《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，被告没有按协议约定与原告签订《商品房买卖合同》以及没有为原告开发天地楼，被告已构成违约，并且该侵权行为持续至原告起诉时，持续侵权的诉讼时效不应以持续侵权行为的发生日作为计算起点，而应以侵权行为终止日为开始计算，因此，原告于2013年9月10日提起诉讼没有超过诉讼时效。关于被告收取原告10000元及61945元是定金还是购房款及原告请求双倍返还定金143890元是否得到支持？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方签订《协议书》后，被告通过定向开发方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保，而且被告在收取原告10000元及61945元两笔款中出具收据均注明为购房定金，因此，本院对原告梁建军交纳的10000元及61945元预付金，应认定为具备立约定金的性质。根据《合同法》规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因被告凯丰房地产环江分公司原因未能与原告梁建军签订商品房买卖合同，应当双倍返还定金。原告梁建军要求被告双倍返还定金143890元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求返还预付房款403490元及支付预付房款一倍的赔偿金403490元是否有事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该法第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，双方签订《定向开发商品房协议书》性质是商品房预约合同，不能适用商品房预售、销售合同的相关法律规定，并且凯丰房地产环江分公司亦没有将涉案的房地产抵押或者转让他人，因此，梁建军请求被告承担已付购房款一倍的赔偿金806980元，没有事实和法律依据，本院不予支持。但根据相关法律规定，协议解除后，因该协议所取得的财产，应予返还。因此，被告应当将收取原告预付购房款403490元予以返还。鉴于被告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司系广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任。根据《公司法》第十三条规定：公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，本案应由被告广西凯丰房地产开发有限公司承担民事责任。综述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告梁建军与被告广西凯丰房地产有限公司环江分公司于2009年11月6日签订的《定向开发商品房协议书》；二、被告被告广西凯丰房地产有限公司于本案判决生效后十日内双倍返还原告梁建军的定金143890元；三、被告被告广西凯丰房地产有限公司于本案判决生效后十日内返还原告梁建军预付购房款403490元元。四、驳回原告梁建军的其他诉讼请求。案件受理费14484元，由被告广西凯丰房地产有限公司负担9274元，原告梁建军负担5210元。上述债务，义务人应于本案判决生效规定期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉案件受理费14484元，（款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院账户，开户行：河池农行城东分理处，帐号：20506801040003998）。逾期不预交或不提出缓交申请的，其已提出的上诉，则按自动撤回处理。审 判 长 韦文勉代理审判员 石景仁人民陪审员 莫雄韬二〇一四年一月十日书 记 员 陈 阳 更多数据：