（2014）东一法南民一初字第843号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2015-10-18
案件名称
付汉勇与东莞市深建房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字第843号原告（反诉被告）付汉勇，男，汉族，XX年XX月XX日生，住XXXX，公民身份证号码：XXX。委托代理人胡正东，广东泰旭律师事务所律师。被告（反诉原告）东莞市深建房地产有限公司，住所地：东莞市南城区簪花路华凯豪庭办公楼（活力中心）1101房，注册号：XXXX4。法定代表人李潇。委托代理人周实华、周超群，员工。第三人东莞市运通房地产按揭服务有限公司，住所地：东莞市塘厦镇花园新街40号B座206号，注册号：XXXX1。法定代表人李国雄。委托代理人曾小梅，员工。原告（反诉被告）付汉勇与被告（反诉原告）东莞市深建房地产有限公司（以下简称深建公司）、第三人东莞市运通房地产按揭服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。付汉勇及其委托代理人胡正东，深建公司的委托代理人周超群，第三人东莞市运通房地产按揭服务有限公司的委托代理人曾小梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。付汉勇诉称，2013年10月6日，付汉勇前往深建公司开发的楼盘XXXX馆看楼，付汉勇选中一套楼房，因支付能力有限，故欲通过银行按揭贷款的方式来购房，付汉勇遂向深建公司售楼处的工作人员咨询通过银行按揭贷款的方式来购房的相关事宜。深建公司要求付汉勇先与深建公司签订《商品房认购协议书》并要求交付20000元的定金，然后让付汉勇提供相关信息资料去让深建公司查询付汉勇个人的银行征信情况，如果经过查询后付汉勇的银行征信没有问题可以做按揭贷款的话深建公司就会通知付汉勇前来交首期购房款并签订购房合同，如做不了按揭贷款就把定金退给付汉勇。后付汉勇与深建公司签订了一份《商品房认购协议书》，并按照协议书的约定向深建公司交付20000元定金，又应深建公司要求提供了相关信息资料用以查询付汉勇个人银行征信情况。2013年10月8日，付汉勇收到深建公司工作人员的电话，并告知付汉勇的个人银行征信没有问题，可以做银行按揭贷款，现通知付汉勇前来交首期购房款。当日，付汉勇向深建公司支付了41593元的首期购房款，深建公司从付汉勇处收回了其先前出具给付汉勇的20000元定金收据及《商品房认购协议书》，并向付汉勇开具了一张总金额为61593元的首期款收据，收据上面注明含定金20000元。2013年10月13日，付汉勇前往深建公司并与深建公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013101382BC0B121168），付汉勇从深建公司处购买了位于东莞市万江区莞穗路606号XXXX馆XXXX号商品房一套，总价款为870519元。合同签订当日付汉勇根据合同约定向深建公司支付了第二笔首期款208926元，深建公司向付汉勇开具了一张金额为208926元的首期款收据。同时，付汉勇也按深建公司的要求向第三人交付了700元的按揭律师费、30元的按揭印花税、50元的查档费，由深建公司为付汉勇办理银行按揭贷款申请手续。合同签订后，付汉勇还向深建公司交了3790.4元的住宅专项维修资金及26115.57元的契税。2013年12月25日左右，深建公司的工作人员打电话告知付汉勇，说因付汉勇的银行征信记录有问题，付汉勇的银行按揭贷款无法办理。付汉勇接到深建公司的通知后曾多次前往深建公司进行协商，2014年春节前经双方协商深建公司同意将付汉勇的付款方式改为二年内付清剩余购房款，2014年春节后深建公司又通知付汉勇说因其公司政策变动，二年内付清余款现在做不了，要求付汉勇在一年内付清剩余购房款，对于深建公司的要求，付汉勇无法接受，后付汉勇只好被迫向深建公司提出退房并要求深建公司返还首期购房款及定金等款项，深建公司拒绝了付汉勇这一合理要求。根据以上情形，付汉勇认为，深建公司作为专业的房地产开发企业，在双方签订合同的过程中负有比付汉勇更多的注意义务，在本案中深建公司未能履行其应尽的注意义务，在未能完全核实清楚付汉勇的个人银行征信的情况之下就草率地同付汉勇签订了《商品房买卖合同》并收取了付汉勇的首期购房款，在双方签订《商品房买卖合同》后，深建公司才告知付汉勇因付汉勇的个人银行征信存在问题无法通过银行按揭贷款的方式来购房。由此可见，本案深建公司在双方签订《商品房买卖合同》的过程中存在严重的过错，深建公司的过错行为是导致付汉勇未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的主要原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，付汉勇有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求深建公司向付汉勇返还购房款本金及利息或者定金，并有权要求深建公司向付汉勇赔偿由此给付汉勇所造成的经济损失，包括因房价上涨给付汉勇带来的经济损失及付汉勇因此事付出的精力、时间等方面的经济损失。为维护付汉勇的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除付汉勇、深建公司之间签订的《商品房买卖合同》；2.深建公司向付汉勇返还首期购房款270519元；3.深建公司向付汉勇支付上述首期购房款共计利息7678元（自2013年10月13日至2014年4月14日，以270519元为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.6%的标准计算，计至深建公司向付汉勇返还全部上述款项为止）；4.深建公司向付汉勇赔偿因深建公司的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行而给付汉勇造成的经济损失20000元；5.深建公司在购房合同解除后配合付汉勇办理3790.40元住宅专项维修资金及26115.57元契税的退回手续；6.深建公司承担本案的诉讼费。深建公司当庭口头答辩称，1.付汉勇由于个人征信问题未能办理按揭贷款申请，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件五其他补充第三条第4款约定，付汉勇应在五日内付清剩余房款，否则付汉勇应向深建公司支付违约金并支付办理相关手续的费用。付汉勇未能获得银行贷款且无法按合约定时间付清剩余房款，单方面要求解除案涉合同，已构成严重违约。2.深建公司没有代付汉勇查询个人征信的权利及义务，根据中国人民银行颁布的个人信用信息管理数据库管理办法的规定，只有商业银行可以向个人信用数据库查询个人信用报告，且必须取得被查询人的书面授权。付汉勇已于2013年10月6日自行委托工商银查询其个人征信，且已向深建公司出具声明书，付汉勇声明书中已承诺其银行信用良好并无出现无法贷款的情况，若有隐瞒，导致无法办理有关手续的费用和责任由付汉勇承担。故合同无法继续履行的责任在付汉勇。付汉勇要求支付首期款的利息及要求深建公司赔偿损失无事实和法律依据。3.付汉勇要求返还首期款，金额与事实不符，付汉勇实际缴纳了首期款61593元。第三人东莞市运通房地产按揭服务有限公司答辩称，第三人不是商品房预售买卖合同的当事人，与本案无利害关系。本案的案外人广东名成律师事务所接受银行的委托，代理为购买“XXXX馆”的购房人办理申请住房楼宇按揭贷款的相关手续。第三人由于与广东名成律师事务所存在合作关系，因此在售楼处现场协助客户办理银行按揭贷款手续并代为收取按揭印花税等按揭费用。如付汉勇由于个人信用不佳的原因导致无法办妥银行贷款申请手续，第三人也同意根据实际情况向付汉勇退还相关费用。深建公司反诉称，2013年10月8日，付汉勇与深建公司签订了《东莞恒大帝景楼宇认购书》，付汉勇认购了东莞XXXX馆XXXX房，总房价款870519元。2013年10月13日，付汉勇与深建公司签订了《商品房买卖合同》，付汉勇购买了上述房屋，同时支付了首期款270519元，余款60万元选择办理银行按揭。后付汉勇由于个人征信问题，按揭贷款申请未获银行审批同意。深建公司先后于2013年12月24日、2014年1月3日向付汉勇邮寄了《通知书》、《关于贷款未获批准要求支付剩余购房款的通知书》，并多次电话及短信通知付汉勇，要求支付剩余购房款。付汉勇至今仍未支付。《商品房买卖合同》附件五其他补充第三条第4款约定，付汉勇的按揭申请未获银行最终审批同意的，付汉勇应在深建公司通知之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的付汉勇应按《商品房买卖合同》第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因付汉勇无法付清房款致使合同被解除，则付汉勇应按房屋总价款10%向深建公司支付违约金并配合办理解除合同手续及承担解除合同费用。支付房款系付汉勇作为购房人的义务，现付汉勇未能获得银行贷款，且无法按合同约定时间付清剩余房款，单方面要求解除案涉房屋《商品房买卖合同》已构成严重违约，应按合同约定承担合同解除的违约责任。为维护深建公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除付汉勇与深建公司签订的《商品房买卖合同》；2.付汉勇向深建公司支付合同解除违约金87051.9元；3.付汉勇协同深建公司办理案涉房屋备案《商品房买卖合同》终止手续；4.本案的诉讼费由付汉勇承担。付汉勇答辩称，1.深建公司的诉求无事实和法律依据，应依法驳回，深建公司主张根据商品房买卖合同附件五其他补充第三条第4款约定，付汉勇应承担违约责任，深建公司依据的该款属于格式条款，且该条款限制了付汉勇的权利，加重了付汉勇的义务，应属无效；深建公司无证据证明在签订合同时对该条款进行提示和解释，付汉勇只是在合同最后签字，在附件处并未签名，该附件并未得到付汉勇认可；2.导致按揭贷款申请未获同意的责任在深建公司，原告与深建公司在签订合同前对付汉勇的征信情况有沟通，按揭贷款银行是深建公司的合作银行，其有权力和义务去查询付汉勇的征信情况。经审理查明，2013年10月13日，付汉勇与深建公司签订商品房买卖合同，合同约定：付汉勇向深建公司购买XXXX馆XXXX号房，价款为870519元；付款方式为按揭付款，2013年10月8日前支付首期款270519元，余款600000元需在2013年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人的按揭未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应当在出卖人通知之日起五日内付清剩余房款，如因买受人无法付清房款导致合同被解除，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金；逾期付款在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付商品房。2013年10月6日，付汉勇向深建公司支付定金20000元。2013年10月8日、13日，付汉勇分别向深建公司支付首期款61593元、208926元。2013年11月1日，付汉勇交纳契税26115.57元，住宅专项维修资金3790.4元，2013年10月13日向第三人交纳代收的按揭律师费700元、按揭印花税30元、查档费50元。2013年10月6日，付汉勇出具金融信用信息基础数据库查询授权书，授权中国工商银行查询信用报告。付汉勇出具声明书，内容为：本人没有按揭贷款，承诺银行信用良好，并无出现住房贷款逾期以及信用卡逾期导致列入黑名单无法贷款的情况。付汉勇称，查询授权书交给了销售人员杨永坤，2013年10月8日工行对付汉勇的个人征信进行了查询，深建公司得知后通知付汉勇去签订认购书。为证明其主张，付汉勇提交了对售楼处陈小姐和杨永坤的录音，深建公司对录音的时间、地点和人物均不确认。深建公司称没有核实过付汉勇的征信，也无权查询征信，杨永坤是销售代理公司世联地产的员工。双方均表示不知道银行将征信查询结果告知了哪一方，但确认于2013年12月得知付汉勇不能获得银行贷款。本院发函向中国工商银行东莞南城支行询问2013年10月6日向该行提交金融信用信息基础数据库查询授权书是付汉勇本人还是深建公司员工等提交人的信息，该行回复：与深建公司是按揭业务合作关系，日常派客户经理驻点恒大销售中心受理按揭贷款业务，付汉勇的授权书由客户经理现场受理。以上事实，有付汉勇提交的商品房买卖合同、收款收据、完税证、住宅专项维修资金专用收据，深建公司提交的金融信用信息基础数据库查询授权书、声明书、楼宇认购书，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，付汉勇和深建公司签订的商品房买卖合同是真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。现付汉勇和深建公司均要求解除商品房买卖合同，本院予以支持。双方均主张对方违约，要求对方承担违约责任。付汉勇主张深建公司工作人员于2013年10月8日告知其个人征信没有问题，但仅有录音，因录音中的人员身份不能确定，本院不予采信。深建公司称，由于付汉勇的个人征信问题，按揭贷款未能获得银行批准同意。虽然付汉勇出具了信用良好的声明，也出具了查询征信的委托书，但从付汉勇积极履约、支付首期款和契税等情况来看，付汉勇并不存在明知自己无法获得银行贷款仍采用按揭付款方式的情形。且考虑到中国工商银行股份有限公司东莞南城支行未能确定向其提交金融信用信息基础数据库查询授权书的是何人，双方也未能提交不能按揭贷款事由的相关证据，结合双方因按揭付款问题均不愿意继续履行合同的意愿，本院认定双方对付汉勇无法贷款导致合同不能继续履行均没有过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。深建公司需向付汉勇返还购房款及利息，购房款为270519元。利息付汉勇主张按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以支持，但其将利率限定于年利率5.6%，那么深建公司向付汉勇支付的利息应以中国人民银行同期同类贷款利率以不超过年利率5.6%为标准，从2013年10月13日计至付清之日止。付汉勇要求深建公司配合办理住宅专项维修资金及契税的退回，深建公司要求付汉勇协助办理商品房买卖合同的备案终止手续，因可能涉及需要对方的配合，本院亦予以支持，双方应根据税务机关等部门的要求给予对方必要的协助。至于付汉勇和深建公司各诉请对方承担违约责任，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除付汉勇与东莞市深建房地产有限公司签订的商品房买卖合同。二、东莞市深建房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向付汉勇返还首期购房款270519元并支付利息，利息以中国人民银行同期同类贷款利率以不超过年利率5.6%为标准，从2013年10月13日计至付清之日止。三、付汉勇需协助东莞市深建房地产有限公司办理商品房买卖合同备案终止手续，东莞市深建房地产公司应协助付汉勇办理住宅专项维修资金及契税的退回手续。四、驳回付汉勇的其他诉讼请求。五、驳回东莞市深建房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5773元（付汉勇已预交），由付汉勇负担415元，东莞市深建房地产有限公司负担5358元，反诉案件受理费988元，由东莞市深建房地产有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 杨玲冰代理审判员 柯 颖人民陪审员 张雅芝二〇一四年十一月七日书 记 员 黄晓静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第7页共14页 搜索“”