（2013）甬镇民初字第638号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-02-12
案件名称
王爱娣与宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王爱娣,宁波合生创展房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬镇民初字第638号原告：王爱娣。委托代理人：董建平。被告：宁波合生创展房地产有限公司。法定代表人：杨政。委托代理人：周海平。原告王爱娣诉被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告王爱娣的委托代理人董建平，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2013年10月28日裁定将本案转为普通程序审理。2013年12月4日，本院公开开庭审理了本案，原告王爱娣的委托代理人董建平，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱娣起诉称：2011年12月2日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告购买由被告开发的合生国际城居住项目一期C区第106#04号住宅一套，建筑面积为266.06平方米，单价为每平方米13875元，总价3691583元；交房时间为2012年12月31日前；逾期交房超过90天，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的交房日次日起至实际交房日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人承诺在2013年4月30日前，取得权属证书交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定期限起90日内，出卖人按已付房价的百分之一承担违约责任。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款2221583元，2011年12月30日原告向被告交付余款1470000元，被告共开具了3691583元的发票给原告。但到了约定的交房日期，被告未能向原告交房。2013年4月29日，被告向原告发出交付通知书，通知原告于2013年4月29日办理交付手续。2013年4月30日，原告去办理交房手续，原告验房后向被告提出房屋门窗、开关面板、油漆、地板等存在问题并要求整改，双方共同做了房屋验收记录，约定在完成整改后正式交付房屋。原告认为，被告未按合同约定交付房屋和权属证书，因此被告应承担合同约定的违约责任。为此，原告起诉至法院，诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金286097.68元（3691583×0.05%×155天，从2013年1月1日计算至2013年6月4日）；2.支付逾期交付权属证书的违约金36915.83元（3691583×1%）。被告合生创展公司答辩称：原告的房屋已经交付，交付的时间在2013年6月。实际上，在房屋具备交付条件的时候被告就已经发出了通知书，发通知的时间是2013年4月29日，故被告认为，逾期交付房屋违约金只能计算至2013年4月29日止。被告认为约定的违约金数额过分高于实际损失，请求按照每月6000元的租金标准结合逾期天数予以降低。关于权属证书违约金的问题，被告认为，逾期交房和逾期交付权属证书是有关联的，被告也并非是恶意的逾期交付，该项诉讼请求应不予支持。原告王爱娣提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份，欲证明原、被告之间存在的商品房预售合同关系以及原告已全额支付购房款的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。2.交付通知书、房屋验收记录表复印件各一份，欲证明被告逾期交付房屋和权属证书的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但称房屋验收记录表上记录的需要整改的项目并不能证明房屋不具备交付条件。本院对该组证据的真实性予以认定。被告合生创展公司提交了如下证据：1.房地产开发项目交付备案书复印件一份，欲证明备案情况。原告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2.房屋交房通知、寄件收据复印件各一份，欲证明被告在2013年4月29日向原告寄发了收房通知。原告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。3.房屋交付书复印件一份，欲证明被告已经向原告交付房屋。原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。4.房屋产权证复印件一份，欲证明房屋产权的登记情况。原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。经审理，本院查明事实如下：2011年12月2日，原告王爱娣（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立商品房买卖合同一份，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第106#［幢］04号，建筑面积共266.06平方米，房屋总价款为3691583元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；出卖人承诺2013年4月30日前，取得前款规定的土地和房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如出卖人按买受人验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务期间或完成后办理交接亦不得视为逾期交房，并且出卖人无需承担赔偿责任……2011年12月2日、2011年12月30日，被告分别收到了原告支付的购房款2221583元、1470000元。2013年4月28日，被告开发的合生国际城一期C区的房屋在宁波市镇海区住房和建设交通局办理了交付备案手续。2013年4月29日，被告向原告邮寄了收房通知，称合生国际城106幢04号房已符合交付条件，通知原告于2013年4月29日去收房。2013年4月30日，原告在验房时提出多项要求整改的内容。2013年5月4日，被告对本案讼争房屋办理了房屋权属证书。2013年6月4日，原、被告对本案讼争房屋办理了交接手续。本院认为：原、被告于2011年12月2日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效。本案讼争房屋是2013年4月28日取得交付备案书，被告于2013年4月29日通知原告收房，原告于2013年4月30日去验房并提出整改意见，双方办理交房手续是2013年6月4日。双方在合同中约定，被告应当在2012年12月31日前交付房屋，被告逾期交房超过90日后，原告可向被告主张违约金，标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。双方还在合同中约定，双方以出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书作为该房屋具备交付条件的标志。本院认为，被告迟延交房的行为以2013年4月29日为界，前后性质有一定的区别。2013年1月1日至2013年4月29日，被告未通知原告房屋达到合同约定的交付条件，因此应按照合同中约定的违约金标准支付违约金。被告辩称每日万分之五的标准过高，要求法院酌情降低，参照同地段同类房屋的租金标准（约6000元）计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定的违约金计算标准未违反法律、行政法规的强制性规定，亦在合理范围之内，因此，本院对被告该方面的辩称意见不予采纳。2013年4月30日至2013年6月4日期间，房屋已达到合同约定的交付条件，且被告履行了通知义务，但房屋仍存在一定瑕疵，影响原告的正常使用。被告辩称双方在合同附件八第七条约定，被告在房屋验收时按要求提供的维修、返修等售后服务，不得视为逾期交房，亦无需承担赔偿责任。本院认为，该条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，本院不予采纳。该期间的违约金，本院酌情以每月6000元的标准予以计算。因此，本院支持原告主张的逾期交房违约金的数额是226849.19元（3691583×0.05%×119天＋6000元÷30天×36天），超过该部分的数额本院不予支持。双方还约定，被告应在2013年4月30日前将讼争房屋和土地权属初始登记证书交与原告，如被告逾期在90日以内的，原告可向被告主张已付房价款的百分之一的违约金。被告辩称其权属证书办理的迟延是因为同一事项所造成，不能重复计算违约金。本院认为，双方在合同中对权属证书的交付问题有明确的约定，被告的辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。现房屋权属登记的时间为2013年5月4日，被告逾期交付权属证书的违约事实清楚，故本院对原告按照合同约定标准主张的逾期交付权属证书的违约金36915.83元（3691583×1%）予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告王爱娣逾期交房违约金226849.19元和逾期交付权属证书违约金36915.83元，合计人民币263765.02元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王爱娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6145元，由原告王爱娣负担1127元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担5018元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长 刘光明人民陪审员 乐一平人民陪审员 江湘瑞二〇一四年一月十日代书 记员 孙玉蓉 更多数据：