（2014）一中民终字第722号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京轩和房地产经纪有限公司上诉孙志猛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京轩和房地产经纪有限公司,孙志猛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第722号上诉人（原审被告）北京轩和房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号院北方明珠大厦1号楼2805号（住宅楼）。法定代表人魏乔尔，总经理。委托代理人齐守忱，男，1981年12月4日出生，北京轩和房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审原告）孙志猛，男，1988年10月3日出生。上诉人北京轩和房地产经纪有限公司（以下简称轩和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第13062号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人轩和公司的委托代理人齐守忱、被上诉人孙志猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志猛在一审法院起诉称：2013年3月9日，双方签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年3月4日至2014年3月6日。2013年8月16日，我接到轩和公司通知，限我必须于2013年8月19日搬离所租住的房屋，并不退还我的房租及押金。2013年8月17日，我来到轩和公司进行协商，轩和公司态度恶劣，仅退1个月房租并限我于2013年8月19日搬离房屋，若不搬离，如出现房屋换锁、停水停电等问题轩和公司概不负责。根据双方签订的合同和相关法律规定，我认为轩和公司的行为严重侵犯了我受法律保护的合同利益，对我造成了巨大的经济损失，故起诉至法院，请求判令：1、轩和公司返还我预交的房租4027.4元、卫生费284元，共计4311.4元；2、轩和公司返还我所交房屋租赁押金1100元；3、轩和公司支付房屋租赁违约金2200元；4、轩和公司承担因违约对我造成的经济损失500元；5、本案诉讼费由轩和公司承担。轩和公司在一审法院答辩称：孙志猛所述我公司限定孙志猛于2013年8月19日搬离房屋不属实，因为孙志猛居住房屋内卫生及扰民等情况，我公司只是对其进行管理，并没有单方面解除合同的行为。实际情况是，孙志猛在未通知我公司的前提下自行搬离居住房屋，且在搬离时房屋门未锁，实属孙志猛违约，按照合同第四条的约定，提前退租的违约责任早已明确约定。北京市昌平区人民法院经审理查明：2013年3月9日，孙志猛（承租方，乙方）与轩和公司（受托方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租位于北京市某号房屋，用途为居住，租赁期自2013年3月4日至2014年3月6日，租金标准是每30天1100元。租金支付方式按季度付，乙方须提前30日到甲方营业部交纳。第一次2013年3月9日3593元，第二次2013年5月5日3300元，第三次2013年8月5日3300元，第四次2013年11月5日3300元，以此类推。本合同签订之日，乙方向甲方支付一个月房租作为保证金，具体金额为1100元。合同第十一条第（一）项约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日书面通知乙方，将剩余房租及押金退还乙方，并按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，孙志猛于2013年3月4日入住，并如约交纳了自2013年3月4日至2013年12月5日的租金共计10193元，押金1100元。2013年8月19日涉案房屋停水、停电，双方发生纠纷，后孙志猛搬离。孙志猛实际居住169天，日租金为36.7元。庭审中，轩和公司认可涉案房屋已经另行出租给他人。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、录音录像及当事人陈述等证据材料在案佐证。北京市昌平区人民法院判决确认：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。本案中，孙志猛已经按照约定支付租金，轩和公司应该提供适合居住的房屋，但涉案房屋于2013年8月19日已经停水、停电，不适于居住，故孙志猛要求退还多交纳租金的请求，于法有据，应予支持。现涉案房屋已经由轩和公司另行出租给他人，双方之间的租赁合同已经无法履行，故孙志猛要求返还押金的请求，应予支持。轩和公司无法提供适租的房屋实属轩和公司违约，对于孙志猛主张违约金的请求，应予支持。至于卫生费、赔偿损失一节，因孙志猛并未提供证据证明其已将交纳了卫生费及经济损失的存在，故对于此项请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京轩和房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内返还孙志猛房租三千九百九十元七角、押金一千一百元，并支付违约金二千二百元；二、驳回孙志猛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。轩和公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，改判驳回孙志猛的一审诉讼请求。上诉理由是：孙志猛在使用房屋过程中，存在扰民等情况，我公司只是对其进行管理，并没有单方解除合同的行为。孙志猛在未通知我公司的前提下退租，应当承担违约责任。请求二审法院支持我公司的上诉请求。孙志猛同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本院另查明，某号房屋为一套三居室房屋，由轩和公司分割成多个单间对外出租，孙志猛承租其中一间。上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：双方当事人的合同成立后，轩和公司应当依照合同的约定，全面保障孙志猛正常使用其所承租的房屋。孙志猛在承租该房屋后，已经履行了交付房屋租金的合同义务。但是，轩和公司没有依照合同的约定提供能够正常居住和使用的房屋。合同履行过程中，某号房屋于2013年8月19日停止了水、电供应，致使孙志猛无法正常使用。因此，轩和公司违反了双方的合同约定，构成违约。同时，轩和公司将一个单元房屋分割成多个单间对外出租，也是产生纠纷的原因，责任在于轩和公司。故一审法院认定轩和公司违约，判决轩和公司返还相应的房屋租金、卫生费、房屋押金并支付违约金的处理是正确的，本院予以维持。轩和公司不同意承担违约责任的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由北京轩和房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京轩和房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 牛旭云审 判 员 刘 丽代理审判员 刘国俊二〇一四年一月十日书 记 员 王湘羽书 记 员 冯 松书 记 员 明 玥 百度搜索“”