（2012）日开民一初字第1015号

裁判日期: 2014-01-10

公开日期: 2014-09-16

案件名称

魏玉田与日照亿大制衣有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

日照经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏玉田,日照亿大制衣有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款

全文

山东省日照经济技术开发区人民法院民事判决书（2012）日开民一初字第1015号原告：魏玉田，男，居民。委托代理人：武庆果，山东帷幄律师事务所律师。被告：日照亿大制衣有限公司，住所地日照市秦皇岛路中段，组织机构代码72481350-9。法定代表人：吕锽镒，董事长。委托代理人：李宗春，山东名律律师事务所律师。原告魏玉田与被告日照亿大制衣有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏玉田及其委托代理人武庆果，被告日照亿大制衣有限公司的委托代理人李宗春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏玉田诉称，原告系被告员工，被告在2003年以单位集资建房的形式，将日照市秦皇岛路60号2号楼1单元202室，包括储藏室卖于原告，原告首付78977元并贷款158000元交付被告。2004年12月，原告接房并装修入住，后搬至其他住所居住。2010年3月，被告派员将房屋撬开，打烂原告的装修物，2012年3月，被告又将该房屋卖于他人，请求解除双方于2003年签订的集资建房预售协议，返还原告的房款及利息共计330069.8元，赔偿经济损失（房屋增值损失及租金损失）300000元，诉讼费用由被告负担。被告日照亿大制衣有限公司辩称，一、原告、被告之间未签订购房合同，涉案房屋没有卖于原告，原告只是在当时作为被告的职工是涉案房屋的临时使用人。涉案房屋是经有关部门批准在被告享有的土地使用权工业用地上建设的职工公寓，使用人仅限于本公司签订劳动合同的职工，当时公司有意将公寓占用的土地与有关部门协商，争取变更用地性质，将工业用地变为住宅用地后，公司与房屋使用人签订购房合同，将房屋卖于购房人。原告当时作为被告职工有资格使用职工公寓，故双方签订集资建房预售协议。被告公司住宅楼集资及分配方案规定：房屋的性质为职工住宅楼，并明确了变更用地性质的补偿金由住户与公司各承担50%，在用地性质变更后签订正式购房合同，办理产权证，在办理产权证前购房人在劳动合同期内因故离开公司的按照市场价格补齐房款，如被开除或触犯法律被刑事处理，公司收回房屋，退还已付的房款，并按银行同期利率计息。原告并没有购得涉案房屋，涉案房屋的所有权一直归被告所有，双方只是签订了购房意向，原告临时取得涉案房屋的使用居住权。二、原告自2005年3月15日已经丧失涉案房屋的居住资格，被告已按照双方的约定，告知其收回房屋，但原告以各种理由不予结算。2005年3月6日，原告因涉嫌侵占公司财产被刑事拘留，被告决定对其予以开除，依据集资建房预售协议和集资及分配方案，公司应收回住房，但原告拒不到公司进行结算。三、原告一再违约，被告没有违约，原告应承担违约责任。预售协议约定，房屋交接时付清房款，如逾期90天，应承担15%的违约金，但首付款78977元原告一直没有付清。原告被开除后，应交回房屋，结算房款，但原告拒不履行义务。经审理查明，被告日照亿大制衣有限公司为台湾独资企业，原告魏玉田于2000年9月至2005年年初担任被告公司总经理。2003年8月，被告经日照市规划建设委员会批准在其享有土地使用权的土地上（土地用途为工业用地，使用类型为出让）建设厂房和职工公寓宿舍楼。2003年6月8日，原告向被告交付住房集资款13000元，2003年10月10日，原告通过银行按揭贷款支付购房款158000元。2003年10月21日，原告与被告签订《集资建房预售协议》，约定被告将2号楼1单元202室（面积165.7平方米，另含储藏室一处，面积33.18平方米）以236977元价款预售给原告，原告应首付78977元，剩余158000元通过银行按揭贷款支付。同时查明，2003年至2006年9月23日期间，被告为原告偿还银行按揭贷款本息37395.98元，原告对还款数额无异议，但主张被告还款系被告承诺给原告的福利待遇及补偿，不是垫付还款，被告不能主张返还。2005年3月7日，原告因涉嫌职务侵占，被日照经济开发区公安分局刑事拘留，后取保候审。2005年3月15日，被告作出了对原告开除的处理决定，但原告否认被告已向其送达该处理决定。被告要求原告退还房屋，双方就退房事宜协商未果，期间双方多次发生纠纷。2010年4月18日，被告与柏明森签订房屋预售协议，将涉案房屋预售给柏明森，4月18日晚、4月19日，柏明森酒后将涉案房屋内的部分装修物拆除（已另案刑事处理），2011年10月12日，被告退还柏明森购房款。经原告申请，本院依照法定程序依法委托司法鉴定机构进行鉴定评估涉案房屋现值为510200元，出租租金2011年平均为1104元／月，2012年为1215元／月，2013年为1336元／月。上述事实，有集资建房预售协议、个人住房借款合同、交款凭证、基本建设项目登记备案证明、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、拘留通知书、房地产评估报告、房屋租金价格评估报告及当事人陈述在案相互印证，足以认定。本院认为，原、被告双方在2003年10月21日虽然签订的是集资建房预售协议，但该协议已具有了房屋买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了购房款，该协议应系房屋买卖合同。建设行政主管部门批准被告建设的是职工公寓宿舍楼，其土地用途为工业用地，被告违反相应规定建设住宅楼并出售，违背了法律法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同应属无效。双方应各自向对方返还财产，按照缔约过错责任赔偿经济损失。原告已向被告交纳购房款共计171000元，双方无异议，被告为原告偿还银行借款本息共计37395.98元，双方无异议，本院予以认定。原告主张被告为其偿还借款系对其的福利待遇和补偿，未提供证据证明，本院不予认定。被告应向原告返还购房款133604.02元，及购房款占用期间的原告利息损失。被告违反法律法规强制性规定建设住宅楼出售，对导致双方房屋买卖合同无效应承担主要责任，原告作为时任被告公司的总经理，对房屋的建设情况应是知悉的，其对合同无效应承担相应的责任，原告主张房屋增值损失，本院予以支持，被告应按照相应的过错责任向原告赔偿相应的经济损失。原告主张租金损失无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原告魏玉田与被告日照亿大制衣有限公司于2003年10月21日签订的集资建房预售协议无效。二、原告魏玉田返还被告日照亿大制衣有限公司日照市秦皇岛路60号2号楼1单元202室（包括储藏室）房屋一套。三、被告日照亿大制衣有限公司返还原告魏玉田购房款133604.02元。四、被告日照亿大制衣有限公司自2006年9月24日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率向原告魏玉田支付购房款利息。五、被告日照亿大制衣有限公司赔偿原告魏玉田房屋现实价值与合同约定价格之间的差价损失273223元的70%，即191256.1元。六、驳回原告魏玉田的其他诉讼请求。如果被告日照亿大制衣有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，原告魏玉田负担3928元，被告日照亿大制衣有限公司负担6173元；房产鉴定评估费9000元，原告魏玉田负担2700元，被告日照亿大制衣有限公司负担6300元；房屋租金鉴定评估费1000元，由原告魏玉田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审　判　长　　王　勇审　判　员　　宗卓英人民陪审员　　李　进二〇一四年一月十日书　记　员　　安仲娜附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。3、《中华人民共和国城乡规划法》第四条：制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5、《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。来源：百度“”