（2013）太民一初字第01834号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-12-03
案件名称
何德法与安徽四环置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书_1
法院
太和县人民法院
所属地区
太和县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何德法,安徽四环置业开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2013）太民一初字第01834号原告（反诉被告）：何德法，男，汉族，1977年11月24日生。委托代理人：徐立前，安徽炎黄律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽四环置业开发有限公司。法定代表人：李超，该公司董事长。委托代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。原告何德法诉被告安徽四环置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告何德法的委托代理人徐立前、被告安徽四环置业开发有限公司的委托代理人刘问清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何德法诉称：2012年6月11日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发销售的四环世纪大夏第1幢17层1707号房，总金额200000元，约定被告在2012年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，但被告至今未交付房屋，经多次催要未果，被告的行为已构成违约，为此，依法起诉，请求依法判令被告继续履行合同，向原告交付房屋，并为原告办理房屋过户登记手续，由被告承担违约责任，支付违约金36000元（至2013年6月30日，以后违约金另计）。本案诉讼费由被告承担。被告安徽四环置业开发有限公司在庭审中辩称：本案房屋买卖合同关系不真实，本案实际上是借款合同纠纷，是案外人梁中杰向原告何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，实际借出的金额为185万元。根据其二人要求由我公司提供担保，但办理借款手续时，为了逃避“民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护”这一规定，三方约定由原告和我公司订立了10套房屋的买卖合同，每套房屋价值均为20万元，该价格低于当时市场价，并将200万元汇到我公司帐上，我公司再将款转给梁中杰，梁中杰是真实的债务人，应追加梁中杰作为第三人参加诉讼。因此请求法院依本案的客观事实为依据作出公正判决。被告安徽四环置业开发有限公司（反诉原告）反诉称：原、被告之间名为房屋买卖合同，实为借款合同，案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，双方是为了规避法律对高息的限制，为了规避法律而由我公司和何德法签订的房屋买卖合同，依据《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的的；”本案显属此类情形，属无效合同。故请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。原告何德法（反诉被告）辩称：我根本不认识案外人梁中杰，也没有向梁中杰出借过200万元借款，更没有要求过反诉人提供担保。反诉人称的“案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，根据其二人要求由我公司提供担保，但办理借款手续时，为了逃避‘民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护’这一规定，三方约定由被反诉人和我公司订立房屋买卖合同，并将借款汇到我公司帐上，我公司再将款转给梁中杰。”的说法，没有任何事实依据，完全是被告自己的说法，被告也没有提供相应证据证明。我与被告安徽四环置业开发有限公司签订的房屋买卖合同，双方主体适格，内容合法，且被告给我出具了购房款收据，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，符合合同生效条件，因此原被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同，根本不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，依法不能成立，请求依法驳回反诉人的无理反诉请求，本案的反诉费用由反诉人承担。经审理查明：2012年6月11日，原告何德法与被告安徽四环置业开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为1-1707，合同约定原告何德法购买被告开发的四环世纪大夏第1幢17层1707号房，建筑面积124.27平方米，每平方米1609.40元，总金额200000元。付款方式为2012年6月11日一次性付款200000元，房屋交付期限为2012年12月31日前，合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2012年6月12日，被告给原告出具了购房款收据。后被告未能在合同约定期限内交付房屋，原被告双方协商未果，为此原告何德法起诉来院，请求依法判令被告安徽四环置业开发有限公司继续履行合同，向原告交付房屋，并为原告办理房屋过户登记手续，由被告承担违约责任，支付违约金36000元（至2013年6月30日，以后违约金另计）。本案诉讼费由被告承担。审理中，被告安徽四环置业开发有限公司提起反诉称本案房屋买卖合同是为了规避法律对借款高利息的限制，以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，实际是案外人梁中杰向原告何德法借款，并申请追加梁中杰为第三人。请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。本院经审查，被告安徽四环置业开发有限公司未能提供梁中杰与本案有利害关系的证据，依法驳回了被告追加梁中杰为第三人参加诉讼的申请。上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、被告的商品房销售许可证、被告的营业执照、机构代码证、收款收据、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告何德法与被告安徽四环置业开发有限公司签订的商品房买卖合同，主体适格、内容合法，系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应严格遵守和履行。原告何德法已按照合同约定向被告支付了全部购房款200000元，不存在违约行为。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告安徽四环置业开发有限公司未能按期交付房屋，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原被告签订的合同约定了出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金，该约定中“第1项中的比率”即是合同约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，所以该违约金计算方法约定明确，故原告何德法要求被告安徽四环置业开发有限公司交付房屋、协助办理房屋过户登记并支付违约金36000元（自合同约定的最后交付期限的第二日2012年12月31日至2013年6月30日，以后违约金另计）的诉讼请求应予支持。被告辩称“本案房屋买卖合同关系不真实，本案实际上是借款合同纠纷，是案外人梁中杰向原告何德法借款200万元，月利率6%，根据其二人要求由被告提供担保，但办理借款手续时，为了逃避民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护这一规定，三方约定由原被告订立了10套房屋的买卖合同”，但被告对此辩称仅有被告法定代表人李超的陈述，案外人梁中杰亦未出庭作证，被告更未提供其他相关证据证明原告与案外人梁中杰存在借贷关系以及原被告之间存在用房屋担保关系，且原告的购房款是直接支付给被告的。对被告提出房屋买卖合同约定的价款低于当时的市场价，买卖合同不真实的辩解，由于买卖合同是双方当事人自愿协商签订的，房屋的价格是双方协商的结果，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。被告反诉称“原、被告之间名为房屋买卖合同，实为借款合同，案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，双方是为了规避法律对高息的限制，为了规避法律而由原被告签订的房屋买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的，本案房屋买卖合同属无效合同，请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效”，但被告对此反诉亦未提供相应证据证明，因此被告的该反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告安徽四环置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何德法交付“四环世纪大夏第1幢17层1707号房屋”，并协助原告何德法办理该房屋过户登记手续；二、被告安徽四环置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何德法支付逾期交付房屋违约金36000元（自合同约定的最后交付期限的第二日2013年1月1日至2013年6月30日，以后违约金另计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，保全费1520元，合计2220元，由被告安徽四环置业开发有限公司负担。反诉费50元，由被告安徽四环置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 刘松梅审 判 员 徐功法人民陪审员 张燕舞二〇一四年一月十日书 记 员 高曼莉附与本案引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”