（2013）鄂当阳民初字第01392号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-02-27
案件名称
姚剑鑫与姚嘉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
当阳市人民法院
所属地区
当阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚剑鑫,姚嘉,姚国华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款
全文
湖北省当阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂当阳民初字第01392号原告姚剑鑫，男，1983年6月16日出生，汉族，个体经商。委托代理人张魁刚（一般授权），当阳市恒兴法律服务所法律工作者。被告姚嘉，女，1986年3月25日出生，汉族，公务员。委托代理人靳其明（特别授权），当阳市恒兴法律服务所法律工作者。第三人姚国华，男，1962年2月23日出生，汉族，退休干部。原告姚剑鑫诉被告姚嘉、第三人姚国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，本案依法适用简易程序，由代理审判员冯建伟独任审判，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告姚剑鑫及其委托代理人张魁刚、被告姚嘉的委托代理人靳其明到庭参加了诉讼。第三人姚国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2013年12月4日，经原告姚剑鑫申请，本院依法作出民事裁定，将登记为被告姚嘉所有的位于当阳市民政局院内房屋（房产证号：当房权字玉阳第000219**号）的产权予以查封。本案现已审理终结。原告姚剑鑫诉称，我系第三人姚国华的外甥，被告姚嘉系第三人姚国华女儿。2005年2月23日，我与姚国华达成口头协议，姚国华将登记在女儿姚嘉名下的位于当阳市民政局院内1单元601号房屋出售给我，协议价款30000元。姚嘉当时在上大学。我向他们交付房款后，他们将房屋交付给我，鉴于我与姚国华、姚嘉的亲情关系，他们只给我出具了房款收据。我买房8年多来多次催告姚嘉、姚国华办理房屋过户手续，至今未果。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、确认原、被告双方当事人达成的房屋买卖合同有效；二、被告姚嘉、第三人姚国华协助原告姚剑鑫办理当房权字玉阳第00021928号房屋过户手续。原告姚剑鑫为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：2005年2月23日，姚国华代姚嘉出具的收条。证明原、被告双方当事人达成房屋买卖协议的事实，及姚国华是姚嘉委托代理人的事实。证据二：2013年11月24日、2013年11月25日、2013年11月26日姚剑鑫分别与姚国华、姚嘉通话的电话录音光盘及书面记录。证明姚嘉知道卖房的事实，及允诺协助姚剑鑫办理房屋过户手续的事实。证据三：当阳市人民法院（2004）当民初字第516号民事判决书。证明姚嘉知道本案讼争房屋所有权人为姚嘉的事实。被告姚嘉向本院提交了答辩状，庭审时均辩称：一、房屋买卖口头协议是姚国华和姚剑鑫达成的，这是事实，但在本案起诉前我对此不知情；二、姚剑鑫在诉状中陈述曾多次催促我和姚国华协助办理过户手续是不属实；三、我并没有委托任何人将本案讼争房屋卖掉，我的父亲姚国华也没有告诉我本案讼争房屋已卖给姚剑鑫。第三人姚国华未在法定的期间内向本院提交证据，亦未向本院提交证据。经庭审质证，被告姚嘉对原告姚剑鑫提交的证据一、证据二、证据三的真实性均无异议，但对证据一，被告姚嘉认为不能证明其授权姚国华卖房的事实；对证据二，被告姚嘉认为不能证明其知悉卖房的事实；对证据三，被告姚嘉认为与本案无关。对上述有争议的证据，本院经审查认为，原告姚剑鑫提交的证据一即收条能够证明姚国华代姚嘉与姚剑鑫达成卖房协议及姚剑鑫支付30000元房款的事实，予以采信；对于证据二，能够证明姚嘉允诺协助姚剑鑫办理房屋过户手续的事实，予以采信；证据三能够证明姚嘉系姚国华与陶希菊婚生女、本案讼争房屋系姚国华与陶希菊共同赠与姚嘉的事实，予以采信。经审理查明，第三人姚国华曾代被告姚嘉与原告姚剑鑫达成口头卖房协议，将登记为被告姚嘉所有的位于当阳市民政局院内的当房权字玉阳第00021928号房屋出售给姚剑鑫，售房价款30000元。姚剑鑫支付房款后姚国华将房屋交付给姚剑鑫。2005年2月23日，姚国华代姚嘉向姚剑鑫出具收条，载明：今收到姚剑鑫房款叁万元整（民政局一单元六楼二屋一厅），收款人姚嘉（姚国华代）。2013年11月26日，姚嘉在与姚剑鑫电话交谈中允诺协助姚剑鑫办理本案讼争房屋的过户手续。同时查明，姚嘉系姚国华与陶希菊婚生女，本案讼争房屋系姚国华与陶希菊共同赠与姚嘉。本院认为：一、关于本案讼争房屋买卖合同的效力问题。根据本案审理查明的事实，姚嘉系姚国华婚生女，且该房屋系姚国华与陶希菊共同赠与姚嘉，故本院认为，姚剑鑫在与姚国华达成口头卖房协议时有理由相信姚国华的售房行为已得到姚嘉的许可，相信姚国华具有代理权，姚国华的代理行为已构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。故根据上述法律规定，本院认为姚国华代姚嘉与姚剑鑫达成的口头房屋买卖协议应属有效。二、关于姚剑鑫请求姚嘉、姚国华协助办理房屋过户手续的问题。姚嘉作为售房人，在姚剑鑫支付房屋价款后，应当按照诚实信用原则和全面履行合同的原则，履行协助买房人办理房产过户这一附随义务，全面实现双方当事人买卖房屋的合同目的，故姚剑鑫请求姚嘉协助办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。姚剑鑫请求姚国华协助办理房屋过户手续，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决如下：一、被告姚嘉与原告姚剑鑫订立的房屋买卖合同有效。二、被告姚嘉在本判决生效之日起十日内协助原告姚剑鑫办理当房权字玉阳第00021928号房屋过户手续。三、驳回原告姚剑鑫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取80元（原告姚剑鑫已预交），由被告姚嘉负担。诉讼保全费1270元（原告姚剑鑫已预交），由被告姚嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。代理审判员 冯建伟二〇一四年一月十日书 记 员 张玉珊 来自