（2014）深龙法民三初字第828号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2015-04-10
案件名称
罗强与深圳市东方置地集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗强,深圳市东方置地集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法民三初字第828号原告罗强。委托代理人江光华，广东若庭律师事务所律师。委托代理人谭华，广东若庭律师事务所实习律师。被告深圳市东方置地集团有限公司。法定代表人黄少钦，董事长。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。上述原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江光华、被告委托代理人文华兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月30日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），合同约定，原告购买被告开发的万汇大厦1房，建筑面积83.52平方米，赠送面积63.63平方米，购房总价人民币2316146元。合同还约定，被告应于2013年12月31日前将本房地产交付给原告，被告如未按合同约定的交付期限内将房地产交付给原告，逾期超过90日的，原告要求继续履行的，合同继续履行。自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告履行了合同全部义务，但被告未按合同约定的2013年12月31日交房。直到2014年7月，被告邮寄入伙通知书和入伙须知给原告，通知2014年7月20日前办理交房手续。但当原告按通知时间去办理入伙手续时，发现被告仍在施工，特别是被告赠送的面积，因为是另外搭建的楼板。原告要求被告出具该搭建楼板的质量检测报告，但被告无法出具。原告认为搭建的楼板没有质量检测报告就意味着该房地产不具备交付的条件，因此原告有权拒绝接收房地产。综上，因被告延期交房且在通知交房的时间仍然不具备交房的条件，为此，原告特向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付延期交房违约金186218元。（自2014年1月1日起计算至实际交付之日止，每天按购房总价款2316146元的万分之四的标准计算，暂计至起诉之日）；2、被告向原告出具赠送面积63.63平方米楼板的质量检测报告；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、依据买卖合同附件第三条第一、二款及第六条第八款约定，物业因不可抗力或者特殊情况可以顺延交付，本案监理方已经出具相关证明，合同约定的交房时间由2013年12月31日顺延至2014年3月16日；二、被告已于2014年2月11日登报广告通知原告于2014年2月13日办理入伙，但原告未办理；三、被告经多次口头及电话通知后，于2014年7月14日再次书面通知原告办理入伙手续；四、原告在起诉状中提到的赠送面积不是原、被告双方的约定，原告另行聘请案外人施工，与被告没有法律关系，要求出具楼板质量检测报告也没有合同与法律依据，相关检测报告不是合同约定的交付文件，涉案物业于2014年2月8日即具备合同约定的交付条件，原告认为涉案房产至今仍不符合交付条件没有合同和法律依据。经审理查明，2013年5月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订一份《深圳市房屋买卖合同（预售）》，双方约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区龙岗街道万汇大厦房屋，合同约定了购房总价款为2316146元，买受人应在签订本合同之日起1日内支付购房总价款的50%即1166146元作为首期款，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1150000元；双方约定由出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定：出卖人应当于2013年12月31日将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金；合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间；第二十七条约定：本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告刊登之日；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。双方在合同附件五第三条第2点约定：鉴于地震、暴雨、大雨、台风等不可抗力因素对房地产安全施工有重大威胁，必须停止建设作业的，出卖人可凭工程监理公司出具的证明调整顺延本房地产的交付日期，特殊情况（包括政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误、非出卖人所能控制的因素等）致使工程施工或出卖人履行合同义务被延误，则出卖人有权将本房地产交房日期顺延，而无须承担该延误责任，也无须对买受人予以补偿；合同附件五第六条第8点约定，出卖人给买受人的书面通知，可在《深圳特区报》等报刊上刊登（不盖公章），刊登之日即视为通知送达，以特快专递的，按买卖合同或买受人身份证上记载的住所寄出邮件后第二日即视为通知送达。同日，原告与案外人黄洁文签订《施工协议》，双方约定原告就所购买的万汇大厦房委托黄洁文进行施工，施工内容包括拆除内墙、搭板、砌墙，施工费用10000元，约定于2013年12月31日前完工。此外，原告还于合同签订当天与案外人深圳市三信物业管理有限公司签订《万汇大厦前期物业服务协议》，该协议记录的涉案房屋使用面积共计147.15平方米（其中建筑面积83.52平方米，增加的使用面积63.63平方米）。原告称，上述《施工协议》是其在与被告签订《深圳市房屋买卖合同（预售）》时与被告签订的，之后被告也支付了约定的款项。2014年2月8日，被告取得涉案万汇大厦项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年2月11日，被告在《深圳特区报》刊登《入伙公告》，通知万汇大厦全体业主于2014年2月13日办理入伙手续。2014年7月14日，被告通过特快专递的形式向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2014年7月24日到项目现场办理入伙手续。2014年7月21日，原告到项目现场验收，原告称对项目现场有关合同约定的房产部分验收无异议，但对房屋赠送面积的顶板和地面部分，因被告未提交有效的质量验收报告，原告不予接收。同日，原告出具《收楼意见书》，要求被告提供赠送部分顶板及地面的验收报告或检测报告，以证实该部分质量安全。原告称，被告逾期交付房屋，截至2014年7月21日止，被告仍在涉案房屋内对赠送面积部分进行施工，房屋不具备交付条件，原告诉讼请求中计算逾期交房违约金的起止日期是从合同约定交付日期之次日（2014年1月1日）起暂计至起诉之日，应计算至房屋实际交付之日止。被告提交一份深圳市科宇工程顾问有限公司出具的《万汇大厦因客观原因停工统计表》，显示涉案万汇大厦项目自开工以来因受暴雨、高考、春节放假影响停工共计42天，因台风影响停工32天，共计74天，其中，台风“泰利”发生在2012年2月17日至2012年2月21日，造成被告停工5天；台风“韦森特”发生在2012年7月22日至2012年7月24日，造成被告停工3天；台风“苏拉”、发生在2012年7月28日至2012年8月3日，造成被告停工7天；台风“启德”发生在2012年8月13日至2012年8月17日，造成被告停工5天；台风“尤特”发生在2013年8月12日至2013年8月15日，造成被告停工4天；台风“天兔”发生在2013年9月22日至2013年9月24日，造成被告停工3天；台风“百合”发生在2013年10月9日至2013年10月15日，造成被告停工5天；经查，台风“泰利”于2012年6月21日凌晨登陆台湾海峡进入东海，至2012年6月21日8时减弱为热带低压；台风“韦森特”于2012年7月24日登陆广东省台山市，随后经过广东省云浮市进入广西省玉林市，至2012年7月25日减弱；台风“苏拉”于2012年8月2日经由台湾省花莲市登陆福建省福鼎市，至2012年8月3日进入江西省减弱消失；台风“启德”于2012年8月17日登陆广东省湛江市，至2012年8月18日进入越南，上述台风“泰利”、“韦森特”、“苏拉”、“启德”均发生在2012年，且台风未直接登深圳地区，登陆时间均也与统计表记录不一致；台风“尤特”于2013年8月14日登陆广东中西部，至2013年8月18日影响逐渐减弱；台风“天兔”于2013年9月22日登陆广东省汕尾市，2013年9月23日进入广西省减弱；台风“百合”于2013年10月15登陆越南后减弱，台风“尤特”“天兔”以及“百合”发生在原、被告签订合同之后，但台风未直接登深圳地区，登陆时间均也与统计的停工时间不一致。被告提交《延期交楼通知书》，称其于2013年12月31日在施工通现场张贴了该通知书，告知了各业主因暴雨、台风、高考期间停工及市政配套等不可抗力因素导致原定交房时间延期交付。原告对此不予确认，称未收到该通知书。再查，关于被告延期交房的违约金，原告主张按照购房总价款2316146元的万分之四的标准计算，自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。关于被告是否存在延期交房问题，本院认为，首先，依据合同约定，被告应当在2013年12月31日前交付涉案房屋，虽然合同附件五第三条第2点中对天气原因造成施工延误的问题做出了约定，被告亦提交《万汇大厦因客观原因停工统计表》对其延期交房的原因予以证明，但该统计表列明的台风“泰利”、“韦森特”、“苏拉”、“启德”均发生在原、被告签订合同之前，合同中未对此造成被告停工、影响正常交楼的事宜进行确认或任何说明，而台风“尤特”“天兔”以及“百合”虽发生在合同签订之后，但该统计表列明的因台风造成被告停工时间与实际台风登陆时间和地点均存在不一致的情况，被告亦未能对此予以佐证，另外，《万汇大厦因客观原因停工统计表》中列明的高考放假以及春节放假属于正常应当预判的停工时间，非不可抗力，被告作为房地产开发商，应对国家法定节假日提前预判，以便合理安排施工计划，避免延期交付，故对被告提交的《万汇大厦因客观原因停工统计表》，本院不予采信；被告存在延期交房的事实，应当按约支付延期交房违约金。被告于2014年7月14日向原告通过邮寄方式送达《入伙通知书》，通知原告2014年7月24日入伙，原告对合同约定的房屋面积无异议，但以赠送面积部分未完工，无验收报告为由拒绝收楼，本院认为，关于房屋赠送面积部分并未在合同中进行明确约定，该部分的面积系原告与案外人黄洁文签订的《施工合同》中约定的，虽在原告与深圳市三信物业管理有限公司签订的《万汇大厦前期物业服务协议》中约定了该部分面积同样需要计算收取物业管理费，但无证据显示该部分面积与涉案房屋竣工、入伙以及收楼均有关联，原告以此理由拒绝收楼不妥，故依据合同约定，原告的入伙时间应以《入伙通知书》上登记的入伙截止时间即2014年7月24日为限，故被告应当支付的违约金自合同约定的交房时间之次日即2014年1月1日起计算至2014年7月24日止，按日支付购房总价2316146元的万分之四计算违约金，即189923.97元。关于原告主张被告应当提供赠送面积部分楼板质量检测报告的请求，因该部分面积并未在《深圳市房屋买卖合同（预售）》中进行明确约定，而是原告与案外人黄洁文的协商内容，属不同合同关系，故相关的检测报告原告应向合同相对方黄洁文主张，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市东方置地集团有限公司自本判决生效之日起五日内向原告罗强支付延期交房违约金189923.97元；二、驳回原告罗强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2012元（已由原告预缴），由被告深圳市东方置地集团有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 屈子兰二〇一四年十一月二十日书 记 员 赖颖琪第11页，共11页 更多数据：