（2014）朝民初字第05676号
裁判日期: 2014-01-10
公开日期: 2014-06-12
案件名称
周晨与杨中华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周晨,杨中华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第05676号原告周晨，男，1953年12月4日出生。委托代理人周全，男，1955年6月16日出生。被告杨中华，男，1975年6月19日出生。委托代理人曹现亮，北京市隆安律师事务所律师。原告周晨（以下简称原告）与被告杨中华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张逢春独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人周全，被告之委托代理人曹现亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年11月8日，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康化路西直河桥东南方向的院落及房屋，租期自2008年6月1日至2022年12月31日。被告在使用上述房屋期间未告知原告擅自转租，拒绝支付道路、排水设施修复费用、擅自进行违法建设，且拖延给付房租，存在多项违约事实，致使双方签订的合同无法继续履行，现原告诉至法院要求解除原、被告于2007年11月8日签订的《租赁协议》；并要求被告支付原告违约金54000元。被告辩称：原、被告在签订的租赁合同中明确约定被告租赁场地用于开发石材市场，开发石材市场就要招租户，这一点原告应当在签订合同时就明确知道。2010年7月被告将诉争场地及房屋转租给盛世文盛公司，并且根据原、被告合同第七条约定口头告知原告，因此被告不存在非法转租的问题。关于修路和排水设施费用属于村委会募捐性质，各单位可以自愿进行捐助，原告不能证明被告存在毁损路面及排水设施的事实。诉争场地原有房屋就没有任何建房审批手续，原、被告签订合同时约定被告出资买断原告所建房屋，产权归被告，被告可自行拆除或改造。2010年7月被告交纳买断费后将原有房屋拆除重新建造厂房车间，至今已经3年多，村委会及政府均未提出异议，原告以此理由要求解除合同缺乏相应的依据。原、被告签订合同后，原告一直未按照约定将出租的场地房屋全部交付被告使用，因双方存在争议所以被告未按照约定时间给付租金，但2013年12月31日之前的租金被告已经全额支付完毕，原告以此为由要求解除合同没有任何依据。综上，被告在合同履行过程中并无任何违约事项，反而是原告一直未按照约定交付房屋存在严重违约，现原告要求解除合同缺乏事实和法律依据，希望法院予以驳回。经审理查明：2007年11月8日，原、被告签订《租赁协议》，原告将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康化路西直河桥东南方向的房屋院落出租给被告用于石材加工、生产、销售或开发石材市场，院落面积为1067平方米，租期自2008年6月1日至2022年12月31日。租金实行年付制，先付后使用，租金到期前一个月内交付下一年度租金，租金标准自2008年6月1日至2012年12月31日每年10.2万元，自2013年1月1日至2015年12月31日每年10.32万元。原、被告在《租赁协议》第六条约定：被告一次性买断原告场地上所有建筑物，共计6万元，包括赔偿第三方的清退费用。原告必须在2008年2月15日前搬出房屋院落，并将房屋院落交付被告使用，原告搬出之日，双方办理交接手续，如延期一天，计租时间顺延，延期半月以上视为原告违约。《租赁协议》第七条约定：被告视经营情况，在不损坏原告利益，事先告知原告的情况下可以转租给第三方。《租赁协议》第八条约定：原告建筑设施部分被告买断后，产权归属被告，被告可自行拆除或改造，原告负责协调与村委会有关事宜。另外，原、被告就双方其他权利义务及解除合同、违约责任进行了约定。《租赁协议》签订后，被告向原告交纳建筑物买断费用6万元，原告将出租房屋的后半部分（北院）565平方米交付被告使用，剩余场地房屋因被案外人占用一直未交付被告。被告接收场地房屋后将原有房屋拆除重新建造厂房。2010年6月30日，原、被告签订《补充协议》，约定原告已交付的后半部分院落租金每年54000元，计租时间为2010年9月1日开始，至彻底清毕场地原租户，双方办理交接手续止。2010年7月2日，北京盛世文盛石材有限公司与案外人北京丰合天成元石材交易中心有限公司签订《租赁协议》，北京盛世文盛石材有限公司将涉案房屋场地出租给北京丰合天成元石材交易中心有限公司。被告称其在转租之前曾口头告知原告，原告对此不予认可。经询，原告表示因被告数次延付租金，原告多次前往被告处催要租金。被告2012年3月1日向原告交纳租金40000元；2013年3月15日交纳租金54000元。另查，2012年11月30日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村委会发出通知，要求原告出资50000元资助村公路及排水设施维修，原告要求被告出资，被告未全额给付。上述事实，有租赁协议、补充协议、通知、收据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现原告主张被告在履行合同期间擅自转租，破坏环境、道路及排水设施，擅自进行违法建设，拖欠租金超过60日要求解除合同，被告对原告主张的上述情形均不予认可，不同意解除合同。关于原告主张被告擅自转租一节，原、被告在《租赁协议》第七条对转租事宜进行约定，被告自2010年7月即将涉案房屋场地转租，虽原告表示其至2013年8月才清楚被告转租事宜，但原告亦表示其曾在被告承租期间多次前往催要租金，故原告在涉案场地转租长达3年的时间内应当知道被告转租的情形，原告在上述期间内均未提出异议，可以视为其同意被告转租的意思表示，故原告以被告擅自转租为由要求解除合同本院无法支持。关于原告主张被告使用期间破坏环境、道路及排水设施一节，原告出租场地及房屋时即明确知道被告的使用用途为石材加工等，进行石材加工行业可能对环境、道路、排水设施造成一定的影响，原告在签订协议时就应当明确知道，现原告以此为由要求解除合同缺乏依据。关于原告主张被告拒绝给付捐助款项一节，因上述款项缴纳并无强制性，故原告以此为由主张解除合同缺乏法律依据。关于原告主张被告擅自进行违法建设一节，双方在《租赁协议》第八条明确约定了建房事项，与村委会协调的责任明确约定在于原告，现原告以此为由要求解除合同亦无事实和法律依据。关于原告主张被告拖欠租金一节，考虑原告未能按时交付全部出租房屋，原、被告对租赁事宜存在争议，且原告现已收取了截至2013年12月31日前被告应给付的全部租金，故原告以此为由要求解除合同，本院无法予以支持。综上，原告主张解除合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于原告主张违约金一项，虽被告确曾拖延给付租金，但系因双方对于房屋交付问题存在争议，被告并非恶意拖欠，故本院对原告的诉讼请求无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周晨的全部诉讼请求。案件受理费575元，由原告周晨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 张逢春二〇一四年一月十日书 记 员 孙 雪 关注公众号“”