（2014）穗中法民五终字第1906号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-08-07
案件名称
广州天王房地产开发有限公司与凌广志、凌越房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州天王房地产开发有限公司,凌广志,凌越
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1906号上诉人（原审原告）：广州天王房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：赖木杨，职务：董事长。委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托代理人：俞一之，广东恒生律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：凌广志，男，汉族，1965年9月26日出生，户籍所在地：广州市天河区。被上诉人（原审被告）：凌越，女，汉族，1989年3月13日出生，户籍。两被上诉人共同委托代理人：邵清龙，广东广和律师事务所律师。上诉人广州天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）因与被上诉人凌广志、凌越商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：天王公司是位于广州市天河区林和西路以西解放军体育学院内编号为39的地块上的威立大厦商品房的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20080457-1号的《商品房预售许可证》，获准预售。2009年11月7日，天王公司（甲方／卖方）与凌广志、凌越（乙方／买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方投资建设的威立大厦（1栋）5层536号房，房屋地址为广州市天河区林和西路167号536房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公；该商品房合同约定建筑面积共54.33平方米，其中，套内建筑面积35.56平方米，共有分摊面积约18.77平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20895.47元，总金额743043元；甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款；甲方应当在2010年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；面积误差比=︱（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）︱÷合同约定套内建筑面积×100%；（第十九条）该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行；因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿等条款。上述合同的附件七《本合同补充协议》约定：（第七条）房屋实测计价面积以广州市房地产测绘所测量的面积为准；（第八条）《商品房买卖合同》第十九条中所述“该商品房项目的规划、设计”的含义，仅指乙方所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施；如甲方需要对该商品房所在大厦项目的规划设计进行优化调整而涉及该商品房的规划设计调整的，无需征得乙方同意，甲方的上述优化调整及涉及该商品房的规划设计调整以政府主管部门最终核准的规划设计方案为准；（第十三条）本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。合同签订后，凌广志、凌越向天王公司付清了案涉房屋的全部房价款合计743043元，天王公司亦于2010年3月31日向凌广志、凌越出具了相应的购房发票（显示：建筑面积为54.33平方米，单价为13676.48元／平方米等）。2010年8月3日，天王公司将案涉房屋交付给凌广志、凌越使用。2011年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局向凌广志、凌越核发了案涉房屋的权属证书，该证记载房产地址为广州市天河区林和西路167号536房，建筑面积为46.8756平方米，套内建筑面积为26.0352平方米，该证的房地产分户图记载案涉房屋的共有分摊面积为20.8404平方米。2011年7月14日，天王公司向凌广志、凌越发出《关于领取房地产权证的通知》，通知凌广志、凌越于2011年7月18日前到威立大厦四楼405房领取案涉房屋的《房地产权证》。另，2011年8月2日，原审法院立案受理（2011）穗天法民四初字第1739号原告凌广志、凌越诉被告天王公司商品房买卖合同纠纷一案，凌广志、凌越在该案中主张天王公司向其返还案涉房屋的套内建筑面积减少9.5248平方米的面积差异款375759元及其利息并支付延迟办理房地产权证的违约金60930元。在该案审理过程中，天王公司针对案涉房屋的套内建筑面积减少问题提供了广州市城市规划局于2010年2月8日向其发出的穗规函（2010）1137号《关于要求调整建筑设计的复函》［其中包括关于“你单位（即天王公司）现申请调整建筑设计的来函和有关资料收悉”的内容］以及《建设项目申请调整批前公示》（其中的公示说明为“天王公司拟对商业、办公楼工程进行调整，并向广州市城市规划局提出申请”），用于证明案涉房屋所在楼盘因优化规划而进行调整建筑平面设计，因而适用合同附件七第八条的约定，不需凌广志、凌越同意，而且调整前已进行公示，凌广志、凌越并无提出异议。凌广志、凌越认为上述调整并非出于优化规划，而是案涉房屋所在楼盘报建设计规划时已存在缺陷。依据查明的事实，原审法院于2012年9月4日作出（2011）穗天法民四初字第1739号民事判决，认定：“天王公司辩称案涉房屋面积减少是因政府部门的规划调整而导致，故其无过错应予免责，但从现有证据看，天王公司提供的广州市城市规划局的《关于要求调整建筑设计的复函》及《建设项目申请调整批前公示》均显示规划调整是因天王公司自行申请所致，并非属于不可抗力的原因；而《商品房预售合同》附件七第八条只约定案涉房屋所在大厦优化调整而涉及案涉房屋的规划设计调整无需征得凌广志、凌越的同意，但并不表示因调整导致案涉房屋套内建筑面积减少时天王公司可以免责，且天王公司并无证据证明其对案涉房屋套内面积的减少问题可以免责。因此，天王公司此抗辩理由不成立，本院不予支持。另外，天王公司抗辩称根据购房款发票上显示案涉房屋是以建筑面积计价，而案涉房屋的房地产权证显示的建筑面积为46.8756平方米，比约定建筑面积54.33平方米只少了7.4544平方米，应按照建筑面积单价计算该减少建筑面积的房价款。本院认为，《商品房预售合同》已明确约定案涉房屋是按套内建筑面积计算房价，且合同签订后天王公司并未与凌广志、凌越就更改为以建筑面积计价问题达成协议，而购房发票是天王公司所开具，其上所表示内容由天王公司所决定，因此，天王公司以购房款发票显示内容为由认为案涉房屋计价方式为按建筑面积计价的抗辩无理，本院不予支持”等，并据此判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告天王公司向原告凌广志、凌越返还房款375759元（即套内建筑面积减少3%以内部分对应的房价款22291元＋套内建筑面积减少超过3%部分对应的双倍房价款353468元）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告天王公司向原告凌广志、凌越返还多收房款22291元的利息；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告天王公司向原告凌广志、凌越支付迟延办理房地产权证的违约金7059元；四、驳回原告凌广志、凌越的其他诉讼请求。”判后，天王公司不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，广州中院经审理后，于2012年12月24日作出（2012）穗中法民五终字第3931号民事判决，认定：“合同中对案涉房屋出现面积差异的处理已经有了明确约定，合同并未约定天王公司可以规划调整导致面积减少为由免除其返还房价款的义务，且该规划调整是因天王公司自行申请所致，并不属于不可抗力，因此，天王公司以规划调整为由主张不需承担套内面积减少的责任，缺乏依据，本院不予采纳”等，并据此判决如下：驳回上诉，维持原判。天王公司于2013年3月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、凌广志、凌越向天王公司支付共有分摊面积款28316元及利息（以28316元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准，从2011年7月10日起计至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由凌广志、凌越承担。原审法院认为：原审法院于2011年8月2日立案受理的（2011）穗天法民四初字第1739号原告凌广志、凌越诉被告天王公司商品房买卖合同纠纷一案是凌广志、凌越因案涉房屋的套内建筑面积减少而主张天王公司返还面积差异款及其利息并支付延迟办理房地产权证的违约金的诉讼，而本案是天王公司因案涉房屋的共有分摊面积增加而主张凌广志、凌越支付面积差异款的诉讼，即提起两案诉讼的主体、诉讼的事由、诉讼请求均不相同，凌广志、凌越抗辩称天王公司提起本案诉讼违反一事不再理的规定，理由不成立，不予采纳。凌广志、凌越与天王公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，对双方均有法律约束力。关于案涉房屋的共有分摊面积增加的处理问题。前述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：案涉房屋的套内建筑面积35.56平方米，共有分摊面积约18.77平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价。广州市国土资源和房屋管理局于2011年7月9日核发的案涉房屋的权属证书中的房地产分户图记载案涉房屋的套内建筑面积为26.0352平方米、共有分摊面积为20.8404平方米。由上可知，案涉房屋的实测共有分摊面积比合同约定的共有分摊面积增加2.0704平方米。但双方当事人已在合同中约定按套内建筑面积计算案涉房屋的房价，且已发生法律效力的（2012）穗中法民五终字第3931号民事判决已查明天王公司在威立大厦的开发建设过程中曾自行申请调整规划，即调整规划并非凌广志、凌越的原因所致，结合关于共有分摊面积并非双方约定的案涉房屋的计价面积的事实，从公平原则出发，天王公司理应自行承担因自行调整规划所致的共有分摊面积增加的法律后果，而不能主张将上述法律后果转嫁给凌广志、凌越承担。综上，对天王公司主张凌广志、凌越向其支付共有分摊面积增加的差异款及其利息的请求，均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年11月27日作出判决：驳回天王公司的诉讼请求。本案受理费580元、保全费330元，合计910元，由天王公司负担。判后，天王公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、没有任何合法依据，凌广志、凌越不能无偿接受未包括在房价内的交易标的，即多出的公摊面积2.0704平方米。二、凌广志、凌越接受多出公摊面积很明显未包括在房价内，但一审法院却认为套内面积对应的房价也包括超出合同约定的公摊面积，这属于事实查明有误。三、凌广志、凌越应按照预售公摊面积单价为计算参数向我方补偿多出的公摊面积的交易对价28316元。1、涉案房屋实际多出公摊面积2.0704平方米，该新增的面积直接增加房屋的使用价值和市场交易价值。2、凌广志、凌越支付对价仅能换取约定公摊面积，我方主张按照合同约定建筑面积价值换算办法支付增加公摊面积对价，符合等价有偿的公平原则。3、结合买卖合同第四、七条的约定并要求凌广志、凌越补偿增加的公摊面积做法，也是符合《合同法》第61条的规定。4、已有生效的广州市中级人民法院判例支持业主索赔合同没有约定公摊面积但需补偿，所以即使合同没有约定公摊面积处理，但业主也需因公摊面积增大支付对等代价，这也是符合当前司法实践做法。四、按照原审判决直接导致凌广志、凌越以11625元／每平方米的单价获取房屋，这与买卖合同约定13700元／每平方米不符，更是对我方不公。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，支持我方原审全部诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费由凌广志、凌越承担。被上诉人凌广志、凌越答辩同意原审判决，不同意天王公司的上诉请求。经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：天王公司于2013年3月向原审法院另案起诉凌广志、凌越，要求凌广志、凌越向其支付广州市天河区林和西路167号537房屋的共有分摊面积款123565元及利息。原审法院于于2013年11月27日作出（2013）穗天法民四初字第678号民事判决书，判决驳回天王公司的诉讼请求。天王公司及凌广志、凌越陈述判后双方均无上诉，该判决已生效。本院认为：凌广志、凌越与天王公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》为合法有效，对双方均有法律约束力。该合同约定：案涉房屋套内建筑面积35.56平方米，共有分摊面积约18.77平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价。虽案涉房屋的权属证书中的房地产分户图记载案涉房屋的套内建筑面积为26.0352平方米、共有分摊面积为20.8404平方米，反映案涉房屋的实测共有分摊面积比合同约定的共有分摊面积增加2.0704平方米，但双方当事人已在合同中约定按套内建筑面积计算案涉房屋的房价，并无约定购房人须支付超出部分的分摊面积房价款，且本院已发生法律效力的（2012）穗中法民五终字第3931号民事判决已查明天王公司在威立大厦的开发建设过程中曾自行申请调整规划，调整规划并非凌广志、凌越的原因所致。从公平原则出发，天王公司理应自行承担因自行调整规划所致的共有分摊面积增加的法律后果。因此，天王公司主张凌广志、凌越向其支付共有分摊面积增加的差异款及其利息的请求，缺乏合同及法律依据，原审不予支持并无不当。综上所述，天王公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费580元，由广州天王房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一四年××月××日书记员 杨银桃 微信公众号“”