（2014）穗中法民五终字第819号

裁判日期: 2014-01-01

公开日期: 2014-04-16

案件名称

广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社与刘占永房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘占永,广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第819号上诉人（原审被告）：刘占永，男，汉族，1973年3月24日出生，身份证住址：河南省郏县堂街镇刘庄村3。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社。负责人：戴日申，职务：董事长。委托代理人：梁秋玲，广东端华律师事务所律师。上诉人刘占永因与被上诉人广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社（以下简称沧联七社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：沧联七社作为出租方、刘占永作为承租方于2009年10月26日签订《经营场地（商铺）租赁合同》约定：沧联七社将座落在荔联街宏明路第二排1、2号经营场地（商铺）二间二层租给刘占永使用，租期自2009年10月26至2012年10月25日止，合同签订后三天内刘占永须向沧联七社交纳保证金4400元，合同期满如刘占永无违约则无息退回，租金每月2200元（注：依照刘占永持有的合同，租期、每月租金处填写如前，而沧联七社提供的合同则填写租期为2009年11月1日至2012年10月31日、租金为每月2400元，双方确认一直按刘占永所持合同中填写的内容履约）；沧联七社将水电门窗设施交给刘占永，由刘占永使用、收益并负责维护保养，如属人为使用或保管不当造成租赁财产损坏的，由刘占永负责维修及赔偿；合同期内，沧联七社如有发展需要可要求刘占永提前退出经营场地（商铺），刘占永无条件退租；租赁期间刘占永如需进行装修应先征得沧联七社同意并且不能损坏原建筑物的结构，租赁期满如不再续约，经营场地（商铺）内属刘占永的移动物品由其自行搬出处理，固定设施包括水电门窗不得拆除等。刘占永如约向沧联七社支付了保证金4400元，将上述经营场地（商铺）接续用于经营餐饮配送业务。租期届满后，刘占永仍分别于2012年11月15日、12月12日、2013年1月14日以现金（沧联七社开具了相应收据），于2013年1月6日、3月4日通过银行转账，分五次每次2200元向沧联七社交纳租金共11000元，且一直实际使用租赁物至今。沧联七社分别于2013年3月23日、4月2日在刘占永承租的经营场地（商铺）外张贴通知。前称，在双方租赁合同到期后，沧联七社向刘占永告知了现行租赁条件（即每月租金2500元／间），亦两次发函要求刘占永明确是否同意按现行租赁条件续租，如不续租，请尽快搬离并腾空场地，但刘占永对沧联七社的通知置之不理，给沧联七社造成巨大经济损失；现再次通知如下：如刘占永同意按现行租赁条件续租，请收到本通知后3个工作日内与沧联七社联系，另行签订租赁合同；刘占永2013年2月份私自汇两间商铺租金2400元至沧联七社银行账号的行为，并不表明沧联七社同意每月租金按2400元（即1200元／间）继续出租（注：沧联七社指认通知内容有误，实为“2013年3月份私自汇……租金2200元……按2200元继续出租”），如刘占永有意续租，请按现行租赁条件补足租金；否则，请在收到本通知7日内搬离并腾空场地，逾期的沧联七社将采取进一步行动（包括不限于停水、停电、起诉）。后称：刘占永租用沧联七社商铺已超期五个多月，经多次发通知仍未能续签合同，沧联七社经研究决定将于4月2日对刘占永租用商铺进行停水停电处理，请于4月12日前将可移动设施搬离，否则沧联七社将强行收回商铺，所产生一切损失沧联七社不负任何责任。4月2日当天沧联七社即按上述通知采取了停水停电措施。刘占永确认：沧联七社曾于2013年2月4日发函催告，当时是过年，双方协商过完年再处理；刘占永通过向供电部门反映情况、向相邻铺位借接水源在沧联七社停水停电次日自行恢复水电。刘占永于2013年4月28日向原审法院另案起诉沧联七社，要求双方按原《经营场地（商铺）租赁合同》从2012年10月26日起继续履约三年、沧联七社立即恢复正常供水供电并赔偿因停水停电造成刘占永送餐延误的经营损失7000元（后于2013年7月15日申请撤诉，该院口头裁定准予撤诉）。2013年5月20日，沧联七社向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘占永将上述经营场地（商铺）恢复原状后返还沧联七社；2、刘占永按广州市国土资源和房屋管理局公布的2012年广州市房屋租金参考价向沧联七社支付自2012年10月26日起至实际返还上述经营场地（商铺）之日止的占用费。经查，涉案经营场地（商铺）属沧联七社产业，于1992年建成，每间间隔面积约为45㎡，均为框架两层，无任何产权证明；根据房管部门公布的2012年广州市房屋租金参考价，其所在的黄埔区宏明路路段的商铺（首层）租金参考价为49元／㎡。诉讼中，因双方对租金标准争议较大，沧联七社申请进行评估。由原审法院摇珠确定的广州市华盟价格事务所有限公司（下称华盟公司）于2013年10月15日作出穗华价估［2013］440号评估结论书，评估该经营场地（商铺）每间月租金为2742元。经质证，沧联七社对评估结论无异议，刘占永则认为评估结果缺乏依据、不符实际，严重偏高于刘占永了解的该地段其他物业的租金价格，并提供了两份相关租赁合同证明。另在评估现场发现，刘占永完全改变了租赁物原有的独立结构，包括将两间铺面、屋内间墙、楼梯间等拆除，首层重新建成一个玻璃门进出，一个楼梯间上二层，整层连通另行间隔作饭厅和厨房，二层则改造为包间和办公室，两层均装修有吊顶天花、贴墙面砖、铺地板等。刘占永称其2009年即进行装修，后又在向该院书面申请对装修投入作评估时提到，于2010年1月、2011年4月和10月陆续进行多次装修，且沧联七社当时的负责人是知情的，但无提供任何证据证明。该院就此到广州市黄埔区荔联街沧联股份经济联合社对2008-2011年间任某七社负责人的戴某作询问笔录，戴某称已记不清楚刘占永是否向其讲过装修的事情，不能确认当时同意刘占永装修，应该按租赁合同办。因沧联七社确认涉案经营场地（商铺）没有合法报建手续，双方的租赁合同可能被判定无效，原审法院依法告知当事人可变更诉讼请求或提出反诉请求。沧联七社表示在此情况下请求判令：1、刘占永将承租的经营场地（商铺）恢复原状后返还沧联七社；2、刘占永按广州市国土资源和房屋管理局公布的2012年广州市房屋租金参考价向沧联七社支付自2012年10月26日起至实际返还经营场地（商铺）之日止的占用费，同时按中国人民银行同期同类贷款利率计付欠付占用费的利息；刘占永表示要求沧联七社对装修损失、停水停电导致的经营损失进行赔偿，但不在本案中提起反诉。原审法院认为：沧联七社与刘占永于2009年10月26日签订的《经营场地（商铺）租赁合同》因未能提供有关经营场地（商铺）经主管部门批准建设的合法证明，应认定为无效合同，不受法律保护。依据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现沧联七社要求刘占永交还经营场地（商铺），合法合理，应予支持，同时沧联七社须向刘占永退还保证金4400元。虽然合同无效，但涉案租赁物已由刘占永实际使用至今，其应当按照公平合理和等价有偿的原则向沧联七社支付使用对价。租期内的占有使用费可参照合同约定的租金标准计付，而至2013年1月14日，刘占永仍依据合同约定的标准以现金形式交纳租金，沧联七社一并收取及出具收据，应视为双方对2012年10月26日至2013年2月25日共4个月的租金按原标准计付形成合意，故上述期间的占有使用费均可以已交租金作抵。尽管刘占永于2013年3月4日再次以原标准通过银行转账支付租金，但沧联七社已发出通知明确表示不同意，因此自2013年2月26日起至刘占永实际返还经营场地（商铺）之日止的占有使用费需另行清算。对此，共有沧联七社主张的续租价、房管部门公布的租金参考价、华某公司的评估价三个标准，其中，沧联七社商议续租时提出的每月租金2500元／间与华某公司评估的每月租金2742元／间相近，两者均低于房管部门公布的租金参考价；根据本案中提租幅度较大的实际情况，综合考量当事人的利益与意愿，原审法院认为按每月2500元／间计付后续占有使用费为宜，刘占永于2013年3月4日转账支付的2200元则可抵扣部分费用。刘占永先后抗辩沧联七社主张的续租价、华某公司的评估价过高，理据均不充分，不予采纳；沧联七社要求按房管部门公布的租金参考价计付占用费和按中国人民银行同期同类贷款利率计付欠付占用费的利息，在此缺乏依据，不予支持。另就沧联七社对刘占永承租的经营场地（商铺）停水停电的问题，属沧联七社在刘占永既不同意提租续约又不予返还租赁物情况下的私力救济行为，虽未尽恰当，但沧联七社事先已张贴通知进行了知会，刘占永也在次日即自行恢复了水电，没有对租赁物的使用造成实际影响，刘占永提出因停水停电造成经营损失要求赔偿的主张难以成立，亦不予支持。刘占永对涉案经营场地（商铺）实施的改建、装修，由于合同无效、刘占永须向沧联七社交还租赁物，应在本案中一并处理。刘占永称装修经沧联七社当时的负责人同意，但无相关证据证明，且沧联七社及沧联七社原负责人均不予确认；同时，刘占永的大肆装修完全改变了租赁物的独立结构，且其声称最后装修期间在2011年10月，到租期届满只剩下一年时间，而又未有合同条款保证由其长期租赁，可见刘占永所为亦与租赁双方的履约意思不符。故应认定其改建、装修未经沧联七社同意，由此发生的费用，当由刘占永自行负担；沧联七社要求刘占永将经营场地（商铺）恢复原状后返还，依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条的规定，于2013年12月23日作出判决：一、刘占永自本判决生效之日起7日内将广州市黄埔区荔联街宏明路第二排1、2号经营场地（商铺）恢复原状后，交还沧联七社；二、刘占永自本判决生效之日起7日内，按每月共计5000元向沧联七社支付从2013年2月26日起至实际交还上述经营场地（商铺）之日止的占有使用费（刘占永于2013年3月4日向沧联七社转账支付的2200元可予抵扣部分费用）；三、沧联七社自本判决生效之日起7日内向刘占永退还保证金4400元；四、驳回沧联七社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1244元，由沧联七社负担544元，由刘占永负担700元；评估费3450元，由刘占永负担。判后，刘占永不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、沧联七社作为集体出租方，以往惯例均是在合同期满当年口头通知承租方当年提升租金多少。2012年已经口头通知当年合同期满租金每间提升400元续租，并已经按加租400元续签三年租赁合同。故沧联七社在我方租赁合同到期续签时租金按每间2500元极不公平。华某公司出具的评估报告并未明确其评估的基准和标准，在周围同类商铺月租金都是1500元以内的情况下，评估标的商铺的租金为2742元，不符合事实。二、一审法院判决涉案租赁合同因沧联七社没有出租资格而无效，同时判我方要支付占用费。沧联七社租给我方的商铺由于本来就没有出租资格，根本不能按照合法商铺进行价格评估，充其量只是类似普通仓库式物产。沧联七社应该承担合同无效的全部责任，须赔偿我方包括而不限于装修、经营等方面的损失。综上，上诉请求：一、沧联七社应按每月每间1500元的标准收取涉案商铺的占有使用费；二、沧联七社应向我方赔偿装修费70万元及造成我方公司无法经营的损失（包括向客户赔偿款7000元及员工工资36000元）。被上诉人沧联七社答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，我方作为涉案商铺的所有权人，有权根据市场情况调整租金标准，且调整后的租金远远低于广州市房管局公布的2012年广州市房屋租金参考价和一审评估机构评估的租金，因此一审法院判决按照每间每月2500元支付占有使用费合理合法。第二，刘占永未经我方同意擅自装修，我方有权要求其将涉案商铺恢复原状，而其无权要求我方赔偿其装修损失。一审法院对其主张的装修损失不予支持。第三，自原合同租赁期限届满之日起，我方与刘占永之间不存在租赁合同关系，针对其强行占用商铺行为，我方有权采取措施以保护自身合法权益，而且我方已经提前告知并给予了宽限期。我方没有违约和侵权，故无需承担赔偿责任。一审法院对刘占永要求我方赔偿其停水电经营损失的主张不予支持，并无不妥。第四，刘占永要求按普通仓库的价格计算占有使用费与事实不符，并无法律依据。第五，涉案租赁合同虽然被判定无效，但租赁合同期限已经届满，刘占永因租赁合同享有承租涉案商铺的权益已经实现，其要求我方赔偿因合同无效而给其造成的损失，与事实相悖。二审中，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。本院认为：因涉案房屋缺乏建设工程规划许可证明材料，原审法院认定沧联七社与刘占永于2009年10月26日签订的《经营场地（商铺）租赁合同》为无效合同，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认可。本案二审的争议焦点首先在于涉案商铺的占有使用费的支付标准问题。对于2012年10月26日至2013年2月25日期间的占有使用费，原审认定双方已就此形成合意按原标准计付，鉴于双方均无异议，本院予以确认。对于2013年2月26日后的占有使用费，应按照当地当时的房屋租赁市场价格计付，考虑到沧联七社商议续租时提出的每月租金2500元／间标准低于华某公司评估的每月租金2742元／间标准及房管部门公布的租金参考价，原审法院酌情认定按每月2500元／间计付后续占有使用费，并无不当。刘占永上诉提出按每月1500元／间的标准计付占有使用费，理由不充分，本院不予采纳。至于刘占永二审提出要求沧联七社向其赔偿装修费损失及经营损失的问题，鉴于刘占永在原审中无就此问题提出反诉，二审中对此不予处理，刘占永对此可另行解决。综上所述，刘占永的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1175元，由刘占永负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　黄　嵩审判员　　谭红玉二〇一四年××月××日书记员　　张　坤关注公众号“”