（2014）佛城法民一初字第1084号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-10-29
案件名称
欧阳昊澜与佛山信捷房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳昊澜,佛山信捷房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1084号原告欧阳昊澜，男，汉族，1988年12月1日出生。委托代理人周国红、欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路28号公交大厦8楼。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系被告公司员工。原告欧阳昊澜诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。并于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国红，被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号二十四座2002房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，后被告退回房款6612元。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少。原告认为：除被告已退回的房款外，被告还应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》的通知的相关规定承担违约责任，具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积-已退房款6612元。原告请求法院判令：1、被告退还佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座2002房的面积差价款11524.70元；2、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告支付本案全部诉讼费用。被告辩称：一、原、被告已经在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式，根据约定，公摊面积发生差异时，双方互不作任何补偿，故原告因公摊面积发生差异而要求赔偿是违反合同上的约定，不应得到法律上的支持。《商品房买卖合同》第四条第一款约定房屋的价款“按套内建筑面积计算”，第五条约定面积差异进行补偿范围只限于合同约定的计价面积（即套内面积）与产权登记的套内面积发生差异时，对于公摊面积差异双方互不任何补偿。为此，原、被告约定房屋面积差异处理按套内建筑面积差异计算，合法有效，具有法律上的约束力，原告以房屋公摊面积减少为由要求补偿是没有合同和法律上的依据，不应得到支持。二、原、被告签订的《商品房面积差异补充协议》进一步印证了面积差异的补偿范围只限于套内建筑面积的差异，对于公摊面积差异双方互不任何补偿是双方的真实意思表示；该协议也明确：双方已经对房屋面积差异补偿问题达成一致意见并作出最终的处理。在知悉实际套内面积和公摊面积均存在差异后，原、被告按照《商品房买卖合同》的相关约定面积差异处理方式，即套内面积差异进行补偿，公摊面积差异互不补偿进行了处理，且双方已经履行了《商品房面积差异补充协议》约定的面积差异补偿款义务。三、原告提到的《全省民事审判工作会议纪要》在法律上不属于具备法定立法职权的机关制定的法律规范性文件，也非有权机关的司法性解释，故在法律上不具有参照援引的效力，不能作为本案的法律上的依据。而且，原告对于相关条文曲解，断章取义。该会议纪要的相关条文表述为“…出卖人应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担责任…”而最高院的司法解释第十四条明确约定了房屋面积差异处理的原则是“有约定，从约定”。如前所述，原、被告已经在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式。为此，原告的主张是机械套用会议纪要的相关条文，违反我国法律和司法解释的相关规定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各1份。证明原告与被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件1份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票、房产证各1份。证明原告依约履行合同，向被告付清房款，原告办理房产证后发现被告交付的房屋面积缩水。诉讼中，被告提供如下证据：商品房面积差异补充协议1份。证明原告与被告进行面积差异款退补，实际上是与被告签订了《商品房面积差异补充协议》。本院认证：经庭审质证，原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座2002房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共91.82平方米，其中套内建筑面积69.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.16平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12716.11元，总金额885804元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。后原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座2002房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积69.66平方米，合同金额885804元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积为69.14平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为879192元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6612元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账号，甲方约三个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。2012年11月4日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为89.94平方米，单价为9775.32元／平方米，金额为879192元。2012年11月19日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为89.94平方米，套内建筑面积为69.14平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，原告与被告共同确认：原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定。双方签订面积差异协议书后，被告已按该协议书退回6612元给原告。原告提交的售房款发票，是按合同约定进行相应补退之后，涉案房屋最终购房款发票。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中，原被告签订了《商品房面积差异补充协议》并已实际履行，而合同附件中没有明确约定公摊面积差异不作补偿。本院认为，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持。而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，向原告退还相应房款。就本案而言，对于套内面积及公摊面积均减少导致总建筑面积减少的原告，因被告已按套内面积减少部分退回原告房款6612元，故被告尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。即被告应向原告退还的房款为11524.70元（885804元÷91.82平方米×（91.82平方米-89.94平方米）-6612元］。对于原告主张的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，且对于应否退还款项当事人一直存有争议，故其主张利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳昊澜退还房款11524.70元。二、驳回原告欧阳昊澜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取44元，由被告佛山市信捷房地产有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 罗婉文二〇一四年九月十五日书 记 员 吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：