（2014）珠中法民三终字第184号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-12-11
案件名称
郭谣娣与广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭谣娣,广东省华侨物业发展有限公司,广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第184号上诉人（原审被告）：郭谣娣，女，汉族，1959年4月14日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：昌小波，广东益诺众承律师事务所律师。委托代理人：崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广东省华侨物业发展有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：许建华，总经理。被上诉人（原审原告）：广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区。负责人：颜建生。两被上诉人共同委托代理人：付清泉，湖南人和律师事务所律师。上诉人郭谣娣与被上诉人广东省华侨物业发展有限公司（以下简称华侨物业公司）、被上诉人广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司（以下简称华侨物业珠海分公司）物业服务合同纠纷一案，郭谣娣不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第373号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年3月31日，广东省华侨物业发展公司经工商变更登记更名为广东省华侨物业发展有限公司。广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司，系广东省华侨物业发展有限公司于2010年8月3日设立的分支机构。华侨物业公司的物业管理资质等级为国家一级，华侨物业珠海分公司领取了从事物业管理服务的营业执照。2009年10月2日，珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会（甲方）与华侨物业公司（乙方）签订了一份《金桦城市花园物业服务合同》，约定华侨物业公司承担金桦城市花园小区（香洲区香华路368号）的物业管理服务事宜，合同主要内容有，第二条甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业；第四条第（一）项基本服务，1、公共环境卫生，人员配备8人次，主管1人，2、绿化与建筑小品的维修养护与管理，人员配备2人次，3、治安防范，人员配备，门岗2个共6人次，巡逻岗1个共3人次，主管1人，4、交通、车辆停放秩序及停车场的管理，人员配备停车场岗1个共3人次；第九条本物业采用下列方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用电费，公用电费收取根据实际使用量，按户另行分摊；第十条乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，小高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.3元收取，商场按建筑面积每月每平方米1.8元收取；第十一条乙方应在本合同生效后的2009年10月2日开始实施物业服务工作，并从2009年10月2日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为次月5日（商业及费住宅部分，可收取当月管理费），业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或费使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人；第十二条物业服务费的调整和违约责任，1、合同期内物业服务费收取标准需要调整的，由乙方按本合同第十四条规定办理：未经政府管理部门核准或备案的，乙方不得擅自调整收费标准，2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；第十三条（二）地下车库或停车场，车辆管理费50元／月；第三十一条服务期限为3年，自2009年10月2日起至2012年9月30日止，合同试用期为6个月，即2009年10月2日至2010年3月30日止；第三十二条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在期满60日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。郭谣娣是香洲区香华路368号11栋502房的产权人，该房屋建筑面积162.71平方米。华侨物业公司、华侨物业珠海分公司称上述物业服务合同签订后，华侨物业公司即进场进行物业管理，后设立了分支机构，由华侨物业珠海分公司管理服务至2012年10月止，华侨物业公司、华侨物业珠海分公司主张郭谣娣2009年10月至2012年10月的物业服务费7866元，停车服务费1850元。庭审后华侨物业公司、华侨物业珠海分公司撤回了关于公摊电费的诉讼请求。庭审中郭谣娣对拖欠物业管理费、停车费的事实没有异议，但认为华侨物业珠海分公司物业管理不到位、服务差，并申请了证人出庭作证，证明华侨物业珠海分公司的物业管理服务主要存在以下问题：1、小区卫生状况差，清洁工少，绿化养护极差；2、保安经常换人，管理不到位，小区无监控，很不安全，时有被盗事件发生；3、华侨物业珠海分公司连管理资格都没有，交费是开的收据，盖的公章是金桦业主委员会的章；4、业主的公共地方被出租、消防道也被挡，摊贩随意进出小区摆地摊；5、水电工没有资质。2013年1月30日，华侨物业公司、华侨物业珠海分公司委托湖南人和（珠海）律师事务所向郭谣娣发出律师函，催缴物业管理服务费用。华侨物业公司、华侨物业珠海分公司称其在该小区物业管理时，都是上门催缴的，也有催缴单，发在业主的信箱。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。华侨物业公司、华侨物业珠海分公司一审的诉讼请求为：1、判令郭谣娣清偿物业服务费10685元，滞纳金19701元，合计人民币30386元。2、请求判令郭谣娣承担本案的诉讼费用。原审法院认为，华侨物业公司（原广东省华侨物业发展公司）系具有物业管理资质的企业法人，其与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会签订的《金桦城市花园物业服务合同》系签约方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对华侨物业公司和金桦城市花园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。华侨物业珠海分公司系华侨物业公司设立的分支机构，经广东省华侨物业发展有限公司的授权，负责金桦城市花园小区的物业管理服务。郭谣娣所有的香洲区香华路368号11栋502房在上述物业服务范围内，郭谣娣作为业主已享用了华侨物业公司、华侨物业珠海分公司提供的物业管理服务，应向华侨物业公司、华侨物业珠海分公司支付相应的管理服务费用。根据《金桦城市花园物业服务合同》约定：物业管理费小高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.3元收取、车辆管理费50元／月，郭谣娣应当依约向华侨物业公司、华侨物业珠海分公司交纳相关费用，即2009年10月至2012年10月的物业管理费为7826.24元（162.71平方米×1.3元／平方米×37月）、车辆管理费1850元（50元／月×37月）。华侨物业公司、华侨物业珠海分公司撤回关于公摊电费的诉讼请求，是其自行处分诉讼权利的行为，原审法院予以准许。郭谣娣未依约按时支付物业服务费，本应按合同约定支付滞纳金，但根据郭谣娣提供的证据材料以及证人证言，华侨物业公司、华侨物业珠海分公司的管理服务确实有不到位、不完善的地方，郭谣娣及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，华侨物业公司、华侨物业珠海分公司对此也应承担部分责任。因此，对华侨物业公司、华侨物业珠海分公司关于滞纳金的请求，原审法院不予支持。关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，郭谣娣持续拖欠上述费用，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2012年11月起计算，华侨物业公司、华侨物业珠海分公司于2013年9月向原审法院提起诉讼，因此郭谣娣关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，原审法院作出如下判决：一、郭谣娣于判决发生法律效力之日起十日内，向广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司支付2009年10月至2012年10月的物业管理费7826.24元、车辆管理费1850元，合计9676.24元；二、驳回广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，由郭谣娣负担。一审判决后，郭谣娣不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第373号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人华侨物业公司、华侨物业珠海分公司承担。事实和理由如下：1、被上诉人华侨物业公司、华侨物业珠海分公司无收费资质是不争的事实。物业服务企业从事物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领取政府部门颁发的有关证书。本案中，两被上诉人不具备法定资质，长期由小区业主委员会代章收费，上诉人郭谣娣认为小业主无法接受这种不清不楚、不明不白的交费。被上诉人华侨物业珠海分公司成立于2010年8月3日，原审法院判决物业管理费的起算时间点为2009年10月，这是明显的错判，公司尚未依法成立就产生欠费？尚未出生的胎儿竟叫嚷喝奶，这是什么道理！2、被上诉人华侨物业公司、华侨物业珠海分公司管理服务欠佳也是不争的事实。上诉人郭谣娣拒向两被上诉人交物业管理服务费事出有因。本案中，两被上诉人提供的服务质量与合同约定不符，对公用部位、共同设施维护管理不善，对金桦花园小区的环境卫生、绿化、公共秩序未尽管理职责，怠于履行安全保障义务导致小区居民财物重大损失，这均属于两被上诉人的违约行为。上诉人郭谣娣认为，两被上诉人只收费不服务，多收费少服务，质价极不相符，上诉人郭谣娣拒交管理服务费是行使合同中同时抗辩权的行为。在金桦花园小区，上诉人郭谣娣拒交管理服务费显然不是个案，大多数业主均以不同方式表达对两被上诉人的服务之不满，或欠费或投诉或请求更换小区管家，探究其原因，离不开两被上诉人管理服务不到位，不完善。综上所述，上诉人郭谣娣认为，原审法院对本案处理上存在未查清事实、认定事实的主要证据不足的问题，导致裁判不公，上诉人郭谣娣现根据《民事诉讼法》的有关规定，提起上诉，请二审法院详细审查，做出正确裁判，改判支持上诉人郭谣娣的上诉请求。二审调查时，上诉人郭谣娣对上诉事实和理由作如下补充：上诉人郭谣娣认为被上诉人华侨物业公司委托被上诉人华侨物业珠海分公司对涉案小区进行物业管理，并没有征得金桦花园全体业主或业委会的同意，因此被上诉人华侨物业珠海分公司对小区的管理上诉人郭谣娣不予认可。被上诉人华侨物业珠海分公司也无权根据起诉理由向上诉人郭谣娣主张物业管理费。被上诉人华侨物业公司、华侨物业珠海分公司答辩称：上诉人郭谣娣的上诉没有事实和法律依据，上诉理由不能成立。请法院驳回上诉，维持原判。由于现在是市场经济，根据国家省市的规定，物业的收费由物业管理企业与所管理的小区业主大会商定即可，不需要主管部门颁发收费许可证。关于资质的问题，被上诉人华侨物业公司等级为一级，已在一审举证。关于物业管理服务质量问题，被上诉人华侨物业公司、华侨物业珠海分公司认为服务是过得去的，在对涉案小区进行物业管理三年中接到居委会对小区进行多次检查，均没有提出重大问题，是合格的。关于被上诉人华侨物业珠海分公司是否有权进行管理的问题，被上诉人华侨物业公司是直接与小区签订合同的当事人，由于被上诉人华侨物业公司在广州对珠海小区的管理不方便，就在珠海成立分公司，实际上代替被上诉人华侨物业公司对小区进行管理，被上诉人华侨物业珠海分公司不具备法人资格，是代表公司履行职务，履行的范围不超过公司的范围，认为是合法有效的。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人郭谣娣上诉主张被上诉人华侨物业公司及被上诉人华侨物业珠海分公司无收费资质，且两被上诉人服务欠佳，故其不应支付物业服务费。为此，本院认为，首先，被上诉人华侨物业珠海分公司作为被上诉人华侨物业公司管辖的分支机构，是被上诉人华侨物业公司在其住所以外设立的以自己名义从事活动的机构，其并不具有企业法人资格，其民事责任亦由被上诉人华侨物业公司承担。同时，被上诉人华侨物业公司在原审提交了物业服务企业《资质证书》的证据材料，因此，上诉人郭谣娣主张被上诉人华侨物业公司及被上诉人华侨物业珠海分公司没有收费资质没有事实及法律依据；其次，两被上诉人服务质量瑕疵不能作为上诉人郭谣娣不交纳物业服务费的抗辩理由。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人郭谣娣只是主张两被上诉人提供的服务质量有瑕疵，与合同约定不符，而非两被上诉人不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵，因此，上诉人郭谣娣不交纳物业服务费无正当理由。同时，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若两被上诉人提供的服务质量与合同约定不符，上诉人郭谣娣可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。综上，上诉人郭谣娣的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由郭谣娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 庹 佳代理审判员 葛阳辉二〇一四年××月××日书 记 员 陈 颖 微信公众号“”