（2014）穗中法民五终字第1912号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-06-30
案件名称
广州市骏贰物业管理有限公司与谢志强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢志强,广州市骏贰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1912号上诉人（原审被告）谢志强，男，1948年7月1日出生，香港居民，住香港荃湾。委托代理人史萍，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人刘阳，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）广州市骏贰物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人池耀铭，职务：总经理。委托代理人宋剑，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。委托代理人王占璋，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。上诉人谢志强和被上诉人广州市骏贰物业管理有限公司（以下简称骏贰物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，骏贰物业公司（甲方）与谢志强（乙方）于2011年12月27日签订《协议书》，约定：乙方同意由甲方负责管理其享有使用权的位于广州市天河区石牌东路87、89、91、93、95、97号首层大堂及二楼全层面积约为4262.66平方米的物业（以下简称“涉案物业”），期限从2012年1月1日起至2013年2月28日止；上述物业在2012年1月1日至2012年2月28日期间的月管理费为92409.40元，在2012年3月1日至2013年2月28日期间物业的月管理费标准为96105.80元，乙方应在每月5号前向甲方足额交纳当月的管理费；如乙方逾期交纳管理费的，自超过之日起每逾期一日，乙方须按所欠管理费总额的2%向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期交纳管理费或不足额交纳管理费达一个月的，甲方有权解除本协议；甲乙双方确认，当乙方与广州市骏凯置业有限公司（以下简称骏凯公司）在2011年12月27日签订的《租赁合同》终止或解除时，本协议书亦同时终止或解除，甲乙双方的权利义务同时终止或解除，乙方应缴清所有费用，否则甲方有权向乙方追偿。2013年2月27日，骏贰物业公司与骏凯公司向谢志强发出《合同解除通知书》：阁下自2013年1月1日起即拖欠租金及管理费，根据合同约定，我方决定解除合同并要求返还租赁物业。截止至2013年2月25日阁下应缴纳租金288318元、管理费192211.60元、逾期违约金238822.86元，共计719352.46元，请阁下于2013年3月1日前向我方结清上述费用。鉴于《租赁合同》约定的租赁期限至2013年2月28日即届满，请阁下于2013年3月1日前向我方返还物业。庭审中，谢志强提交与骏凯公司于2011年12月27日签订的《租赁合同》，表示骏贰物业公司与骏凯公司为关联企业，在租赁期限届满协商续租事宜时，骏贰物业公司的法定代表人池耀铭曾口头承诺可将物业管理费在新签订租赁合同时一并缴纳，骏贰物业公司对谢志强的抗辩表示否认，并称其与骏凯公司为独立法人关系。庭审中，骏贰物业公司、谢志强双方确认谢志强已于2013年2月28日搬离涉案物业。骏贰物业公司认为，谢志强从2013年1月1日起拖欠物业管理费，经多次催收未果，遂于2013年12月3日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、谢志强支付管理费192211.60元（自2013年1月1日起计至2月28日止）；2、谢志强支付违约金192211.60元（以当月的物业管理费为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，每日百分之二的标准计算，以每月物管费本金为限）；3、本案诉讼费由谢志强承担。原审法院认为，骏贰物业公司、谢志强签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实有效履行。《协议书》约定，谢志强应于每月五日前向骏贰物业公司缴纳当月物业管理费，现谢志强于2013年1月起未缴纳物业管理费，已违反合同约定，其抗辩称骏贰物业公司的法定代表人池耀铭曾口头承诺可暂缓缴纳物业管理费，但并无提出证据证实且骏贰物业公司对此也表示否认，骏贰物业公司的《企业法人营业执照》及《组织机构代码证》也显示骏贰物业公司的法定代表人为董伟明，并非谢志强所称的池耀铭，对于谢志强的抗辩，该院不予采纳，骏贰物业公司诉请要求谢志强缴纳2013年1月1日至2013年2月28日的物业管理费有合同及法律依据，该院予以支持，骏贰物业公司应向谢志强支付物业管理费192211.60元（96105.80元／月×2个月）。关于违约金，谢志强迟延支付物业管理费，骏贰物业公司诉请要求谢志强支付违约金有合同依据，该院予以支持。谢志强对违约金的计算标准提出抗辩，认为违约金的计算标准过高，庭审中骏贰物业公司表示其损失包括资金损失及向谢志强多次要求履行合同的相应损失，但并未举证证明其实际损失，该院认为，《协议书》中约定每日百分之二的违约金标准显然高于骏贰物业公司的实际损失，从公平原则出发，该院酌情进行调整，谢志强应向骏贰物业公司支付迟延支付物业管理费期间的违约金，以当月拖欠的物业管理费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从当月6日起算至付清之日止，违约金总额以不超过本金为限。对于骏贰物业公司诉请的超出部分，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年2月20日作出如下判决：一、谢志强于本判决发生法律效力之日起十五日内，向骏贰物业公司支付自2013年1月1日至2013年2月28日止的物业管理费192211.60元及违约金（每月逾期付款违约金以96105.80元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自当月6日起计至清偿之日止，每月逾期付款违约金以不超过本金为限）。二、驳回骏贰物业公司的其他诉讼请求。本案受理费7070元，由谢志强负担。判后，上诉人谢志强不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：1、骏贰物业公司和骏凯公司属于关联企业。两公司的法定代表人均为池耀铭，且有两名共同的股东，谢志强和两公司签订的《租赁合同》和《协议书》的时间均为2011年12月27日，合同条款也具有关联性。2、一审程序违法。原审法院将骏贰物业公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》的内容作为否定谢志强的抗辩理由进行阐述，而该两份资料谢志强之前并未看过，也未进行质证；3、谢志强未交纳的两个月管理费是经骏贰物业公司和骏凯公司的共同法定代表人池耀铭同意可以缓交。4、一审判决诉讼费7070元全部由谢志强承担错误，一审只支持了骏贰物业公司部分诉讼请求，为支持部分应由对方承担。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决，依法驳回骏贰物业公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由骏贰物业公司承担。被上诉人骏贰物业公司辩称，同意原审对违约金标准的调整。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、谢志强的上诉主张混淆了各方的法律关系，没有事实和法律依据。骏凯公司与谢志强之间是租赁合同关系，骏贰物业公司与谢志强之间是物业服务合同关系，属于不同的法律关系。根据合同法的相对性原则，在物业服务合同中，合同主体应为骏贰物业公司与谢志强，谢志强应依法承担违约责任，骏凯公司与本案讼争标的无任何法律上的利害关系；2、骏贰物业公司与骏凯公司均是有限责任公司，具有独立的法人资格；3、根据“谁主张谁举证”的规定，谢志强未提出证据证明“未缴纳的两个月管理费是经过我方同意的”，应当承担举证不能的后果。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，据广州市工商行政管理局天河分局2013年12月6日核发的《企业法人营业执照》记载：骏贰物业公司的法定代表人为池耀铭，公司类型为其他有限责任公司。二审中，谢志强陈述，池耀铭口头承诺同意其缓交两个月的物业管理费至签订新的租赁合同，关于谢志强与骏凯公司的租赁合同纠纷案件目前在审理当中。另如果法院判决谢志强需要给付违约金，则同意原审确定的违约金标准。本院认为，本案争议的焦点是谢志强主张缓交两个月物业管理费的抗辩是否成立。对此，谢志强表示只有骏贰物业公司的法定代表人池耀铭的口头承诺，没有合同和法律依据，现骏贰物业公司对此表示否认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，对于谢志强上述主张，本院不予采纳。原审依据《协议书》判令谢志强向骏贰物业公司支付2013年1月1日至2月28日的物业管理费及违约金并无不当，本院予以维持。关于违约金的标准，因谢志强表示同意原审确定的违约金标准，本院对原审调整违约金按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算予以确认。对于谢志强的上诉理由，本案与谢志强发生物业服务合同关系的相对方是骏贰物业公司，骏贰物业公司作为有独立法人﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=6&Gid=118621152&ShowLink=false&PreSelectId=209758624&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥资格的有限责任公司，依法应独立为意思表示、独立承担民事责任。谢志强主张骏贰物业公司和骏凯公司为关联企业，因其与骏凯公司之间存在租赁关系故可缓交两个月的物业管理费，缺乏合同和法律依据，本院对此不予采纳。至于骏贰物业公司向原审提交的《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》是关于当事人身份主体的资料，不属于证据，且并非原审认定案件事实的依据，谢志强以原审未质证该两份资料为由认为原审程序违法缺乏理据，本院对此不予采纳。关于案件的受理费的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，骏贰物业公司存在部分胜诉、部分败诉，败诉部分的受理费应由骏贰物业公司负担，即一审案件受理费7070元，由谢志强负担4335元，骏贰物业公司负担2735元，原审对于受理费的负担处理有误，本院予以纠正。综上，上诉人谢志强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7070元，由谢志强负担4335元，广州市骏贰物业管理有限公司负担2735元；二审案件受理费4335元，由谢志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 张艳代理审判员 余盾二〇一四年××月××日书 记 员 张辉 关注公众号“”