（2013）穗中法民五终字第2622号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-04-10
案件名称
刘美环与江海燕,梁用娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘美环,郭晓星,朱爱花,江海燕,梁用娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第2622号上诉人（原审原告）刘美环，女，1978年5月13日出生，汉族。委托代理人江志荣，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。委托代理人邓成志（系刘美环丈夫），男，1975年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区农林下路**号之****房。被上诉人（原审被���）郭晓星，男，1990年12月8日出生，汉族。委托代理人骆冠文，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱爱花，女，1962年6月19日出生，汉族。委托代理人叶景达，广东富荣律师事务所律师。原审第三人江海燕，女，1970年8月30日出生，汉族。原审第三人梁用娣，女，1950年7月5日出生，汉族。上诉人刘美环因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区新华街公园前路30号102房，原登记权属人为郭晓星。2013年1月3日，刘美环与朱爱花、“江燕”（即江海燕）签订一份《商品买卖合同》，内容为：甲方（出卖人）：郭晓星，委托代理人：朱爱花；代理机构：一达家政，代理人：江燕；���方（买受人）刘美环，各方当事人就买卖商品房达成如下协议：第一条、买受人买卖的商品房为现房，其物业坐落在广州市花都区新华镇公园前路30号102房。第二条、房屋按（套）出售，总价款340000元……第三条、买受人按分期付款方式付款：1、买受人预付10000元给出卖人作为购房定金。待该房办好转名手续，即付清一切购房款。2、待双方到房管局办理完房产证过户手续，签名确认时，买受人将余下的330000元人民币整一次性付清给出卖人。第四条，违约责任：1、买受人预付购房定金后，若买受人反悔，定金归出卖人所有；若出卖人反悔，出卖人按双倍定金赔偿给买受人，中介方收取受益方的50%。2、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该物业不能办理产权过证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第五条，中介收取买受人中介费10000元……合同签订当天，刘美环支付购涉案房屋的定金10000元给朱爱花。2013年1月4日，刘美环第二次支付10000元款项，该款项的《收据》内容为：今收到刘美环公园前路30号102房定金10000元。朱爱花及梁用娣该《收据》收款单位处签名确认，江海燕在该《收据》经手人处签名确认。关于该10000元款项，朱爱花及江海燕、梁用娣均确认朱爱花分得其中的3334元，江海燕、梁用娣各分得其中的3333元。刘美环亦确认，在刘美环、郭晓星双方因买卖涉案房屋产生纠纷后，江海燕、梁用娣已向刘美环返还其收取的上述款项合计6666元。庭审中，刘美环认为郭晓星、朱爱花之间是委托代理关系，朱爱花受郭晓星的委托向刘美环出售涉案房屋，但刘美环对此没有提供证据证明。郭晓星、朱爱花对刘美环的陈述不予确认，认为郭晓星、朱爱花之间开始属于房屋买卖合同���系，双方于2012年12月15日签订房屋买卖合同，约定郭晓星向朱爱花出售涉案房屋，但双方没有办理房产过户登记等手续，后来双方于2013年1月23日解除双方签订的买卖合同。2013年2月29日，刘美环向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、郭晓星协助其办理位于广州市花都区新华街公园前路30号102房的房屋过户手续；2、朱爱花负连带协助办理责任；3、本案的诉讼费用由郭晓星、朱爱花承担。庭审中，刘美环表示如果涉案的《商品房买卖合同》无效，刘美环变更诉讼请求为：判令朱爱花双倍返还定金4万元并支付利息（利息以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从立案之日起计至付清款日止）给刘美环。针对刘美环变更后的诉讼请求，郭晓星辩称刘美环变更后的诉讼请求与其无关。针对刘美环变更后的诉讼请求，朱爱花辩称：1、如果涉案合同无效，我方同意向刘美环返还我方收取的13334元款项。因为刘美环已收取了江海燕、梁用娣已退还的款项，因此江海燕、梁用娣已退还给刘美环的款项应当在本案中予以扣减；2、如果涉案合同无效，合同中约定的违约条款亦不发生法律效力，刘美环要求我方双倍返还定金没有法律依据；3、我方对于合同无效不存在过错。诉前，刘美环向原审法院申请财产保全，并提供了担保。该院经审查，依法作出（2013）穗花法立保字第66号《民事裁定书》，裁定冻结担保人邓成志现金20000元并查封郭晓星价值20000元财产。原审法院认为：刘美环认为朱爱花受郭晓星的委托向刘美环出售涉案房屋，郭晓星、朱爱花之间为委托代理关系，但刘美环对此没有提供证据予以证明，且郭晓星、朱爱花对此不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事���对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘美环认为朱爱花作为郭晓星的受托人向刘美环出售涉案房屋证据不足，不予采纳。朱爱花并非郭晓星的受托人，亦非涉案房屋的权属人，其向刘美环出售涉案房屋的行为属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，刘美环与朱爱花、江海燕于2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》依法应属无效。因合同无效，刘美环变更诉讼请求为判令朱爱花双倍返还定金4万元并支付利息给刘美环。该院认为，庭审中，刘美环确认其已收取了江海燕、梁用娣��还的款项共计6666元。因此，该院确认朱爱花共计向刘美环收取的款项为13334元（10000元＋10000元-6666元）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，鉴于上述《商品房买卖合同》无效，朱爱花因该合同取得刘美环的财产无法律依据，朱爱花应向刘美环返还其取得的款项13334元及支付其占用该款期间的利息。因合同无效，刘美环请求郭晓星、朱爱花按约定双倍返还定金，没有法律依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、朱爱花于本判决发生法律效力之日起十日内，向刘美环返还款项13334元；二、朱爱花于本判决发生法律效力之日起十日内，支付上述款项的利息给刘美环（利息的计算方法：以13334元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2013年3月29日起计至付清款日止）；三、驳回刘美环的其他诉讼请求。一审案件受理费400元、诉前财产保全费220元，合计620元，由刘美环负担319元，由朱爱花负担301元。判后，上诉人刘美环不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：朱爱花在与刘美环签订合同时，明确说明是受郭晓星委托办理出售案涉房屋，郭晓星在电话中答应于2013年1月11日回来办理房屋买卖公证，在房屋查册资料齐全的情况下，朱爱花亲自带刘美环到案涉房屋实地参观，并协助刘美环带银行评估师进行房屋评估，且朱爱花表明出售的房屋屋主一直交由其代理出租和出售，假设朱爱花在本案中与郭晓星是房屋买卖关系的话，朱爱���无社保，不符合贷款购房的常理，故刘美环有理由相信朱爱花、郭晓星之间是房屋委托买卖关系。本案中，朱爱花惯用的手法是先行下订少量现金与屋主签订临时房屋买卖合同，然后拿全套房屋资料到处去放卖，与买家签订合同，将买家购房定金和中介费据为己有，屋主反悔不卖房也可以将赔偿金据为己有，而买家发现后也可以不给买家经济赔偿。据此请求法院判令：1、将本案发回重审；2、郭晓星、朱爱花承担本案的全部受理费用。被上诉人郭晓星、朱爱花均答辩称同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人江海燕、梁用娣陈述意见为不同意原审判决。原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。二审中，刘美环与朱爱花共同确认以下事实：签订案涉合同时朱爱花没有出具郭晓星的授权委托手续。二审中，郭晓星表示：其与朱��花之前就案涉房屋签订过买卖合同，但已实际解除合同。对于朱爱花以郭晓星的名义出售案涉房屋的情况并不知情，该行为属于朱爱花的个人行为，与郭晓星无关。本院认为，关于合同的效力认定问题。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”。本案中，朱爱花在没有取得产权人郭晓星的授权且未得到产权人追认的情况下，其出售案涉房屋的行为属于无权代理。因此，原审法院以无权处分为由认定案涉合同为无效合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。刘美环上诉认为其有理由相信朱爱花具有代理权的理由，因未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。关于合同无效的法律后果问题。《中华人民共��国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。可见，合同无效后，朱爱花因订立、履行合同所取得的财产因失去了取得财产的法定原因，属于不当得利，而应当予以返还。原审法院判令朱爱花向刘美环返还争议款项及利息，上述处理并无不当，本院予以维持。至于刘美环主张双倍返还定金的问题，由于合同无效后当事人所承担的责任是缔约过失责任，根据案件查明的事实，刘美环作为买受人在清楚知道朱爱花并非产权人且无合法授权手续的情况下，仍与朱爱花签订买卖合同，故应认定刘美环未尽到买受人所应尽的审慎注意义务，据此，刘美环与朱爱花均应对于合同无效承担过错责任。原审法院驳回刘美环对于双倍定金的主张正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘美环的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元由上诉人刘美环负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 张 怡代理审判员 黄春成二〇一四年××月××日书 记 员 郝 烨 微信公众号“”