2014）穗中法民五终字第339号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2015-04-27
案件名称
李青山、洪汉忠与广州华正投资管理有限公司、广州市中升贸易有限公司、广州市海珠区金山旅馆租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪汉忠,广州华正投资管理有限公司,广州市中升贸易有限公司,广州市海珠区金山旅馆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第339号﹤／h2﹥上诉人（原审原告）李青山，1973年5月10日出生，住广东省揭西县大溪镇金星村委金星村303号。委托代理人梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人植艳萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）洪汉忠。委托代理人徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）广州华正投资管理有限公司（以下简称华正公司）。法定代表人蔺杰，该公司董事长。委托代理人张涛，该公司职员。被上诉人（原审第三人）广州市中升贸易有限公司（以下简称中升公司）。法定代表人于东国，该公司董事长。委托代理人梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人植艳萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审第三人）广州市海珠区金山旅馆（以下简称金山旅馆）。投资人洪汉忠，本案上诉人之一。委托代理人徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。上诉人李青山、洪汉忠因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李青山（出租方，甲方）、洪汉忠（承租方，乙方）于2011年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租南洲花园a4栋二楼，原金山旅业，占地面积1580平方米；租期共6年，从2011年11月1日至2017年10月31日（装修免租期2个月，从2011年9月到10月31日）；租价第一、二年月租金50560元、管理费2054元、卫生费1106元，2013年11月1日开始每年递增5%，即2013年月租金53800元、2014年月租金55742元、2015年月租金58529元、2016年月租金61455元；签合同当日应支付2个月押金106176元、水电周转金23700元及交纳9月-10月二个月管理费4108元，11月租金、卫生费及管理费共计53720元，下次交租日为2011年12月1日至12月5日，甲方于9月1日交场地给乙方经营使用；每月交租日在1日至5日，逾期不交租金者，甲方可按日千分之三收取乙方的滞纳金，也可对乙方由于不支付房租而采取停电停水措施；场地转让费38万（包括目前正常经营的所有设备及证照的办理）并由乙方在合同签订当日支付甲方28万转让费用，余下10万由甲方负责将营业执照法人代表及其他有关的证件转至乙方指定名下当日，乙方一次性将余额10万元交换给甲方（证照范围指原来金山旅业范畴）如证照在11月1日前还没法办妥，甲方保证乙方经营不受影响原则，如遇有关部门上门检查则由甲方负责协调解决；等。华正公司是涉案房产的业权人，华正公司（甲方，出租方）与李青山（乙方，承租方）于2006年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市南洲北路南洲花苑a4二层部分的房屋，期限从2006年1月16日至2011年12月15日，甲方同意乙方可将房屋合法转租或分组给其他客户；等。华正公司表示在合同期满后，并没有与李青山续签，而是与中升公司于2012年2月9日签订了《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋租出给中升公司，租赁期限从2012年2月1日至2018年1月31日，约定中升公司如需将房屋合法转租或分租给其他客户以及合作经营，中升公司须将拟转租、分租、合作经营合同等有关资料真实、完整送交华正公司，并且必须征得华正公司同意后方可实施（华正公司出具转租、分组、合作经营同意书）等。华正公司向中升公司出具《分租同意书》，同意中升公司将涉案物业分租给金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止，据此华正公司表示仅确认中升公司与金山旅馆之间的转租关系，李青山、洪汉忠之间的租赁关系不存在合法依据。华正公司还提供了中升公司与金山旅馆于2012年3月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年3月1日至2018年1月20日，约定的月租金为50560元，等。洪汉忠表示该合同的个人签名并非其本人所签，金山旅馆的公章一直由李青山持有，李青山对此予以确认。华正公司确认在与李青山的租赁期满后至与中升公司签订租赁合同前，涉案物业由李青山使用和缴纳房屋使用费，2012年2月9日，其公司、中升公司与李青山三方在涉案物业现场进行了场地交付的确认，提交了中升公司盖章的《出租房交接书》予以证明，内容是中升公司确认已收到华正公司移交的涉案物业。李青山及中升公司对真实性没有异议，但否认华正公司陈述的在涉案物业现场进行了场地交付的事实。李青山于2012年12月27日向原审法院提起本次诉讼称：洪汉忠于签订合同后搬入涉案物业以金山宾馆的名义经营旅业，李青山已经完成了全部的办证义务，洪汉忠拒绝支付余下的场地转让10万元，同时2012年3、4、5、6月每月欠租金10000元共欠40000元、2012年11月至今的租金和管理费、卫生费等，故起诉要求：1、判令李青山、洪汉忠解除双方签订的《房屋租赁合同》，洪汉忠立即迁出海珠区南州北路南洲花园a4栋二楼，将物业交还给李青山使用；2、判令洪汉忠向李青山支付拖欠的场地转让费100000元及利息（从2012年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、判令洪汉忠向李青山支付欠付的租金共计292800元（暂时计算至2013年3月，要求计算至交付租赁物之日）及相应的违约金90058.08元（暂时计算至庭审之日，按照千分之三计算至实际支付之日止）；4、判令洪汉忠支付欠付的管理费、卫生费55932元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国民银行同期贷款利息计算）；5、请求法院判令洪汉忠支付欠付的水费6127元、电费5294.5元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；6、诉讼费由洪汉忠承担。李青山主张其已经依合同约定将金山旅馆的营业执照等在内的证照办理完毕，洪汉忠应支付拖欠的场地转让费10万元，原审中提交了以下证据予以证明：1、广州市海珠区金山旅馆的营业执照，投资人为洪汉忠；2、广州市海珠区金山旅馆的组织机构代码证，负责人为洪汉忠；3、广州市海珠区金山旅馆的税务登记证和完税证明，负责人为洪汉忠；4、关于广州市海珠区金山旅馆建筑内部装修消防验收合格的意见和消防安全检查意见书。洪汉忠确认李青山已经办好相关证照，但抗辩因李青山没有将上述证照交付，故不同意支付10万元。李青山主张洪汉忠2012年3月至2012年6月期间，每月仍拖欠1万元租金仍未支付，2012年12月开始拖欠租金，每月应交租金为50560元，要求洪汉忠支付，并据此主张洪汉忠违约，要求解除合同，收回涉案场地。洪汉忠确认2012年3月至6月每月少支付李青山租金1万元，但抗辩属于双方约定，因金山旅馆门口有一个报亭，在报亭没有搬迁前，李青山同意洪汉忠每个月少支付1万元的租金，原审中提交了以下证据证明：1、李青山致洪汉忠的信函，内容包括“至于因报亭未及时搬迁影响生意，我方并未坐视不理，但因搬迁报亭需多方主管部门同意和重新规划新址，我方曾私自处理过，并被行政处罚；最后，经万般努力协商，支付报亭业主补偿金人民币15000元整，才终于得以搬迁，由此可见，我方是急租客所及，想租客所想，为租客排忧解难的”等；2、2012年3月、4月、5月、6月收据5张，每张收据均显示金山旅馆租金50560元-10000元内容。李青山对租金收据真实性没有异议，但表示收据显示的减10000元并非不收，而是待报亭的事情解决后再补收。洪汉忠确认从2012年12月开始没有向李青山交租，抗辩因李青山从2012年12月开始停了金山旅馆的水电，导致洪汉忠无法经营，因此没有继续交租。李青山否认其自行断金山旅馆的水电，洪汉忠是因没有交水电费而导致被物业管理公司断电，且表示根据合同约定，李青山有权对洪汉忠由于不支付房租而采取停电停水措施，洪汉忠不交租是因为经营不好。李青山表示金山旅馆的用电是独立控制的，且由物业管理公司负责，提供电闸照片若干予以证明，洪汉忠对照片的真实性没有异议，但抗辩李青山曾在物业管理公司控制的电闸房外私自安装了可以控制金山旅馆用电的电闸，但李青山已经拆除了。李青山主张金山旅馆并不存在无法经营的状态，申请原审法院调取金山旅馆的旅客上传情况。广州市公安局海珠区分局治安管理大队回复表示2011年11月1日至2013年6月30日期间，金山旅馆共登记上传旅客入住信息12315条。李青山主张因洪汉忠违约，要求收回场地。李青山主张其是中升公司与华正公司签订的租赁合同的实际履约人，华正公司、洪汉忠知情并同意。李青山原审中提交了2013年3月28日华正公司与中升公司、李青山及中升公司的登记股东共同签订的《保证担保合同》，证明华正公司对李青山、中升公司与洪汉忠的出租情况知情。中升公司确认李青山的陈述及诉讼请求，最后确认与李青山之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，内容为“本公司承认李青山与洪汉忠先生2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，委托李青山先生行使租赁房的一切权利义务，包括代收管理费、房租、卫生费等一切费用的权利、向洪汉忠追讨拖欠一切费用的权利，向法院提起诉讼的权利。李青山先生就该《房屋租赁合同》的履行、追讨所签订的一切文件我公司均予以承认”。洪汉忠确认其一直向李青山履行合同义务，行使合同权利。李青山主张洪汉忠从2011年12月开始没有交付管理费和卫生费，还包括2011年9月、10月的卫生费没有缴纳，管理费标准是每月2054元，卫生费标准时每月1106元，洪汉忠确认其欠缴情况，对李青山主张的管理费、卫生费标准没有异议，但抗辩2011年9月、10月的卫生费根据合同约定属于洪汉忠装修期间，是不收取卫生费的，故合同签订时缴纳的卫生费是从11月才起算，拖欠上述费用是因为存在漏水情况，要求李青山修复，但李青山没有进行修复。李青山还主张洪汉忠拖欠2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元，洪汉忠予以确认，同意支付水电费给李青山。李青山就其垫付管理费、卫生费的情况原审中提交了物业管理公司出具的代缴费证明予以证实。洪汉忠在原审诉讼中确认不需要在本案中处理涉案场地的装修问题。原审法院认为，李青山与华正公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但华正公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由李青山使用和缴纳租金，故李青山与华正公司的租赁关系于2012年1月31日期满解除。中升公司与华正公司签订的租赁合同约定的租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，并且也将涉案场地交付给中升公司，办理了场地交接，现华正公司明确从2012年2月1日起不再与李青山建立租赁关系，李青山无权将涉案房屋进行转租，而李青山与洪汉忠签订的租赁合同约定的租赁期限从2011年11月1日至2017年10月31日，超过李青山与华正公司约定租赁期间，因李青山自2012年2月1日起没有转租权，故李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》超过2012年1月31日的约定部分无效。中升公司与华正公司自2012年2月1日起建立租赁关系，李青山表示只是以中升公司名义与华正公司建立租赁关系，但不影响洪汉忠在其与华正公司租赁合同期满后继续承租涉案场地经营金山旅馆，但洪汉忠一直根据合同约定向李青山履行义务，而非向中升公司履行，在与洪汉忠的关系之间，其才是实际履约人而非中升公司。洪汉忠确认一直按照合同约定向李青山履行义务，缴纳费用。中升公司确认李青山陈述。因此，虽然李青山、洪汉忠之间签订的租赁合同超过2012年1月31日的约定部分无效，中升公司自2012年2月1日起向华正公司承租了涉案场地，但中升公司确认洪汉忠在实际使用场地过程中应承担的义务直接向李青山履行，故李青山是实际履行人，洪汉忠一直使用涉案场地至今，故洪汉忠应向李青山支付场地使用费。现洪汉忠确认从2012年12月开始没有向李青山交租，抗辩因李青山断电导致其无法经营所致，但未能充分举证证明，且根据公安部门出具的复函显示，金山旅馆2011年11月1日至2013年6月30日期间共登记上传旅客入住信息12315条，据此并不存在洪汉忠陈述的无法经营的情况，故对洪汉忠的抗辩不予采纳。洪汉忠上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现李青山要求收回涉案场地合情合理，予以支持，因此，洪汉忠应按50560元／月的标准支付2012年12月至2013年1月的租金及从2013年2月起至李青山实际收回涉案场地时止的场地使用费给李青山。因李青山、洪汉忠之间的租赁合同超过2013年1月31日的约定部分无效，故李青山要求洪汉忠支付自2013年2月1日起逾期支付场地使用费的违约金缺乏依据，不予支持，但洪汉忠逾期未付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元，李青山要求洪汉忠支付违约金，合情合理，予以支持，故洪汉忠自2012年12月6日起至2013年1月5日时止按租金50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按租金101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给李青山，违约金总额以101120元为限。至于李青山主张的洪汉忠拖欠2012年3月、4月、5月、6月每月租金10000元合共40000元的问题，根据洪汉忠提交的租金收据及李青山关于报亭的陈述，采纳洪汉忠陈述的因报亭的搬迁问题而导致每月减租10000元的主张，李青山主张上述40000元在报亭问题解决后补交，因未能充分举证，不予支持。至于场地转让费100000元的问题。洪汉忠确认李青山已经按照合同约定办理完毕所需证照，但认为李青山未将证照交付于其，故不同意支付100000元。原审法院认为，李青山已经按照合同约定办理完证照，将金山旅馆的相关证照转名至洪汉忠名下，洪汉忠应当依约支付李青山场地转让费100000元，至于证照的交付问题，洪汉忠可另寻途径解决。李青山要求洪汉忠支付利息，因缺乏依据，不予支持。关于管理费、卫生费的问题。洪汉忠确认从2011年12月起没有缴纳管理费、卫生费，抗辩因涉案场地存在漏水问题，李青山没有解决而拒交。原审法院认为，因李青山已经代垫了洪汉忠自2011年12月起的管理费和卫生费，提供了物业管理处出具的证明，故洪汉忠应当向李青山支付上述费用。洪汉忠确认李青山主张的管理费2054元／月和卫生费1106元／月的标准，现李青山要求洪汉忠支付2011年12月起至2013年4月的管理费和卫生费，合情合理，予以支持。至于李青山要求洪汉忠支付2011年9月、10月的卫生费，根据双方签订的合同中关于2011年11月卫生费的支付约定，结合洪汉忠陈述，采信洪汉忠陈述的卫生费自2011年11月起计付的主张，洪汉忠无需支付2011年9月、10月的卫生费给李青山。关于水电费的问题，洪汉忠同意支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给李青山，故对此予以认定。关于李青山要求洪汉忠支付管理费、卫生费、水电费的欠费利息问题，因缺乏依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区南洲北路南洲花苑a4栋二楼的房屋交还给原告李青山；二、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付场地转让费100000元给原告李青山；三、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元给原告李青山，并从2012年12月6日起至2013年1月5日时止按50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给原告，违约金总额以101120元为限；被告自本判决生效之日起10日内按50560元／月的标准向原告支付2013年2月起至原告实际收回场地时止的场地使用费给原告；四、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内向原告李青山支付2011年12月起至2013年4月的管理费（按2054元／月标准计算）和卫生费（按1106元／月的标准计算）；五、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给原告李青山；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9445元由原告承担1628元、被告承担7817元。判决后，李青山、洪汉忠均不服，分别向本院提起上诉。李青山上诉并答辩称：1、原判认定李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》超过2012年1月31日的部分无效错误，该合同有效。（1）从现实交租情况来看双方实际履行了该合同；（2）中升公司确认李青山以其名义与华正公司签订租赁合同，也是李青山实际履行与华正公司的租赁合同；（3）有证据证明华正公司对李青山是合同的实际履约人是知情并同意；（4）洪汉忠确认李青山是实际履约人，双方依然执行2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》；（5）根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、洪汉忠拖欠的管理费和卫生费，根据合同法的规定应承担违约责任。综上，原判认定部分事实错误，请求：一、撤销原判第六项。二、判令洪汉忠向李青山支付从2013年2月起至付清时止，以50560元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年3月起至付清时止，以101120元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年4月起至付清时止，以151680元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年5月起至付清时止，以202240元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年6月起至付清时止，以252800元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年7月起至付清时止，以303360元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；共计97075.2元（计至实际付清之日止）。三、判令洪汉忠向李青山支付逾期交付管理费、卫生费的利息1736.42元（以2013年1月所欠总额为本金，按中国人民银行同期贷款利息计算至实际付清时止）。四、判令洪汉忠向李青山支付2012年3、4、5、6月每月欠租金10000共40000元。五、判令诉讼费由洪汉忠承担。洪汉忠上诉并答辩称：1、洪汉忠从2012年12月开始没有交租，是因李青山断电导致无法正常经营所致。李青山于2013年1月停二楼电，全部无法使用，洪汉忠于当月13日已停用宽带，2月2日注销宽带，根本没有上传旅客入住信息给公安部门，且因李青山的停电行为，2013年1月13日后的电读数为0，故原判对洪汉忠的抗辩不予采纳是错误的。2、李青山起诉本案时，所有证件尚未办齐，谈何收转让费10万元，况且至今原件没有交付洪汉忠，其中消防安全检查意见书没有原件。3、管理费没有交也是事出有因，因装修过程中发现多次漏水，经多次反映及催促至今没有得到解决。4、2012年11月的水电费应与2012年12月租金一起交，但李青山到12月6日停电之日也没有开水电使用清单给洪汉忠，故不存在洪汉忠不交水电费的理由。5、李青山已明确表示其是代表中升公司的，而中升公司也确认，且华正公司明确知道涉案场地是用于经营金山旅馆，洪汉忠与李青山签订的租赁合同是用于经营金山旅馆，故原判认为洪汉忠与李青山签订的租赁合同超过2012年1月31日为无效是不妥当的，应认定该租赁合同全部有效。综上，请求：一、撤销原判第一项，改判洪汉忠使用南洲花苑a4栋二楼至2017年10月31日止；二、撤销原判第二项，改判场地使用费在办齐消防验收后才支付转让费给李青山；三、撤销原判第三项，改判2012年12月至判决生效之日止（李青山恢复供电前）的租金由李青山自负；四、撤销原判第四项，改判在修缮完成后才支付管理费、卫生费；五、一审、二审受理费由李青山承担。被上诉人华正公司答辩称：李青山涉及的涉案物业的租金转租问题，有效性仅截止到2012年1月31日，超过该时间的转租行为没有合同依据和法律依据，2012年2月1日后到2018年1月31日的转租权利义务问题仅涉及华正公司和中升公司之间的关系，华正公司至今没有以任何方式确认过在涉案物业转租问题上李青山是实际履约人，因按照华正公司与中升公司签订的租赁合同，如要转租分租需征得华正公司书面同意才可有效，故本案中华正公司认为合同实际履约人仍是中升公司。被上诉人中升公司的答辩意见与李青山的上诉、答辩意见一致。被上诉人金山旅馆的答辩意见与洪汉忠的上诉、答辩意见一致。二审中，上诉人洪汉忠及被上诉人金山旅馆提交了以下证据：证据1、2012年12月6日被上诉人中升公司发给上诉人洪汉忠的告知函，拟证明上诉人李青山要求上诉人洪汉忠支付场地转让费10万元，否则停水停电；证据2、2013年1月10日、1月11日的报告，拟证明停电的事实；证据3、业务取消预受理登记表，拟证明被上诉人金山旅馆于2013年2月2日停了网络没有上传旅客入住信息；证据4、贴在涉案场地墙上的报告，拟证明被上诉人中升公司于2013年8月10日进占涉案场地使用至今。上诉人李青山及被上诉人中升公司共同质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均不予确认，且上述证据均与事实不符，停电期间电费仍有缴纳，网络也有继续上传信息。被上诉人华正公司认为上述证据与其无关，不予质证。上诉人李青山及被上诉人中升公司、华正公司二审中均没有新证据提交。二审中，上诉人李青山自认其已于2014年5月1日收回涉案场地。上诉人洪汉忠认为涉案场地已于2013年7月26日由上诉人李青山收回，并提交一份房屋租赁合同复印件，拟证明涉案场地已于2013年7月28日另行出租给他人，但上诉人李青山以该合同没有原件为由不予认可。二审中，上诉人李青山承认2013年1月20日后，上诉人洪汉忠一方仍然占用涉案场地，只是没有对外营业。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人李青山与被上诉人华正公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但被上诉人华正公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由上诉人李青山使用和缴纳租金，故原判认定上诉人李青山与被上诉人华正公司的租赁关系于2012年1月31日期满解除正确。被上诉人中升公司与被上诉人华正公司签订的租赁合同约定的租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，并且也将涉案场地交付给被上诉人中升公司，而上诉人李青山在其与被上诉人华正公司的租赁合同期满前，与上诉人洪汉忠签订了租赁合同，约定的租赁期限从2011年11月1日至2017年10月31日，超过上诉人李青山与被上诉人华正公司约定的租赁期间。虽然被上诉人华正公司明确从2012年2月1日起其不再与上诉人李青山建立租赁关系，上诉人李青山无权将涉案房屋进行转租，但被上诉人华正公司向被上诉人中升公司出具《分租同意书》，同意被上诉人中升公司将涉案物业分租给被上诉人金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止。上诉人李青山表示其只是以被上诉人中升公司名义与被上诉人华正公司建立租赁关系，其是被上诉人中升公司与被上诉人华正公司签订的租赁合同的实际履约人，在与上诉人洪汉忠的关系之间，其才是实际履约人而非被上诉人中升公司。被上诉人中升公司确认上诉人李青山的上述陈述以及上诉人李青山在本案中的诉讼请求，确认其与上诉人李青山之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，承认上诉人李青山与上诉人洪汉忠于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，确认上诉人洪汉忠在实际使用场地过程中应承担的义务直接向上诉人李青山履行，上诉人洪汉忠亦确认其一直按照该合同约定向上诉人李青山履行合同义务、行使合同权利，而非向被上诉人中升公司履行。综上，上诉人李青山与上诉人洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，原判认定上诉人李青山与上诉人洪汉忠该合同超过2012年1月31日的约定部分无效，不当，本院予以纠正。二审中，上诉人洪汉忠认为涉案场地已于2013年7月26日由上诉人李青山收回，但其提交的证据仅有一份拟证明涉案场地已于2013年7月28日另行出租给他人的房屋租赁合同，且仅是复印件并无原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，本院不予采纳，本院采信上诉人李青山自认的其已于2014年5月1日收回涉案场地，上诉人李青山与上诉人洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》亦于该日解除。上诉人洪汉忠确认其从2012年12月开始没有向上诉人李青山交租，上诉人洪汉忠的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人洪汉忠抗辩是因上诉人李青山断电导致其无法经营所致，但上诉人洪汉忠对此未能充分举证证明，而上诉人李青山在原审中提供了电闸照片若干予以证明被上诉人金山旅馆的用电是独立控制的，且由物业管理公司负责，上诉人洪汉忠对照片的真实性并无异议，其虽抗辩称上诉人李青山曾在物业管理公司控制的电闸房外私自安装了可以控制金山旅馆用电的电闸，但其对此亦未能举证证明，故原判对上诉人洪汉忠的上述抗辩不予采纳正确。因此，上诉人洪汉忠应按50560元／月的标准支付2012年12月至上诉人李青山实际收回涉案场地的2014年5月1日止的租金及逾期支付租金的违约金给上诉人李青山。上诉人李青山主张上诉人洪汉忠拖欠2012年3月、4月、5月、6月每月租金10000元合共40000元，认为该40000元需在报亭问题解决后补交，但上诉人李青山对此未能充分举证，原判不予支持正确。原判关于采纳上诉人洪汉忠陈述的因报亭的搬迁问题而导致每月减租10000元的主张的理据并无不当，现上诉人李青山在没有新证据的情况下上诉再次提出上述主张，本院不予采纳。根据合同的约定，在上诉人李青山负责将营业执照法人代表及其他有关的证件转至上诉人洪汉忠指定名下当日，上诉人洪汉忠一次性将场地转让费余额100000元支付给上诉人李青山。但是，上诉人李青山至今并无将其已办妥的部分证照交付给上诉人洪汉忠，且根据本案查明的事实，上诉人李青山至其提起本案诉讼时仍有部分证照未办妥，而是在本案诉讼中才办妥，现上诉人李青山已于2014年5月1日收回涉案场地，双方合同已于该日解除，故上诉人洪汉忠抗辩不同意支付10万元符合公平原则，本院予以支持。上诉人洪汉忠确认其从2011年12月起没有缴纳管理费、卫生费，而上诉人李青山已经代垫了上诉人洪汉忠自2011年12月起的管理费和卫生费，并提供了物业管理处出具的证明，故上诉人洪汉忠应当向上诉人李青山支付上述费用，原判认为上诉人李青山要求上诉人洪汉忠支付2011年12月起至2013年4月的管理费和卫生费合情合理而予以支持正确。上诉人李青山在原审庭审中承认其要求上诉人洪汉忠支付管理费、卫生费的欠费利息并无合同依据，且上述欠费是因双方就涉案场地的漏水问题产生争议，并非上诉人洪汉忠故意所为，故原判对上诉人李青山的上述欠费利息主张不予支持正确。综上，审查原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第四项、第五项、第六项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第一项、第二项；三、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第三项为：上诉人洪汉忠自本判决生效之日起10日内按50560元／月的标准向上诉人李青山支付2012年12月至2014年5月1日止的租金，并从每月6日起至实际付清之日止以当月拖欠的租金为本金，每日按千分之三计算违约金给上诉人李青山，违约金以当月拖欠的租金为限；四、上诉人李青山与上诉人洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月1日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9445元，由上诉人李青山负担1678、上诉人洪汉忠负担7767元；二审案件受理费9445元，由上诉人李青山负担843元、上诉人洪汉忠负担8602元。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一四年××月××日书 记 员 党春婷 关注微信公众号“”