（2013）泰海民初字第3798号

裁判日期: 2014-01-01

公开日期: 2014-03-28

案件名称

泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会与泰州英华职业学校,袁九林,高彤,彭玲,顾宝旺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州市海陵区人民法院

所属地区

泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会,泰州英华职业学校,高彤,袁九林,彭玲,顾宝旺

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条，第二百三十六条，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条

全文

泰州市海陵区人民法院民事判决书（2013）泰海民初字第3798号原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会，住所地泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会。法定代表人潘德海，主任。委托代理人（特别授权）陈双林，泰州经济开发区法律服务所法律工作者。委托代理人秦炜，泰州经济开发区法律服务所法律工作者。被告泰州英华职业学校，住所地泰州市海陵区迎宾路28号。法定代表人范骏，校长。被告高彤。上述两被告之共同委托代理人（特别授权）吴银书、孙翰宇（实习），江苏恒乐律师事务所律师。被告袁九林。被告彭玲。被告顾宝旺。原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会与被告泰州英华职业学校、高彤、袁九林、彭玲、顾宝旺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受��后，依法由审判员李三山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会委托代理人陈双林；被告泰州英华职业学校及高彤之共同委托代理人吴银书、被告袁九林、顾宝旺到庭参加诉讼；被告彭玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会诉称，泰州市海陵区城东街道斜桥村村民委员会（原告前身）于2008年7月24日与被告泰州英华职业学校及袁九林签订土地房屋租赁合同一份，约定原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会将坐落于红光组的泰州市迎宾路28号综合楼房屋租赁给被告袁九林、高彤、彭玲、顾宝旺用于开办经营泰州英华职业学校，租期5年，从2008年9月1日至2013年8月31日，每年租金人民币40万元，先交后租，如诸被告逾期不缴纳租金，原告泰州市海陵区城��街道斜桥社区居民委员会有权单方面终止合同，现租赁期限已届满，诸被告尚欠原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会租赁费用人民币68.33万元。原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会于2013年10月21日发函给被告泰州英华职业学校，要求解除租赁关系，结清拖欠的租赁费用及水电费，并要求被告泰州英华职业学校20日内搬离租赁场所，将租赁房屋交还原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会未果。由于被告袁九林、高彤、彭玲、顾宝旺是被告泰州英华职业学校的实际投资人、经营人及受益人，故诉请人民法院判令解除原、被告间租赁合同关系，判令诸被告立即给付拖欠的房屋租赁费人民币68.33万元（暂计算至2013年11月15日，实际费用计算至实际交付房屋之日），另判令泰州英华职业学校立即搬离租赁场所，结清全部水电费，将租赁房屋交付给��告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会。被告泰州英华职业学校辩称，学校拖欠原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会房租属实，具体数额需进行核实结算，对原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会要求解除租赁合同，学校无异议。被告高彤辩称，高彤是学校原投资人，2003年签订租赁合同是代表学校所签，是职务行为，且该合同已履行完毕，故高彤在本案中不应承担法律责任。被告袁九林辩称，2009年6、7月本人与被告高彤个人有资金往来，在此期间帮被告高彤在学校招生，与原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会签订协议也是受被告高彤委托，最终加盖学校印章，租赁与本人个人无关，且本人当年即已离校，与学校无瓜葛。被告顾宝旺辩称，本人于2005年8月受被告高彤聘请，在学校担任校长，仅负责学生管理与教学工作，不��责行政工作，且2012年7月15日本人已经辞职，与学校办理交接手续，原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会的诉请对本人不适用。被告彭玲未作答辩，亦未举证。经审理查明，2003年9月1日泰州市海陵区城东街道斜桥村村民委员会及东郊国土资源所（甲方）与泰州市海陵区英华文化专修学校（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将泰州市迎宾路28号综合楼租赁给乙方用于教学，租期三年，从2003年9月1日至2006年9月1日，年租金人民币20万元，乙方另支付相关费用人民币15万元。被告高彤作为代表在合同上签名，后双方履行了合同。2006年9月1日泰州市海陵区城东街道斜桥村村民委员会与被告泰州英华职业学校签订房屋租赁合同，约定将泰州市迎宾路28号综合楼租赁给被告泰州英华职业学校用于教学，租期二年，即从2006年9月1日至2008年8月31日止，年租金人民币20万元，泰州英华职业学校另支付相关费用人民币15万元，被告彭玲作为代表在该合同上签名。合同签订后，双方履行了合同。2008年7月24日，被告泰州英华职业学校与泰州市海陵区城东街道斜桥村村民委员会续签土地房屋租赁合同，约定出租方将泰州市迎宾路28号综合楼房屋（主楼1-5楼、附楼1-2层、西楼1-2层及院内土地场所）租赁给被告泰州英华职业学校，租赁期限5年，从2008年9月1日至2013年8月31日止，土地房屋租赁费为每年人民币40万元，承租人须于每年9月30日前与次年2月28日前分别缴纳当年租赁费的一半，先交后租，承租方逾期不缴纳租金，出租方有权单方面终止合同，合同还就其他事项进行了约定。被告袁九林在该合同上签名，被告泰州英华职业学校加盖印章。合同签订后，双方继续履行合同，从2012年3月1日起，被告泰州英华职业学校未给付租金。2013年8月31日��赁合同到期，双方未续签合同，被告泰州英华职业学校仍继续使用租赁房屋。2013年10月21日原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会致函被告泰州英华职业学校，提出由于学校拖欠房租，双方又未续签租赁合同，故决定解除双方租赁关系，并要求被告泰州英华职业学校在20日内交还租赁房屋，结清全部拖欠费用。后被告泰州英华职业学校未予履行。原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会遂于2013年11月26日涉讼。另查明，被告袁九林、彭玲、顾宝旺系被告泰州英华职业学校工作人员；被告高彤系被告泰州海陵区英华文化专修学校的举办者，后泰州市海陵区英华文化专修学校变更为泰州英华职业学校，范骏为学校法定代表人。审理过程中，被告泰州英华职业学校同意在处理部分学生的遗留问题后立即交还租赁房屋，原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会坚持要求被告结清租赁费用，并交还房屋，致调解未果。上述事实有原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会提供的租赁协议，被告袁九林、顾宝旺提供备忘录、解聘说明及原、被告当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，2008年7月24日泰州市海陵区城东街道斜桥村村民委员会与被告泰州英华职业学校签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。依合同约定，被告泰州英华职业学校应当支付房屋租金，其于2012年3月1日后未给付租金已构成违约，故原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会要求依合同约定给付租金的请求应予支持。2013年8月31日双方租赁合同履行期届满，双方未续签租赁合同，被告泰州英华职业学校仍继续使用租赁房屋，原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会未有异��，双方构成不定期租赁关系，被告泰州英华职业学校有义务按原合同标准支付租金。2013年10月21日原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会函告被告泰州英华职业学校通知解除双方间的租赁关系，该通知自送达时证实双方间租赁关系终止，被告泰州英华职业学校继续使用原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会房屋应当参照原租赁合同租金标准支付房屋使用费，现原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会要求解除双方租赁关系，收回租赁房屋的诉讼请求应予支持，被告泰州英华职业学校在交还房屋时，应支付拖欠的租金及房屋使用费。关于原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会要求被告袁九林、高彤、彭玲、顾宝旺承担租赁合同的法律责任一节，因上述被告非租赁合同当事人，诸被告在租赁合同上签名，仅作为被告泰州英华职业学校的经办人，该行为是职务行为，租赁合同的法律后果应由被告泰州英华职业学校承担，关于被告泰州英华职业学校在经营管理中是否按法律规定办学，投资者是否违反规定与本案无涉，原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会要求诸被告个人承担法律责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会与被告泰州英华职业学校租赁合同。二、被告泰州英华职业学校于本判决生效之日起十日将泰州市迎宾路28号综合楼（主楼1-5层、附楼1-2层、西楼1-2层）及院内场地交还给原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会收回。三、被告泰州英华职业学校在本判决生效之日起十日内一��性给付原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会房屋租金人民币65.55万元（至2013年10月21日）及房屋使用费（该使用费从2013年10月22日起至本判决生效确定交房之日止参照年租金人民币40万元标准计算），同时被告泰州英华职业学校自行结清租赁期间的水电费用。四、驳回原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会的其它诉讼请求。如被告泰州英华职业学校未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币10633元，减半收取人民币5317元，由被告泰州英华职业学校负担（原告泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会已预交，被告泰州英华职业学校在本判决生效后十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递��上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币10633元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：201101040058888；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审判员　　李三山二〇一四年元月二十六日书记员　　陈　曲百度搜索“”