（2014）穗中法民五终字第1182号
裁判日期: 2014-01-01
公开日期: 2014-06-09
案件名称
倪铭与广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市港龙实业有限公司,倪铭
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1182号上诉人（原审被告）广州市港龙实业有限公司。法定代表人叶润棉，系该公司财务总监。委托代理人梁庆华、黄奕锋，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪铭，女，1946年9月6日出生，汉族。委托代理人王煌，广东易恒律师事务所律师。上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街新新七路313号太阳城御园居住小区的开发商，该居住小区位于增城市新新公路旁东侧。2012年3月9日，倪铭（乙方、买方）与港龙公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品为预售商品房。该商品房为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20111152号；核发机关为增城市国土资源和管理局。第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为第二条约定项目中的太阳城御园B7第新新七路313号14幢2层204号房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）570417元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十六条住宅专项维修资金乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。……5.增城市：在中国建设银行股份有限公司各网点交存。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第三、原合同第十二条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中：（一）至（七）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）项应交由乙方填写或签署。乙方应当向甲方提供交存在住宅专项维修基金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第九条、其他……4、除合同约定的特殊原因外，如遇下列特殊情况之一，甲方亦可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况；第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。”。2012年3月9日和4月6日，港龙公司分别出具了两张发票给倪铭收执，确认收到购房款570417元。2013年4月26日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为港龙公司的涉案房屋所在居住小区的水表安装工程已竣工，验收合格等。2013年6月20日，涉案房屋所涉的户内燃气管道工程竣工。2013年7月3日，增城市邮政部门同意港龙公司的通邮申请。2013年7月10日，港龙公司向13至16栋业主发出《致御园巧克力社区13、14、15、16栋各业主复函》，内容为本应按原签订合同于6月30日交楼，但由于受到新塘黑社会海砂事件影响，特停工配合省市相关部门的检查及检验，导致本小区第一期验收的相关证件（消防验收合格证、人防验收合格证、通邮证等）延迟；欢迎各业主收楼并进行装修，在此一个月的装修期间内其公司属下物业公司也将免收管理费，其公司承诺尽快把供水、通邮的永久使用证明文件备齐并把复印件提供给业主，并且通电、通气等。2013年8月1日，广州供电局有限公司出具《业扩报装情况答复函》，内容为港龙公司就其开发的涉案居住小区申请用电，因拟接线路及变电站均处于重载状态，暂不同意接入本期新增负荷，退回用户报装资料等。2013年8月13日，增城市城乡规划局就港龙公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2013年9月2日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人民防空工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。2013年9月2日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2013年9月17日，增城市建设工程质量安全监督站就港龙公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了港龙公司于2013年9月10日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。至2013年11月21日止，涉案居住小区仍未达到永久用电的使用标准；倪铭和港龙公司仍未办理涉案房屋的交接手续。倪铭向原审法院提起诉讼称，合同签定后，倪铭完全按照合同的要求支付了全部房价款570417元。但我方在收楼期限前往收楼时发现港龙公司不能提供符合交楼条件的房屋各项证明文件，我方遂拒绝收楼。至今，港龙公司房地产项目工程仍未能符合交楼条件，我方不能及时收楼入住，蒙受巨大损失，为维护自身的合法权益，倪铭请求判令：一、港龙公司自2013年7月1日起至符合交楼条件后将房屋实际交付倪铭之日止，每日按总房价款万之分五的标准向倪铭支付逾期交楼违约金；二、诉讼费由港龙公司承担。在原审审理过程中，原审法院就港龙公司等系列案件主张因气象原因停工、市政施工停工和“海砂事件”停工的抗辩，分别向增城市城乡建设管理局、增城市人民政府永宁街道办事处和广州市自来水公司发函了解。其中增城市城乡建设管理局复函称该局对港龙公司建设涉案居住小区使用的混凝土氯离子含量的检查中，未要求港龙公司停工整改，以及在2012年2月1日至2013年8月22日期间，该局未向港龙公司发出因天气原因而停止施工的通知。永宁街道办事处复函称增城市新塘镇人民政府在2011年1月起对新新公路实施改造工程，该工程于2012年12月移交永宁街道办事处继续实施，永宁街道办事处在改造期间没有对涉案居住小区的路段采用全封闭的形式施工。广州市自来水公司复函称广东泰通建设有限公司中标了包括涉案居住小区所在路段在内3500米的铺设工程，该公司在施工期间每6米铺设一条管道，安装完成后立刻回填土方，在2012年11月份期间完工，其中涉及涉案居住小区所在路段的施工期为2天。原审另查明以下事实，一、2013年4月18日，港龙公司向广州市东部发展燃气有限公司申请管道燃气用气，同日，广州市东部发展燃气有限公司出具《广州市东部发展燃气有限公司管道燃气用气申请受理书》，内容为同意接驳该公司管辖属中压燃气管道，拟从新新大道拟建中压地管接驳，可供的燃气压力为50KPa等。至2013年10月9日止，位于新新大道的燃气管道仍在建设中，广州市东部发展燃气有限公司称2013年底可完工。二、2013年5月30日，增城市城乡建设管理局发布《关于对涉嫌使用不合格海砂生产的预拌混凝土工程项目氯离子含量检查结果的通报》，通报了涉案居住小区的部分工程项目使用的混凝土中氯离子含量为合格等情况。三、依据广州市自来水公司在增城市新新公路东侧（K2＋500至K6＋000）埋设供水管道的申请，增城市公路路政管理所于2012年12月21日填发了《挖掘、占用公路施工许可证》，该证载明施工单位为广东泰通建设有限公司，许可在2012年12月21日至2013年5月20日期间施工。四、2013年8月26日、10月29日和11月18日，增城市气象台分别出具了两份《增城市气象情况说明函》和一份《气象证明》，载明增城市在2012年2月1日至2013年6月30日期间的气象情况，其中白天发布暴雨橙色预警信号的时间为2012年5月5日7时34分发布持续至5月5日10时32分解除、6月21日15时34分发布持续至6月21日20时09分解除、7月25日11时53分发布持续至7月25日18时58分解除；2013年6月10日11时15分发布持续至6月10日15时02分解除；白天发布雷雨大风蓝色预警信号的时间为2012年4月20日6时25分持续至4月20日10时25分解除、4月25日14时59分持续至4月25日19时00分解除、4月27日13时22分持续至4月27日15时47分解除、9月9日17时01分持续至9月9日18时13分解除；2013年3月20日14时40分持续至3月20日16时50分解除、3月24日6时40分持续至3月24日8时18分解除、3月28日9时18分持续至3月28日10时22分、3月30日14时50分持续至3月30日15时50分解除、4月5日7时55分持续至4月5日11时28分解除、4月20日16时33分持续至4月20日19时35分解除、4月25日16时20分持续至4月25日21时5分解除、4月30日11时30分持续至4月30日15时0分解除、5月16日12时40分持续至5月16日14时30分解除、5月19日15时12分持续至5月19日21时1分解除、5月20日16时11分持续至5月20日17时23分解除；白天发布雷雨大风黄色预警信号的时间为2013年3月28日10时23分持续至3月28日11时23分解除、6月3日15时46分持续至6月4日00时16分解除；白天发布台风蓝色预警信号的时间为2012年6月29日8时30分持续至6月30日8时41分解除、2012年7月23日10时20分持续至7月24日16时25分解除。五、2013年9月，港龙公司（需方）与广州怡丰天然气有限公司（供方）签订了《液化天然气销售合同》，约定了供方为需方开发的涉案居住小区提供液化天然气；交接地点为涉案居住小区的液化天然气接收站；合同期为2013年10月1日至2014年9月30日等内容。六、2006年6月1日实施的《广东省突发气象灾害预警信号发布规定》的附件《广东省突发气象灾害预警信号及防御指引》中对于预警信号及防御指引作出如下记载，1、暴雨橙色预警信号的含义为“在过去的3小时，本地降雨量已达50毫米以上，且雨势可能持续”，防御指引为“1、暂停在空旷地方的户外作业，尽可能停留在室内或安全场所避雨；……”；2、雷雨大风蓝色预警信号的防御指引为“……3、把门窗、围板、棚架、临时搭建物等易被风吹动的搭建物固紧，人员应当尽快离开临时搭建物，妥善安置易受雷雨大风影响的室外物品。……”；3、雷雨大风黄色预警信号的防御指引为“……5、高空、水上等户外作业人员停止作业，危险地带人员撤离”；4、台风蓝色预警信号的防御指引为“……3、固紧门窗、围板、棚架、临时搭建物，妥善安置易受热带气旋影响的室外物品。……”。本案在原审审理中，一、港龙公司主张开发涉案居住小区期间，因气象、新新公路市政施工、“海砂事件”、用电申请被延迟和天然气用气申请被延迟等原因致使工程停工。倪铭对于港龙公司主张的上述停工均不予认可。二、倪铭主张，缴纳物业专项维修基金属于后义务，在港龙公司符合交楼条件的情况下倪铭才需交纳该费用；对于港龙公司提出倪铭没有支付物业管理费的问题，合同中没有该约定，应属另一法律关系；对于港龙公司提出倪铭延期支付首期款的问题，即使倪铭存在延期，也在约定的交楼时间前付清房款，港龙公司不能以此作为延期交楼的抗辩理由。港龙公司在原审庭审中提供了以下证据拟证明停工事实，一、2013年8月26日，“广州市荔顺土石方工程有限公司”在港龙公司出具的《说明函》上盖章确认，《说明函》的内容为自2012年5月起，广州知识城供水项目供水管网改造工程开始施工，在施工过程中造成港龙公司开发的涉案居住小区的两条主材料进出施工道路不具备通行条件累计时间约35天等。二、盖有“广州穗峰建设工程监理有限公司太阳城御园工程项目监理部”印章的监理日志27份，其中记录了2012年4月5日因暴雨停止斜屋面拔模、垂直运输及外墙作业都暂停施工，4月20日外墙抹灰、因雷雨大风室外作业停止施工和所有垂直运输机停止使用，4月27日因暴雨外墙抹灰停止施工，5月3日室内墙体抹灰、因暴雨室外作业停止施工，5月5日室内墙体抹灰、因暴雨部分工序停止施工，5月28日室内墙体抹灰、因暴雨室外作业停止施工，6月21日室内墙体抹灰及铝窗安装、因暴雨室外作业停止施工，6月22日因暴雨停止施工，6月23日因暴雨停止施工，6月28日预报台风、项目进度缓慢、工地都在排水及加强安全防护措施，6月29日室内墙体抹灰、因台风室外作业停止施工，7月23日室内墙体抹灰施工进度缓慢、因台风外墙作业停止施工，7月24日因台风外墙作业停止施工，7月25日室内墙体抹灰、因大雨室外停止施工，8月15日室内施工因下雨及材料影响施工进度非常缓慢、外墙作业、塔吊、施工电梯全部停工，10月29日因市政道路施工、混凝土道路损坏、材料无法进场、下午因无材料全部停工，2013年3月28日拆外架、安装入户门、因暴雨拆外架和回填土方停止施工，3月30日因暴雨拆外架和回填土方停止施工、相关工序受影响、施工进度缓慢，4月5日入户门安装正常、水电安装已完成总体的60%、因暴雨拆外架和回填土方停止施工，5月22日海砂事件、停工待检查、停止使用砂、待检测合格后方能使用，5月25日建设局对项目进行抽芯检测，5月30日项目停工、省检中心对项目进行实体抽芯检测，6月4日因大雨园林、游泳池暂停施工，6月6日第一次检测报告已取回、园林、游泳池已开始施工、土方已开挖，6月10日第二次检测报告取回、园林、绿化在收尾，6月20日因暴雨相关工程项目停工、园林、游泳池暂停施工，6月29日市政工程大施工、通水通电已完成、园林、绿化、游泳池已在收尾。原审法院认为：倪铭与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。涉案合同第十二条约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，而附件七补充协议则将交房条件调整为“商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。”，但《建设工程质量认定书》是何种性质、何种内容的文书，并不明确，港龙公司在诉讼中亦未能提供该文书。同时，附件七补充协议第四条约定了永久用电、永久用气证明是港龙公司在验收交接时必须出具的文件。故，附件七补充协议对交房条件的约定并不明确。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，应推定为未变更涉案合同中关于交房条件的约定。虽然增城市城乡建设管理局在2013年11月6日出具了与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该表仅证明涉案房屋符合安全使用条件，不能证明涉案房屋已具备永久用电、永久用气的居住使用条件。事实上，涉案房屋至2013年11月21日止仍不具备永久用电、永久用气的居住使用条件，未能达到涉案合同第十二条约定的交房条件。港龙公司抗辩称涉案房屋已符合交房条件，没有事实根据，原审法院不予采纳。关于港龙公司主张有权延期交房的抗辩是否成立的问题。根据附件七补充协议第九条第四款的约定，如遇下列特殊情况之一，港龙公司可据实予以延期交楼，一、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；二、白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；三、市政施工、突发性社会事件等原因以及港龙公司不可避免或者克服的异常地质状况；四、买家有任何违约行为；五、其他不可抗力事件。据此，港龙公司主张因政府部门延迟批准用电申请和天然气用气申请停工、施工期间遭遇国家规定的预警天气停工、市政施工停工、“海砂事件”停工以及倪铭存在延期支付首期款、未支付物业维修基金和物业管理费等违约行为，而有权延期交楼。对于港龙公司主张因气象原因停工的问题。港龙公司是在2004年12月7日成立的房地产开发企业，对于本市的日常气象状况有一定的认知，应预见在开发建设中部分工序因日常气象状况而停工的可能性，由此在议定交付房屋的期限上予以慎重考虑。且港龙公司提供的证据亦不能证明其公司在开发建设中遭遇不能预见的极端、异常气象以及因气象原因在白天的全部施工时间内停止所有工序的施工。同时，从增城市城乡建设管理局复函的内容中亦可知在诉辩双方签订合同后至交付期限届满前该局未向港龙公司发出因气象原因而停止施工的通知。故此，不予采纳港龙公司主张因气象原因停工可延期交楼的抗辩。对于港龙公司主张其他原因有权延期交楼的问题。一、港龙公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的涉案房屋在交付时是否具备永久用电、永久用气的生活条件是可以预见的，应承担开发建设风险，且上述生活条件亦不属于政府部门批准的事宜。港龙公司认为因政府部门延迟批准，而有权延期交楼的主张不成立。二、港龙公司提供的证据不能证明因市政施工和“海砂事件”而停工，倪铭对此亦不予确认。港龙公司认为因上述停工，而有权延期交楼的主张不成立。三、倪铭作为购房人已在合同约定的交付房屋期限届满日前履行了支付购房款的主要义务，港龙公司亦出具了购房发票予以确认，故港龙公司作为出卖人应履行交付符合条件房屋给倪铭的义务，但涉案房屋至2013年11月21日止仍不具备居住使用条件。港龙公司认为因倪铭未履行其他义务，而有权延期交楼的主张亦不成立。关于涉案合同约定每天按总房价款0.05%的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是倪铭和港龙公司在签订涉案合同时所明确约定的。港龙公司认为标准过高，但没有提供证据证明其违约行为给倪铭造成何种损失，以及该损失小于租金损失。且倪铭不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，港龙公司主张违约金应予调整，按租金标准计算，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，理应承担延期交房的违约责任。倪铭要求港龙公司支付2013年7月1日起至2013年11月21日期间延期交房违约金41070.02元（每日以总房款570417元为本金，以0.05%，延期144天计算），合理合法，原审法院予以支持。至于倪铭要求港龙公司支付2013年11月22日起至港龙公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，倪铭可另案主张，本案不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、广州市港龙实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2013年11月21日期间的延期交房违约金41070.02元给倪铭；二、驳回倪铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，由广州市港龙实业有限公司负担。判决后，港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据法律规定及合同约定，倪铭未履行交存“物业专项维修资金”的义务，无权要求港龙公司交楼。原判漏查“买方需要先履行交付物业专项维修资金的义务，然后才有权利要求卖方交付房屋”的情况。既然倪铭无权要求交楼，更无权要求港龙公司支付“违约金”。2、诉争房屋已取得消防验收、规划验收、环保验收、永久用水、通邮，且已取得《竣工验收备案表》，虽因政府延批永电及市政煤气管道配套缺陷原因，但也已具备通煤气、通电状态，涉案房屋已具备居住使用条件，原判错误认定涉案房屋不具备居住使用条件。“永气”、“永电”的文件仅是一份资格式的文件，即使未取得该文件，讼争房屋的业主现时也已能正常使用天然气和电，即使以后取得了该文件，讼争房屋的业主使用的仍是与现时一样的天然气和电，故“永气”、“永电”文件的取得与否，并不影响涉案房屋天然气和电的使用，也不影响涉案房屋的居住使用条件。3、讼争房屋的交楼条件业经《附件七补充协议》变更，原判否定当事人双方的自由约定，仍旧以旧条件要求港龙公司交楼是错误的。4、港龙公司存在约定和法定的延期交楼事由，有权延期交楼，原审判令港龙公司支付违约金是错误的。特别是政府电力主管部门书面回函：“因地区电网负荷重载，暂缓批准”，港龙公司据此就有权“据实”延期交房至“永电得到审批通过”之日止。若倪铭希望提前收楼，港龙公司一定同意交楼，但前提是双方互不追究违约责任。5、即使港龙公司需要支付违约金，原审判决违约金的计算标准过高，应参考当地段租金标准的1.3倍予以调整，亦不能从2013年7月1日起算违约金。因倪铭亦存在违约行为，应根据双方的过错程度，分担违约责任或降低港龙公司的违约责任。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求判令撤销原判第一项，依法判令港龙公司无需向倪铭支付违约金，判令倪铭承担本案原审、二审全部诉讼费用。倪铭答辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。二审中，港龙公司提交了以下证据：证据1、港龙公司与广州东部发展燃气有限公司于2014年1月26日签订的《管道燃气开户合同》，拟证明涉案房屋已具备永久用气的居住使用条件。证据2、港龙公司与广州供电局有限公司于2014年1月签订的《供用电方案协议》，拟证明涉案房屋已具备永久用电的居住使用条件。倪铭质证意见为：对证据1、证据2的真实性、合法性均予认可，但证据1仅是港龙公司申请开通并供应管道燃气的开户合同，该合同中还约定了接驳通气的条件，港龙公司没有证据证明涉案房屋已具备接驳通气的条件；证据2仅是对未来供电的方案所达成的协议，并非已提供永久用电的协议。倪铭二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审另查明，港龙公司与倪铭在二审庭审中确认，港龙公司于2014年2月24日将涉案房屋交付给倪铭使用，双方办理了收楼手续。本院认为，原判认定倪铭与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）合法有效正确，本院予以确认。关于二审中双方争议的交楼条件问题。上述合同第十二条约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，港龙公司上诉称合同附件七补充协议已经将交房条件变更为取得《建设工程质量认定书》，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，即取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼的条件，而上述《建设工程质量认定书》并非法律规定的交楼必备文件，港龙公司亦没有提交该认定书，而港龙公司于2013年11月6日才取得涉案楼盘的《竣工验收备案表》，超过合同约定的交楼日期，且至今涉案楼盘永久用电、永久用气仍未取得公共服务单位出具的达到永久使用条件的证明文件，在此情况下购房人有权拒绝收楼。故原判认定涉案房屋尚未符合交房条件依据充分，本院予以确认。关于港龙公司二审中提交的《管道燃气开户合同》，该合同明确约定了接驳通气必须具备的条件，港龙公司未能举证证明已具备该条件且已实施接驳通气，而港龙公司二审中提交的《供用电方案协议》仅是对未来供电的方案所达成的协议，并非已提供了永久用电。故港龙公司关于涉案房屋已具备永久用气、永久用电的居住使用条件的抗辩不成立，本院不予采纳。港龙公司未依约按期交楼的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因港龙公司至今仍未取得永久用电、永久用气的证明文件，目前无法确定涉案房屋所在楼宇符合永久用气、永久用电等交楼条件的具体时间，故原审依据倪铭的诉讼请求判令港龙公司支付至2013年11月21日止的延期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于港龙公司上诉主张违约金过高应予调整、应按同地段租金1.3倍标准计算的问题，因本案只判决港龙公司支付至2013年11月21日止的延期交房违约金，双方可在就2013年11月22日后的延期交房违约金问题的处理时通过协商解决或另案诉讼中由法院根据延期交房违约金的总额综合考虑是否予以调整，故本案二审亦不予调处。港龙公司并未举证证明倪铭存在违约行为，即使其主张属实，港龙公司亦有权另循法律途径追究倪铭的违约责任，故港龙公司关于根据双方过错程度，分担或降低其违约责任的上诉意见理据不足，本院不予采纳。港龙公司作为房地产开发企业，在签约时理应考虑涉案房屋在交付时是否具备永久用电、永久用气等生活条件，承担相应的开发建设风险，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，港龙公司关于其对暂不能办理永久用电、永久用气不承担延期交房违约责任的上诉意见本院不予采纳。关于物业专项维修资金的问题。涉案合同中仅约定买方在办理收楼手续前要支付该项资金，并没有明确约定具体交费时间，且现涉案房屋尚未达到交楼条件，买方以此为由暂不支付该项资金并未违反合同约定，并不能因此而免除作为港龙公司的交楼义务。故港龙公司以买方未先履行交付物业专项维修资金为由，认为倪铭无权要求其交楼的上诉主张无理，本院不予支持。综上，港龙公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由广州市港龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军代理审判员 刘 卉代理审判员 蔡 峰二〇一四年××月××日书 记 员 党春婷 微信公众号“”