北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第18849号原告北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号6号楼旁办公楼，注册号：110108002789262。法定代表人胡泊，董事长。委托代理人肖京文，该公司法务主管。被告胡章宏，男，1963年11月11日出生。委托代理人罗少华，北京市众明律师事务所律师。委托代理人陈育英，北京市众明律师事务所实习律师。
原告北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪物业公司）与被告胡章宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员黎健独任审判，公开开庭进行了审理。原告国豪物业公司之委托代理人肖京文，被告胡章宏之委托代理人罗少华、陈育英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国豪物业公司诉称，我公司自2009年至2013年是本市海淀魏公村1号韦伯时代中心C座小区物业管理服务的提供者，胡章宏系韦伯时代C座某房产业主，双方存在合法的物业服务合同有关系。我公司为该小区提供物业服务期间，全面、适当地履行了义务，但胡章宏却以各种拖欠支付物业服务费，且经我公司多次催讨仍未支付。现我公司要求胡章宏支付2009年7月1日至2013年2月28日间的供暖费123782.78元及逾期支付滞纳金12378.27元。本案诉讼费由胡章宏负担。胡章宏辩称，我与国豪物业公司于2004年11月签订的是《物业管理委托合同书》，该合同于2005年12月31日到期终止，此后双方未续签或另签过合同。现国豪物业公司索要2009年至2013年期间的物业费与供暖费，上述合同并不能适用本案，其要求相应物业费、供暖费缺乏合同、法律依据。本案争议房屋于2013年3月5日登记在牛宇璇名下，并非我所有，我不能成为本案被告，更谈不上欠物业费及供暖费了。自2009年至今，国豪物业公司未向我索要过物业费、供暖费，其中部分已超过了两年的诉讼时效。国豪物业公司根本没有专有的供暖设备为本案争议房屋供暖，即使是用中央空调供暖，也应当依据空调耗电电度数结合国家规定的用电标准价格计算并收取相应费用。国豪物业公司计算的物业费、供暖费及滞纳金均缺乏依据。
经审理查明，2001年9月22日，胡章宏购买由北京魏公元鼎房地产开发有限责任公司开发位于海淀区魏公村的韦伯时代中心C座某房屋（面积244.63平方米），其中合同附件约定空调及供暖控制系统为中央空调、风机盘管加新风系统。2004年11月12日，胡章宏办理上述房屋的入伙手续，并同时与国豪物业公司签订《韦伯时代中心C座物业管理委托合同书》，合同约定胡章宏将本市海淀区中关村南大街17号韦伯时代中心C座某房屋委托国豪物业公司实施物业管理，其具有依照合同规定按期如数向国豪物业公司交纳物业管理费、空调维护费的责任。委托管理期限自2004年元月1日起至2005年12月31日止。自办理入伙手续之日起，胡章宏向国豪物业公司交纳本年度物业管理费、空调使用维护费：物业管理费5.94元／平方米，空调使用维护费13.63元／平方米。胡章宏逾期交纳合同规定的各项费用，国豪物业公司有权向其加收滞纳金，凡过期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未缴纳者，国豪物业公司有权就此向当地法院提出诉讼。合同签订后，双方履行了合同约定义务。合同约定期限届满后，双方虽未续签合同，但国豪物业公司继续为韦伯时代提供空调使用维护服务。至2009年6月底，双方未因上述房屋的空调使用维护服务产生任何纠纷。庭审中，国豪物业公司主张胡章宏未交纳2009年7月1日至2013年2月28日期间的空调使用维护费，胡章宏对此不予认可。其中，胡章宏主张已将上述房屋出售给他人，否认其为本案适格被告。为此，国豪物业公司主要向本院提供调自北京市海淀区房屋管理局的上述房屋所有权转移的档案资料，证明胡章宏于2013年3月5日将该房屋出售给牛宇璇，且不存在此前该房屋的其他转移记录。胡章宏对该证据不予认可，但未向本院提供充分反证。胡章宏另以与国豪物业公司无合同关系及相应空调费没有依据进行抗辩，但其未向本院提供否认国豪物业公司事实上向韦伯时代中心提供空调使用维护服务的相反证据。国豪物业公司主张现空调使用维护费标准为11.5元／平方米，并主要向本院提供显示缴款人为北京赛伯乐实验仪器有限公司，且记载有2009年1月1日至2009年6月30日间物业费8601.19元、供暖费16879.47元、代收垃圾清运费30元内容的缴费专用发票记账联作为双方实际履行收、缴费标准的依据，另提供《韦伯时代中心C座业主档案卡》证明胡章宏的工作单位即为该缴费单位。胡章宏对此坚持不予认可，却未能就上述证据内容作出合理解释并提供充分反证。胡章宏另对部分空调使用维护费提出诉讼时效抗辩，国豪物业公司则提供向胡章宏发送催缴通知的快递单进行反驳。国豪物业公司主张胡章宏支付滞纳金，但未就此向本院提供合同上的依据。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《韦伯时代中心C座物业管理委托合同书》、物业费、供暖费专用发票记账联、《韦伯时代中心C座业主档案卡》、《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、契税发票等证据材料在案佐证。
本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，国豪物业公司系韦伯时代中心的物业服务管理企业，胡章宏原系韦伯时代中心房屋的业主，双方就该房屋签订有物业管理委托合同。根据合同约定国豪物业公司负有如约提供空调使用维护之义务，胡章宏负有支付相应的空调使用维护费之义务。合同约定期限届满后，双方未续签合同，但国豪物业公司仍继续提供空调使用维护服务，由此形成的债权债务关系应受法律保护，胡章宏应就此支付相应对价即相应的空调使用维护费。庭审中，国豪物业公司提供的房屋转移登记资料显示，该房屋在胡章宏出售给牛宇璇前无其他出售记录，即在本案国豪物业公司主张的缴费期间，房屋的所有权人仍为胡章宏，其应当负担名下房屋所产生的空调使用维护费，胡章宏的否认主张没有充分证据支持。胡章宏另以双方无合同关系及收费标准无依据进行抗辩，而国豪物业公司提供的先前缴费发票及业主档案资料，可证明胡章宏曾以现国豪物业公司主张的缴费标准支付过相应费用且并未提出异议，该标准可作为双方继续履行的依据。胡章宏虽对该相关证据不予认可，未向本院提供充分反证。关于胡章宏提出的诉讼时效抗辩，国豪物业公司提供证据证明其曾发通知向其追索，现没有充分证据证明国豪物业公司存在明显的怠于行使权利的行为，本院对胡章宏的时效抗辩不予采信。综上，现国豪物业公司要求胡章宏支付空调使用维护费，理由正当，本院予以支持。但该公司主张滞纳金一节，因缺乏合同规范，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，
判决如下：
一、于本判决生效后七日内，胡章宏支付北京国豪物业管理有限公司
二○○九年七月一日至
二○一三年二月二十八日之间的空调使用维护费人民币十二万三千七百八十二元七角八分；
二、驳回北京国豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百一十二元，由北京国豪物业管理有限公司负担一百二十四元，已交纳；由胡章宏负担一千三百八十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎 健
二〇一四年八月二十六日
书记员 孙婉仪 来源：百度搜索“”