北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第5214号上诉人（原审被告）周承志，男，1945年6月5日出生。被上诉人（原审原告）北京岳兴物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区宁馨苑小区内办公楼。法定代表人陈龙，经理。委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
上诉人周承志因与被上诉人北京岳兴物业管理有限责任公司（以下简称岳兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第2306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岳兴物业公司在原审法院诉称：原北京市昌平城建物业管理中心现更名为北京岳兴物业管理有限责任公司（即岳兴物业公司）于2002年1月与周承志签订松园小区入住物业管理合同书，合同编号10#-242。依合同约定，周承志购买的原松园小区现更名为宁馨苑小区X号楼X单元X号房屋（面积为154.53平方米）的物业，由我公司进行管理。物业交费时间为每年1月31日前。2009年1月1日至2011年12月31日的物业费3705元周承志至今未交。岳兴物业公司依约履行了物业管理义务，周承志却未能依约履行交纳物业费义务。为了维护我公司的合法权益，故起诉要求：1、周承志给付我公司2009年1月1日至2011年12月31日的物业费3705元及滞纳金1234元，合计4939元；2、诉讼费由周承志承担。周承志在原审法院辩称：岳兴物业公司说我欠了3年的物业费，实际我欠了5年的，因为岳兴物业公司的所作所为没有合同约定，不符合相关的法律法规的规定，物业很多作为未经业主授权，程序违反法律规定；物业不告知剥夺了我的监督权，占有了全部收益，侵犯了我对收益的处分权，我不认可物业单方面改变原松园小区入住合同的约定提高收费的做法；口头反诉岳兴物业公司，要求岳兴物业公司返还2006—2008年多收的物业费723.2元，要求岳兴物业公司返还2006年多收的5个月保费30.7元，要求岳兴物业公司返还2007、2008年所缴保费的本金及累计利息收益，要求岳兴物业公司返还盗取、划走专项维修基金及其占用期的衍生利息5254.92元；岳兴物业公司自2002年起至今，从不公布物业收入和支出情况，不接受我和其他业主的质询和质疑，岳兴物业公司做法违反法规规定，物业利用公共部位的收益和如何处分必须公布；岳兴物业公司自2002年至今未经业主大会讨论通过，擅自将1号楼地下车库承租给个人，用于汽车修理和废品回收，13号楼地库用于出租停车收费，占有上述两项收入至今，由于岳兴物业公司也未公示申办过有关验收手续，地下车库用于堆放易燃品，我有对收益主张处分的权利，物权法有相关规定，物业管理条例第50、55条有规定，关于物业管理纠纷意见第18条有规定，物业管理规定有规定；拆毁小区中心公园假山出售，并占有全部收入至今，我主张权利的依据有相关法律规定；岳兴物业公司侵占我经济利益，岳兴物业公司2006年未与我协商擅自将入住合同第三条约定的0.52元增至0.65元，我不认可岳兴物业公司单方变更入住合同原约定的做法，经济适用房使用政府指导价，不认可岳兴物业公司的单方变更，要求按原合同执行，并要求返还2006—2008年多收取的费用；2006年按0.65元收费中有73.7元必须用于投保北京市物业管理收费办法指定的物业公共设备、公共设施部分及公共设施保险，岳兴物业公司只投保了7个月，多收的部分至今不退，我方要求返还本金及累计利息收益，岳兴物业公司2007年至今不按北京市物业管理收费办法规定险种投保，将其管辖的其他非经济适用性质、非住宅、非公用部位的商铺、写字楼、邮票、汽车等混入投保范围，改变业主缴纳保费的经济适用性，侵吞了商户的保费；岳兴物业公司2013年盗取我10号楼专项维修资金5348.94元，岳兴物业公司通知屋面防水开工，事前未经全部业主两个三分之二讨论通过，在我对大修的必要性、维修范围、维修方法、预算全然不知的情况下通知开工，程序违法；主管部门2013年7月8日才准予使用专项维修基金，岳兴物业公司2次划去了5348.94元，我质疑工程费用预算的真实性，10号楼的屋面防水至今根本没有修，全部是造假，业主签名可能蒙骗相关部门，岳兴物业公司套取我医保资金谋利，专修维修基金是房子的医保钱。原审法院
经审理查明：周承志居住的小区原名称为松园小区，后更名为宁馨苑小区。周承志系岳兴物业公司服务管理的昌平区宁馨苑小区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋面积为154.53平方米，该房屋系经济适用房。2002年1月11日，周承志（乙方）与北京市昌平城建物业管理中心（甲方）签订《松园小区入住合同》，合同约定，甲方负责对乙方的房屋进行物业管理；乙方根据甲方提供的服务项目和国家规定的收费标准于每年1月31日前向甲方交纳当年的物业管理费，逾期不交者，每逾期一天，按应缴费额的1%向甲方支付滞纳金，至全部交清之日止；物业管理费标准每月每平方米0.52元／户，根据国家政策法规可随时调整，其他收费按有关文件执行。岳兴物业公司企业名称原为北京市昌平城建物业管理中心，2002年8月26日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京岳兴物业管理有限责任公司。岳兴物业公司为周承志提供了物业服务。另查，2005年12月19日，北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会联合发布京发改（2005）2662号文件，调整了北京市经济适用住房小区物业服务收费标准，物业服务收费基准价标准为0.55元／建筑平方米·月；安全防范设施设备运行维护费为0.05元／建筑平方米·月；消防设施设备日常运行维护费多层住宅为0.05元／建筑平方米·月。根据京价（收）字（1999）第253号文件规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费的收费标准为每户每年30元。周承志未向岳兴物业公司交纳2009年1月1日至2011年12月31日的物业费3705元。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述及岳兴物业公司提供的入住合同、名称变更证明、资质证明，周承志提供的入住合同、物业管理手册、照片等。原审法院认为：北京市昌平城建物业管理中心经工商机关核准将名称变更为北京岳兴物业管理有限责任公司，故北京市昌平城建物业管理中心与北京岳兴物业管理有限责任公司实际为同一主体。岳兴物业公司与周承志签订的《松园小区入住合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。岳兴物业公司依约为周承志的房屋提供了物业服务，周承志理应向岳兴物业公司交纳物业服务费用。岳兴物业公司收取物业费的标准符合北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会联合发布的京发改（2005）2662号文件、京价（收）字（1999）第253号文件的规定。现岳兴物业公司起诉，要求周承志给付2009年1月1日至2011年12月31日的物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。周承志可以在交纳物业费后要求岳兴物业公司履行相关义务。岳兴物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。岳兴物业公司应与周承志进行沟通，减少并化解彼此之间的分歧。岳兴物业公司要求周承志给付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。周承志向岳兴物业公司提出的反诉请求，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：
一、周承志给付北京岳兴物业管理有限责任公司
二○○九年一月一日至
二○一一年十二月三十一日期间的物业费三千七百零五元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回北京岳兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周承志不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决，驳回岳兴物业公司的全部诉讼请求；2、支持我在原审判决中提交的反诉状的全部诉讼请求。上诉理由是：1、岳兴物业公司的诉讼请求超出了诉讼时效；2、原审法院未审理我的反诉请求，违反法律规定；3、岳兴物业公司违约、侵权在先，我并未违反合同约定；4、原审法院未调查取证，违反法律规定，影响了我的诉讼权利。岳兴物业公司答辩称：不同意周承志的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。二审中，岳兴物业公司主张其向周承志主张过物业费，催缴物业费的方式主要是上门催缴。周承志对此不予认可。以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：关于周承志主张的时效问题，因岳兴物业公司为周承志提供的物业服务处于持续状态，本案在适用诉讼时效制度时，对岳兴物业公司不应过于苛刻，对周承志以岳兴物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于周承志应否向岳兴物业公司交纳物业费的问题，岳兴物业公司为周承志提供了物业服务，周承志实际享受了岳兴物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。周承志的房屋面积为154.53平方米，房屋性质为经济适用房，物业费相较于普通商品住房的缴费标准较低，岳兴物业公司提供的物业服务在服务质量和服务水平上与交纳物业费较高其他小区必然存在一定差距，该种情况的出现与物业费缴费标准的高低、物业费收缴是否充足等多种因素都有关系，如周承志据此不交纳物业费，势必会导致物业服务质量的进一步降低，故对周承志不交纳物业费的主张，本院不予支持。关于周承志的反诉请求，因原审法院并未受理周承志的反诉，本院无法直接对周承志反诉请求作出处理，原审法院已经指出周承志可另行主张相关权利，对此本院不持异议。周承志调查取证的申请针对的亦是其反诉请求，故周承志可在另行与岳兴物业公司主张权利时根据相关法律规定一并予以解决。需要指出的是，物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服的行为，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。因此本院希望岳兴物业公司在今后的工作当中应当加强与业主的沟通，虚心听取广大业主的意见，改正自己的不足，切实提高服务质量，满足业主的需求。综上所述，周承志的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由周承志负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由周承志负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 汤 平
代理
审判员 唐兴华
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张薷芯 来自：