北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第09852号上诉人（原审原告）安力，女，1962年3月14日出生。委托代理人李三勇，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄爱萍，女，1960年3月14日出生。委托代理人王孟轩（黄爱萍之子），男，1987年3月10日出生。
上诉人安力因与被上诉人黄爱萍合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2014年1月，安力起诉至原审法院称：我是位于北京市朝阳区柳芳北里×号（以下简称涉案房屋）公房的承租人，出租方系北京京机兴物业管理有限责任公司（以下简称京机公司），我与黄爱萍系朋友关系。2005年1月，黄爱萍因结婚住房紧张，和我协商暂借涉案房屋居住。我以换房的名义将涉案房屋出售给黄爱萍。2005年1月20日前后，黄爱萍将卖房款25万元支付给我。我认为双方不存在换房的事实，公房买卖属于违法的行为，所以涉案房屋买卖行为无效，黄爱萍应将房屋返还。我多次催促黄爱萍还房，黄爱萍以各种理由推脱至今。故我诉至法院，要求判决我与黄爱萍针对涉案房屋的买卖行为无效，黄爱萍将涉案房屋腾退并交还给我。黄爱萍辩称：我不同意安力的诉讼请求。第一，如果房屋产权是在单位，诉讼主体应该是单位。安力不具有诉讼资格。第二，我已经取得了产权证，房屋登记在我名下，安力以使用权的名义起诉我不具有诉讼资格。2005年1月份，安力通过物业出售房屋，价格是25万元。2005年1月20日，我与安力签订了换房协议。当天我通过银行转账的形式向安力支付了25万元。我也不认识安力本人。原审法院
经审理查明：安力主张其曾为涉案房屋的承租人，并提交公有住宅租赁合同复印件一份，该合同注明涉案房屋的出租人为京机公司，承租人为安力，租期自2002年12月开始。黄爱萍认可该证据的真实性。2005年1月20日，安力与黄爱萍针对涉案房屋签署《京机兴物业公司房管通知单》一份，主要内容为：“原住户安力换房为黄爱萍，已与新住户签订采暖协议，自2005年1月起，由新户缴纳房租、采暖费、原住户安力不再承担房租等费用”。之后，黄爱萍支付安力房款25万元。同日，京机公司与黄爱萍签署《公有住宅租赁合同》一份，约定黄爱萍承租涉案房屋，租期自2005年1月20日开始。安力于2005年1月20日将涉案房屋交付黄爱萍，黄爱萍实际使用涉案房屋至今。2013年9月27日，黄爱萍与北京京城机电控股有限责任公司签订《房屋买卖契约》，约定黄爱萍购买涉案房屋，总房价为35951元。2013年12月6日，黄爱萍取得涉案房屋的产权证，房屋产权登记在黄爱萍名下。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。安力与黄爱萍双方自愿签订《京机兴物业公司房管通知单》，黄爱萍已向安力支付相应款项，此为双方真实意思表示。现涉案房屋承租人早已变更为黄爱萍，黄爱萍亦已实际入住并通过购买的方式取得涉案房屋的所有权。而安力要求确认双方买卖行为无效并据此要求黄爱萍腾退房屋的依据不足，故结合目前的实际情况，对于安力的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年4月判决：驳回安力的全部诉讼请求。原审法院判决后，安力不服，仍持原诉讼主张向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，予以改判，并由黄爱萍承担本案诉讼费用。黄爱萍同意原判。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有公有住宅租赁合同、房屋所有权证、发票、房屋买卖合同等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：安力与黄爱萍签订的《京机兴物业公司房管通知单》，系双方真实意思表示，其内容虽表述为“换房”，但实为公有住房承租权转让合同，双方交易的标的物为公有住房使用权，该使用权的有偿转让既不以出卖方持有房屋所有权为前提，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同已得到实际履行，出租方京机公司对合同所涉转让行为亦予以确认，京机公司与黄爱萍重新签订了公有住宅租赁合同，黄爱萍亦得以据此以购买的方式获得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，原审法院依法认定安力与黄爱萍签订的《京机兴物业公司房管通知单》合法有效正确，应予维持，安力的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由安力负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由安力负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理
审判员 杨 夏
代理
审判员 贾 旭
二〇一四年八月十二日
书 记 员 刘艳辉 来自：