辽宁省辽中县人民法院民 事 裁 定 书（2014）辽民一初字第371号原告彭辉，男，现住沈阳市和平区委托代理人董明伟，女，现住沈河区被告哈达，男，现住沈阳市沈河区委托代理人李辉，男，现住辽宁省辽中县被告沈阳奉厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区法定代表人孙守信，系被告单位经理。委托代理人韩永光，现住沈阳市于洪区原告彭辉诉被告哈达、沈阳奉厦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后。依法由
审判员周敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭辉及其委托代理人董明伟、被告哈达及其委托代理人李辉、被告沈阳奉厦房地产开发有限公司（以下简称开发有限公司）委托代理人韩永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，于2014年5月15日，被告哈达与原告签订还款房屋产权认定书，将被告开发有限公司抵债给被告哈达的楼房10套中的5套抵债给原告，核款为935，216.88元。现要求法院确认原告与被告哈达签订的还款房屋产权认定书有效；并判决被告哈达将抵债房屋交给原告，并承担本案的诉讼费用。
被告哈达辩称，原告与被告哈达是合伙关系，共同投资完成哈达实际完成施工的玉龙水岸小区10号商品楼的建设。现该工程尚有部分未完成，仍在施工中，工程款与另一被告开发有限公司没有最终决算，尚有未决算的材料款及部分人工费。
被告哈达给原告出具的认定书是一种抵押性质的行为，因为原告与被告哈达就合伙承建的项目，也没有最终结算，被告哈达与被告开发有限公司在进行初步核算时，被告开发有限公司同意划拨10套楼的预售权给哈达，并不是将10套楼的产权，以工程款的形式抵顶给哈达，因此哈达只有预售后经公司同意取得该10套的售楼款来折抵工程款，10套楼的处置需要经过被告开发有限公司的认账且出具销售给第三方的商品房合同及售楼发票等相关手续，才能变为现金形式，被告哈达才能收回工程款。因为被告哈达与原告是合伙关系，为了表示诚意，在2014年5月14日，在取得10套楼的预售权后，于5月15日给原告出具了认定书，该5套楼并不是产权的转移，只是哈达对合伙人的一种承诺。原告所持认定书，是一种意向性行为，不是双方合伙最终的决算。也不是原告所述自认取得产权的证明，该认定书的效力，是随着工程进度，工程款的结算程度，和双方就合伙建设最终进行结算后形成的最终数字来对应。且还需要被告哈达与被告开发有限公司征求意见后预售成功出具购楼手续才能实现对应价款的目的。虽然认定书表示比较明确，但是该认定书是属于效力待定的合同。根据其性质和被告哈达与第三方与被告开发有限公司的建筑工程行为，只能在条件得到满足后方能实际履行多退少补。被告哈达，承认作出上述行为，但是希望法院考虑到工程的持续性和合伙人之间账务往来的关系，驳回原告诉讼请求。待条件成就后，依法履行，否则原告取得5套楼的产权后，既无法出卖，也无法实现对应价款的目的。
被告开发有限公司辩称，被告开发有限公司只对自己出具的公章负责，还有对承包人哈达出具的承包材料负责。承包合同属实，被告开发有限公司和瀚翔签订的合同属实，确认书也属实。小二楼没盖完，是在承包之内的合同。当时写确认书的目的是把这10套楼抵押给被告哈达，按照协议第9条，被告开发有限公司已经给付70%工程款，工程还没竣工，被告开发有限公司不能再给被告哈达现金了，这10套是抵押待竣工验收后售楼款可以作为工程款支付，到那时候哈达可以卖，被告开发有限公司就给被告哈达办手续。
本院认为，原告与被告哈达虽签订了还款房屋产权认定书，但在签订该协议书后，原告并未取得协议书上确认的五套楼的产权证书，只有原告取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。现被告哈达辩称，与被告开发有限公司工程款没有最终决算，被告哈达与被告开发有限公司在进行初步核算时，被告开发有限公司同意划拨10套楼的预售权给哈达，并不是将10套楼的产权，以工程款的形式抵顶给哈达，因此哈达只有预售后经开发有限公司同意取得该10套的售楼款来折抵工程款，10套楼的处置需要经过被告开发有限公司的认账且出具销售给第三方的商品房合同及售楼发票等相关手续，才能变为现金形式，被告哈达才能收回工程款。与原告帐目尚未结算。不同意将该五套房屋交付原告之辩称，本院予以采信。现原告诉讼到法院，要求法院确认其被告哈达所签订的还款房屋产权认定书有效，并判令被告哈达将抵债房屋交付给原告，因原告尚未取得楼房产权证书。故应裁定驳回原告的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条1款（六）项、第154条1款（三）项之规定，
裁定如下：驳回原告彭辉之起诉。案件受理费13，152.00元退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 周 敏
二〇一四年八月十二日
书记员 刘美静 关注公众号“”