天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第1176号
原告：陈天悦。
被告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市南开区北马路与城厢西路交口富力大厦。组织机构代码：74139119-2。
法定代表人：谢强，董事长。
委托代理人：苏芳娟，天津耀华投资发展有限公司员工。
原告陈天悦与被告天津耀华投资发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员石美平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈天悦，被告委托代理人苏芳娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈天悦诉称：原、被告于2011年5月26日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告位于西青区友谊南路西侧江湾广场商品房一套，约定交房日期为2012年12月31日，并约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2013年9月30日才实际交房。被告延期交房期间原告垫付了物业管理费、采暖费等，故起诉，请求判令：1.被告支付原告逾期交房违约金25201.78元（合同总价款的2%）；2.被告支付原告垫付的物业费、采暖费共计3382.5元，利息155.03元（2013年1月1日至2013年9月30日，275日，利率6%）；3.诉讼费用由被告承担。
被告天津耀华投资发展有限公司辩称：在涉诉房屋约定的交房时间以前，被告办理准入证的条件已经具备，由于涉诉小区所在地方政府不予接收导致无法办理准入证，被告在此过程中无任何过错。我国法律仅规定的是竣工验收即可交付，准入证是天津市政府的特别规定，准入证只是个证件，被告的配套手续均已到位，不耽误原告接收房屋。且被告已向原告发出收房通知，原告于2013年9月30日实际接收的房屋，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2011年5月26日签订《天津市商品房买卖合同》。原告购买由被告开发的位于西青区友谊南路南段西侧江湾广场商品房一套，总价款为1260089元。被告应于2012年12月31日前将商品房交付给原告。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用”。《补充合同》第三条约定：“如遇甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”。2012年12月15日，包括涉诉商品房在内的5号楼经验收合格。2013年7月10日，被告取得涉诉商品房准许交付使用证。原告于2012年12月31日之前收到被告寄送的入住通知书，因被告不能提供商品房准许交付使用证，原告没有按时接收房屋。2013年9月30日，原、被告办理了涉诉房屋交接手续，并实际入住。原告交纳了2013年1月15日至2014年1月14日的物业费2352元；2013年1月1日至2013年3月15日的采暖费1030.5元。被告提供了申领《新建住宅商品房准许交付使用证》指南，以证办理准入证所需的材料；被告提供给了建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证、情况专报、基础设施配套证明、土地使用权证书、天津市标准地名证书、竣工验收报告，以证涉诉房屋已于合同约定的交房日期之前具备了办理商品房准许交付使用证的全部条件，因地方政府不接收，导致无法及时办理，被告在此过程中没有过错。原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述资料只能证明过程，不能证明结果，与本案无关。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，符合相关法律规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同约定，履行各自义务。涉诉房屋已于2012年12月15日通过建设、勘察、设计、施工及监理单位联合竣工验收，且政府相关部门也对该工程竣工验收情况进行了备案，涉诉房屋在2012年12月31日前符合商品房竣工并经验收合格后方可交付的约定交付条件。为了规范本市商品房市场秩序，加强新建住宅商品房准许交付使用管理工作，并确保开发商对所交付房屋配套合格并满足正常使用标准，《天津市商品房管理条例》等相关法规对准许使用证制度进行了规定。新建住宅商品房必须在领取准许使用证后方可交付使用，系天津市从事房地产开发企业必须遵守的管理性规定，不属于商品房买卖当事人自由约定的事项。因此，无论商品房买卖合同是否存在准许使用证的表述条款，房地产开发企业都应当遵守“在取得准许使用证后方可向业主交付房屋”的规定。本案被告在未取得准许使用证的情况下向原告发放入住通知并向原告交付房屋的行为，应属于由建设行政主管部门按有关规定给予行政处罚的事项，此节不属于民事法律关系调整范围，本案不予涉及。由于双方合同中准许使用证的表述条款不属于原、被告自由约定的事项，申领准许使用证并不是被告向原告履行的合同义务，被告并不存在逾期交房的违约行为。故原告要求被告支付逾期交房违约金25201.78元的诉讼请求，本院不予支持。原告应按照被告通知的时间办理入住，而原告拒绝办理，因此造成的损失应由原告自行承担，故原告要求被告返还物业费及采暖费3382.5元及利息155.03元的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：驳回原告陈天悦的全部诉讼请求。案件受理费260元，由原告陈天悦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 石美平
二〇一四年七月十四日
书记员 崔丽艳 百度搜索“”