河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2014）虞民初字第573号原告王学英，男，1978年出生。委托代理人康联生，虞城县城郊乡法律服务所法律工作者。被告杨中生（升），男，1966年出生。被告杨忠诚，男，1986年出生。被告张瑞英，女，1958年出生。被告李新良，男，1965年出生。被告田爱香，女，1962年出生。被告杨金中（又名杨中友），男，1972年出生。被告席瑞英，女，1969年出生。被告杨中合，男，1968年出生。被告杨运生，男，1957年出生。被告杨玉东，男，1978年出生。系10被告的诉讼代表人。上述10被告的委托代理人罗健卿，河南君盟律师事务所律师。原告王学英与杨玉东等10被告确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，分别向原、被告送达了相关法律文书，并于2014年5月5日在本院公开开庭进行了审理。原告王学英的委托代理人康联生和被告杨中升、杨玉东、杨运生及10被告的委托代理人罗健卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学英诉称，原、被告于2011年12月14日签订《联合开发土地合同书》，2013年（农历）2月2日签订《补充协议》，约定原告交付联合开发土地定金160，000元，开发本案涉案土地，现因政府没有批准，协议无法履行。因双方均不具有房地产开发经营资质，该合同及补充协议为无效合同，故要求确认该《联合开发土地合同书》及《补充协议》无效，并判令被告返还定金160，000元及利息。
被告辩称，1、原告声称自己是房地产开发商，有资金和经验、技术，10被告只需同意提供土地，一切手续由原告负责办理，10被告才同意签订涉案合同。原告在明知双方均没有房地产开发资质的情况下签订开发合同，主观上具有重大过错。2、10被告所经营的土地属集体所有，系农用地，至今未被虞城县人民政府征用，原告在明知该土地不是国有出让建设用地的情况下仍与被告签订联合开发合同具有明显过错。综上两点，涉案合同是无效的，导致合同无效的主要责任在原告，原告应承担过错赔偿责任。3、10被告的土地原系果园，合同签订前已开始挂果，按合同约定2012年农历2月份就要开发建设，故合同签订后被告即将土地交付原告，放弃果园经营，原告每年给付80，000元作为10被告果园经营损失赔偿直到原告交房为止。现涉案土地已撂荒两年，大部分桃树被他人移走，原告所称的160，000元所谓的订金实为原告支付的土地经营损失赔偿费用。4、原告未能按预期取得开发手续，属原告作为开发商应当预见的风险，因该风险造成的损失原告应自负。综上四点，被告认为造成合同无效的责任在原告，原告应承担合同无效的所有损失，其支付给被告的160，000元系土地闲置撂荒损失赔偿费用，且已按土地面积分配给土地承包人，该费用不应返还，请求依法驳回原告要求返还160，000元及利息的诉讼请求。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、涉案合同是否具有合同无效的情形？2、原告要求被告返还160，000元有无事实根据和法律依据？原告为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、《联合开发土地合同书》，2、《补充协议》，3、2011年12月14日收条，4、2013年3月13日收条。证明原、被告签订的合同违反法律禁止性规定，应属无效，被告收到原告的160，000元应予返还。被告对原告上述证据发表质证意见为：对证据1即合同书认可，但认为该合同经中间人操作完成，原告并非中间人所说系房地产开发公司老板，签订合同时原告支付给被告80，000元，第二年又支付80，000元，从款项支付方式看，此款并非定金，而是分年度支付的土地经营损失赔偿费用。证据2实际并未签订，不能作为本案认定事实的证据。对证据3、4真实性无异议，但属赔偿费。被告提交的证据材料有：1、土地现状照片11张，证明被告方的土地原系种植桃树的果园，合同签订后被告将土地交付原告，果园撂荒的情况。2、《联合开发土地协议书》1份，证明原告开发该土地的起始日为2012年农历2月2日，被告已交付土地不再经营，土地由原告管理，原告每年交80，000元定金，实质为土地经营损失费。原告对被告证据质证认为，对证据1有异议，双方签订的合同并未写明位置和四邻，该照片显示的地块不能证明是合同约定地块，更不能证明是被告承包经营的地块。对其证据2的真实性无异议，但该合同第二页第二、三行手写部分不是原告书写，对该部分不予认可。本院对原告所举证据作如下分析认证：对原告证据1，被告认可，故本院依法确认其真实性。对原告证据2，因并无协议列明的任何一方签字，该合同尚未成立，故不作为认定本案事实的依据。对原告证据3、4，被告认可收款事实，故本院予以确认。对被告证据1，
本院认为该照片未显示拍摄时间、拍摄人，不能反应拍摄内容与涉案土地的关系，不予采信。对其证据2，除该合同第二页第二、三行手写部分外，其余与原告提交的《联合开发土地协议书》相同，对该添加部分，原告不认可，不能判定是否为双方真实意思表示，故对该部分不予采信。本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年12月14日，原告与除杨运生之外的9被告签订《联合开发土地合同书》1份，第二条约定“由甲方（本案原告）出资，乙方（本案被告）出地，甲乙双方共同联合开发。此地块开发成商品房后，乙方的土地按0.6亩换甲方住宅成品房（毛坯房）一套的比例折换给乙方。”并约定了其他事项。当日原告交付被告定金80，000元，2013年3月13日原告又交付定金80，000元。后因联合开发土地不能办理批准手续，致使合同无法履行，双方因返还定金发生争议，原告诉讼来院，要求被告返还定金160，000元并支付利息。另查明，本案《联合开发土地合同书》涉及10被告共9家使用的土地，其中有被告杨运生和被告张瑞英的同一份土地（杨运生与张瑞英系夫妻），该合同由被告张瑞英参与签订，被告杨运生参与了定金的接收。涉案地块位于虞城县长江路与至诚六路的交叉口东北角，属农用地，至今未清除附着物，未建院墙。涉案的160，000元定金已由被告分割领取。
本院认为，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原、被告所签《联合开发土地合同书》，名为“联合开发”，但从其内容看并无让被告承担经营风险的约定，合同中“…此地块开发成商品房后，乙方（被告）的土地按每0.6亩换甲方（原告）住宅成品房一套的比例，折换给被告”的约定，系约定被告收取的固定利益，故该合同实为原、被告之间土地使用权的转让合同。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，“城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。”本案涉案土地系农用集体土地，被告以该宗土地与原告进行房地产开发，属变相转让土地使用权、改变土地用途的行为，被告作为出地人，其该行为事先应经过土地管理部门及城市规划部门的批准，并由有关部门调整并收取土地使用权出让金，办理登记手续后才可以进行转让，故该合同违背法律禁止性规定，应为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告分两次收取原告的定金160，000元，属因该合同取得的财产，被告应予返还。至于被告所称造成合同无效的责任在原告，原告应承担合同无效的所有损失，其支付给被告的160，000元系土地闲置撂荒损失赔偿费用，
本院认为原、被告在明知双方均无房地产开发经营资质，所涉土地尚未办理相关批准手续的情况下，签订以房产开发为目的的《联合开发土地合同书》，双方应承担合同无效的同等责任，被告认为原告所交的160，000元系土地闲置撂荒损失赔偿费用，但涉及该笔款项的两份收条清楚记明为“定金”，被告该项抗辩无事实和法律依据，故本院不予支持。关于被告所述土地闲置撂荒损失赔偿，可待证据充分后另行主张权利。对原告要求的利息部分，因无相关证据支持，且无法律依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告杨中生、杨忠诚、张瑞英（或杨运生）、杨玉东、李新良、田爱香、杨金中、席瑞英、杨中合于判决生效后7日内返还原告王学英定金160，000元。
二、驳回原告王学英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由10被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
审 判 员 胡长聚
人民陪审员 郭义民
二〇一四年六月十六日
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