河北省鹿泉市人民法院民 事 判 决 书（2014）鹿民一初字第00417号原告牛洪超。委托代理人赵国炜，河北双弘律师事务所律师。被告河北金海岸房地产开发有限公司。住所地石家庄市红旗大街**号西清公寓**层。法定代表人王保山，该公司经理。委托代理人高平、马佳音，河北新业律师事务所律师。
原告牛洪超与被告河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月，原告从被告处购买位于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园的房屋一幢，2011年7月8日签订了商品房买卖合同，合同约定：2011年12月31日前，被告将原告所购房屋交付给原告使用。但截至目前，被告以种种理由延迟交付房屋。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：
一、被告将位于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园A区43栋06号房（房屋总价款500000元）交付给原告使用；
二、被告给付原告违约金至实际交房之日；
三、本案诉讼费由被告负担。
被告金海岸公司辩称，牛洪超与被告之间不存在真实买卖关系，并非适格主体。牛洪超与被告在2011年7月8日签订借款协议，协议约定：金海岸公司向牛洪超借款320万元，并以金海岸公司开发的金海岸项目所销售的五套房屋与原告以约定的价格签订商品房买卖合同，并在房屋主管部门办理商品房买卖合同的备案。2012年1月7日牛洪超和金海岸公司签订2012第01号借款合同，借款起止日期自2012年1月7日至6月7日。2012年12月28日牛洪超与金海岸公司签订补充协议，金海岸公司归还了牛洪超本金30万元，由此可见牛洪超与被告之间不存在真实的商品房买卖关系，牛洪超与金海岸签订借款合同一直在履行，故原告无权要求交房和支付违约金。牛洪超与金海岸公司签订商品房买卖合同应为无效。牛洪超与金海岸2011年7月8日签订《借款协议》中第一条约定如金海岸不能按期支付本金和利息，每逾期一日按借款额的0.5%支付违约金，逾期超过5日金海岸无条件履行双方签订商品房买卖合同。这种约定实际上是一种让与担保，债务人为担保债务的履行，将担保标的物的权利预先的转移给债权人。物权的担保必须有法律的规定，而让与担保并没有被物权法所规定，属于无效。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，牛洪超与被告在2011年7月8日签订借款协议，协议约定：金海岸公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320万元，借款期限陆个月，自乙方收到款项之日起计算。利息每个月64000元，乙方为保证还款将本公司开发的金海岸花园项目所预售的五套房屋以约定的价格与甲方签订商品房买卖合同，并在房屋主管部门办理商品房买卖合同的备案作为还款的担保。如乙方不能按期支付本金或者利息，每逾期一日按借款额的0.5%向乙方（笔误应为甲方）支付违约金，逾期超过5日金海岸无条件履行双方签订的商品房买卖合同。同时乙方需向甲方支付借款总额的0.5%作为违约金。所提供担保的房产明细如下：户名：牛洪超，合同编号：A43-06。地上面积为204平方米，总价款50万元。乙方指定收款账户邵树伟，甲方指定收款账户刘彦磊。2011年7月8日原被告签订商品房买卖合同，付款方式为一次性付款50万元，交付期限2011年12月31日前，出卖人逾期交房的按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。当日通过刘彦磊账户给邵树伟账户付款320万元。2012年1月7日牛洪超与金海岸公司签订2012第01号借款合同，借款起止日期自2012年1月7日至6月7日。其余条款未变。2012年12月28日牛洪超（甲方）与金海岸公司（乙方）签订补充协议，协议约定：乙方于本协议签订之日归还甲方人民币30万元，甲方同意冲抵本金，利息调整为2.1%／月，每月按时支付利息，2013年2月7日前偿还本金30万元，剩余款项于2013年5月28日前一次性偿还，利息在公司资金充裕的情况下从2013年3月开始陆续归还，必须在2013年5月28日前还清。原协议其他条款不变。金海岸公司12月28日归还了牛洪超本金30万元。剩余款项至今未付。以上事实，由《商品房买卖合同》、汇款凭证、借款协议、补充协议予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《借款协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。依据法律规定，原告已按约定履行了付款义务，被告应当按约定日期向原告偿还借款，逾期未偿还借款履行双方商品房买卖合同，商品房买卖合同成立后，被告应按照商品房买卖合同按期交付房屋。被告未能按照约定期限交付房屋，并应当按照合同约定支付违约金，违约金起算日期，根据合同约定交房日期为2011年12月31日，但最后一次借款补充协议还款日期为2013年5月28日，逾期超过5日开始履行商品房买卖合同，被告逾期5日未还款，商品房买卖合同成立，才发生违约事实，产生违约金，违约金自2013年6月3日起至实际交房之日止按日万分之一计算。已支付300000元系履行借款合同，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告河北金海岸房地产开发有限公司交付原告牛洪超坐落于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园房屋一幢（A区第43幢06号房）。
二、被告河北金海岸房地产开发有限公司给付原告违约金，违约金数额以原告已付款50万元自2013年6月3日起至实际交房之日时止按日万分之一计算。上述判决内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9165元、诉讼保全费3203元，共计12368元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 陈树忠
审判员 李亚斌
审判员 张会杰
二〇一四年六月十六日
书记员 王 帆